前景堪忧？澳大利亚利率上升预期吓退地产投资者

后花园4月30日综合报道：

利率上升预期令房产投资者感到恐慌。

未来几个月内可能出现的进一步利率上升可能会抑制新房产投资者的需求，因为他们对资本收益放缓的前景感到恐慌。

专家表示，这也可能导致一些房东陷入困境，因为租金收入和抵押贷款成本之间的差距正在扩大。

经过调整后，第一季的平均物价意外上涨1%，促使金融市场押注8月份前会加息，并使一些经济学家如Judo Bank的Warren Hogan修改了他们的预测，从明年降息变为今年可能加息三次。今年以来，由于房价增长强于预期、租金飙升以及预期利率将很快下调，房产投资者纷纷重返房地产市场。

在截至2月份的一年中，投资者贷款增长了21.5%，这比自住业主的增长速度快了两倍多。投资者现在占所有抵押贷款的36.1%，高于10年平均的34%。买方代理机构InvestorKit研究主管Arjun Paliwal表示，尽管利率上升，过去一年投资者的数量一直在增加。

“很明显，投资者预计今年或明年利率将下调。”

“他们还了解到，在高利率环境下，房地产市场并没有像他们想象的那样下降。因此，结果是投资者正在回归，他们不仅能够应对更高的抵押贷款成本，而且在其中蓬勃发展。”

然而AMP首席经济学家Shane Oliver表示，对另一次利率上升的担忧可能会阻止一些希望今年降息的购房者和投资者。

“利率上升将对房地产市场产生负面影响，并可能使房价再次下跌。”

“另一件事是，如果你有一次加息，人们会猜测下一次，然后是下一次，所以对房地产市场的情绪会变得更加消极。”

即使利率下调的延迟也会产生负面影响。

“我怀疑利率下调的延迟会抑制需求，同时，我们推迟利率下调的时间越长，看到销售压力增加的可能性就越大。”

“投资者面临的大问题是，利率和收益率的比较仍然非常不利，所以在资本增长前景不如一年前的情况下，投资者可能面临更多的现金流问题。”

根据CoreLogic数据，投资者的平均浮动抵押贷款利率为6.53%，而全国平均毛租金收益率为3.8%。CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，租金的急剧上涨并没有能够覆盖抵押贷款成本的增加。

“租金收益率现在开始回升，因为租金再次上涨速度超过房价，但它们仍然相当低，特别是在悉尼和墨尔本这样的市场。”

“我认为，对于投资者来说，在获得一些税收退款之前，偿还债务并确保有足够的现金流来偿还债务，这可能是持有资产的最难部分。”

自2022年4月以来，月度抵押贷款还款额增加了60%，即$1612，而租金仅增加了20%（$469)，而房屋价值在首府城市仅上涨了2%（$871）。

在悉尼，自利率开始上升以来，月度抵押贷款还款额增加了$2069或56%。相比之下，租金仅上涨了$550或20%，而房屋价值下降了0.2%。

在墨尔本，抵押贷款还款额增加了50.4%，但租金仅增加了20.3%，而价值下降了3.7%。

Lawless表示：“尽管我们看到租赁条件如此强劲，但除非投资者没有抵押贷款或杠杆率不高，否则他们的支出增加幅度远远超过了他们的租金收入。”

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯强劲的资本和租金增长为投资者提供了足够的现金来抵消抵押贷款成本的急剧上升。房产投资者和房地产投资咨询公司Freedom Property Investors联合创始人Scott Kuru认为，尽管一些投资者可能面临困难，但大多数人都有足够的缓冲来应对进一步的利率上升。

“大多数投资者已经考虑了三次或四次利率上升，所以他们完全有能力吸收任何利率上升。”

“利率成本也是可以抵扣税的，如果租赁合同允许，增加的利率也可以转嫁给租户。”

“我认为有经验的投资者并不担心利率上升的可能性，但这可能会减少进入市场的新投资者数量。”