新西兰房产经纪监管局：Cross-lease水很深！买之前请您三思！

后花园新西兰房地产在线10月13日报道：

新西兰房产经纪监管局（Real Estate Agents Authority）的首席执行官Kevin Lampen-Smith表示，Cross-lease是新西兰最复杂的一种产权形式。

新西兰房产经纪监管局（Real Estate Agents Authority）的首席执行官Kevin Lampen-Smith

在新西兰，很多人其实并不了解这种产权。一些立法人士甚至建议取消这种复杂的产权。

如果您还没有买房，并且想弄清这种产权的话，那么恭喜您。因为很多人因为没有提前了解这种产权而深陷麻烦。

Cross-lease在那种经过分割的大地中很常见。如果产权是Cross-lease，那么就意味着几个业主分享这片土地和土地上的所有建筑。因此，房产类型为Cross-lease的屋主不仅拥有自己的那套房产，在那片土地中的每个建筑，该屋主都享有一定的产权。

Cross-lease的TITLE也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。一个典型的Cross-lease的结构是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块定上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。此外，这片土地的公共区域（比如车库、车道和花园），几个业主共享使用权。通常Cross-lease会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。

这种共享所有权的形式意味着房产或共享领域的任何变更都必须由全体业主商定。根据Cross-lease的条款，您需要获得其他业主的同意，才可以为房子的栅栏刷漆，才可以为房子在院子里搭建甲板。这些条款通常被称为契约。契约可能对您或建筑物做出很大的限制，因此提前了解它的含义很重要。

例如，假设您要出售一套Cross-lease的房产，一个潜在买家打算将车库推倒重建，但这必须要征求其他屋主的书面同意。假如这是一套Freehold的房产，只要不违反市议会的规定，买家就可以随意重建。

很多人因为购买Cross-lease的房产而陷入麻烦，比如著名歌手Neil Finn因为Cross-lease而与邻居对簿公堂，两个来自奥克兰的普通家庭因为拆迁Cross-lease的房屋而大动干戈。

即便您只想对自己的房产进行微调，比如修整一下院子里的甲板，您也需要更改租约（LEASE）。而这不仅耗费时间，还将产生费用。如果您不这样做，土地所有权就不够准确，而这会影响您对房产的再次出售。

有不少人认为，CROSS LEASE的房子不好，其实不是一概而论，关键看Cross-lease的那个Lease本身质量如何。这就需要律师仔细审读并提供建议。其中，最需要关注的就是租约（Lease）的内容——是否清楚地记载了房产的细节。

综上所述，Cross-lease有自身的缺陷，相对限制较多，产权人之间有发生纠纷的可能。 因此，您在购买之前一定要谨慎。

【部分内容编译自Stuff】