开发商被逼疯！资源许可批了，项目仍随时叫停，数十万纽币打水漂，重启工程还需近百万
后花园2月13日援引Newsroom报道
去年底，奥克兰水务部门Watercare的一张地图引爆了地产圈。地图上显示了奥克兰各区的供水/废水容量限制，一些地区尚可开发，而另一些地区已到极限。
水务问题一夜之间成了业界的痛点，而实际上早在这张地图发布前，问题就已经显现。
Newsroom报道称，由于水务设施的问题，奥克兰的一部分开发商群体，尤其是那些投入毕生积蓄的小型开发商，正身陷一场巨大风暴。
尽管开发项目已获得资源许可，却在工程审批阶段被卡住，原因是供水能力不足。一些小型开发项目的投资者被要求支付巨额费用（有时超过100万纽币）来升级水务系统。
此外，不合理的计算方式导致雨水排放费用暴涨，可能推高小型独立住宅的开发成本。
无解！推进项目❎，拿回成本❎
奥克兰《统一规划》（Unitary Plan）开放后院开发，催生出一批个体投资开发商。然而，这群人中有一些正忧心忡忡：手中的项目被迫停滞，土地长期闲置。
原因是由《统一规划》推动的快速集约化，使城市部分地区的水资源基础设施难以为继。
Vamsee Kanagala是一名新开发商，他深受供水/废水限制的困扰。
2020年，他在奥克兰南区的Papakura购买了一套物业，计划建造五套可负担的联排别墅。他花费了大约15万 负责Papakura地区供水/废水基础设施管理的Veolia公司，在2020年初步批准了该开发项目。 但新冠疫情后，Veolia改变了决定，表示存在容量限制问题。为了继续推进开发，Veolia要求他支付数十万纽币的水资源升级费用 Kanagala 说：“我根本负担不起。实际上，Veolia能够开发后接手水管的所有权，并从中获利。” Kanagala 深陷僵局：既无法收回已经产生的费用，也无法继续推进房产开发。 Kanagala的经历是奥克兰水资源困境的缩影。一些人获得了资源和建筑许可，但由于供水容量问题，项目随后遭到否决。开发商进退两难，蒙受巨额损失。 奥克兰房地产会计师Matthew Gilligan表示：“这些开发商遭受意外打击，投入了大量资金，却发现土地无法开发，还面临资本损失。” “即使已经获得了资源许可，项目也可能无法继续。” 要继续开发？再掏百万纽币 另一位开发商也遇到了类似的情况。他在2022年购买了一处物业，同样位于Papakura，并在2023年获得了四套可负担住宅的资源许可。 “我花费了近16万 但2023年底，仅在资源许可获得批准三个月后，Veolia通知他水资源不可用。怎么解决？再付100多万纽币的管道升级费用。 Veolia建议他与其他开发商合作，共同承担这笔费用。 虽然之后各方安排了会议，但参加会议的开发商中，有一半因无力负担升级费用，最终决定放弃项目。 这位开发商的问题仍未解决。“我的资源许可将在11月到期，事情依然没有结论。我已经将毕生积蓄投入到这个项目，但它似乎已经无法推进。我真不知道该怎么办。” Veolia此前没有回应媒体的询问。 Watercare知情未报？ Watercare负责管理奥克兰地区的供水/废水设施（不包括上文提到的Papakura）。去年年底，Watercare才公开承认存在容量限制问题。 今年早些时候，开发商陆续收到来自Watercare的信件，声明他们的项目无法继续推进，即便已经获得资源许可。 Kirsty Merriman是Facebook页面“Subdivision NZ”的管理员，该页面有约1.5万名成员。 她表示，她从一些渠道听到了一些风声。之后几乎一夜之间，很多开发商、中介和工程师都开始反映同样的问题：项目遭拒。 Merriman质疑：为什么容量限制问题没有早点公开? 她有一份2022年的文件，文件中提到，当时工党政府提出了关于城市集约化的国家政策声明，Watercare确定了50,918处水资源和废水设施受限的地点。 文件中表示，在未来10年内，这些容量问题无法得到解决。 “他们声称担心容量限制，并打算发布地图列出受影响的地区。为什么最终没这么做？” 官方：资源许可不是通关文牒 Newsroom报道团队于上月与Watercare和奥克兰市议会代表会面，提出了开发商的担忧。 Watercare首席战略和规划官Priyan Perera表示，他对受影响的开发商表示同情，并承诺提高许可审批流程的透明度。 去年底，Watercare在线发布了一张地图，显示了奥克兰各区的供水/废水限制情况。 此外，Watercare还开发了一个在线网站，开发商可以在其中获得更多潜在限制的信息。 “我们希望尽可能提供更多的信息和确定性给申请者，不会放任不管。” 但是，已经获得资源许可的开发商和随后被拒绝的项目，这些人想要得到一个解释：为什么会发生这种情况？ Perera解释说，水资源和废水处理设施的可用性是动态的，情况可能迅速变化。 市议会在资源许可阶段与Watercare合作，以确定可用性，并将其记录在资源许可中，但这并不意味着一定能够得到保证。 “有些人在获得资源许可后，可能需要几年时间才会动工。” “人们可能在获得许可后拖了一段时间。这时问题就会更复杂，因为一些已经获批的许可并没有得到执行。” 这种情况下，项目可能在进入工程审批阶段（EPA，紧随资源许可后）时发现容量限制问题。 奥克兰市议会首席战略官Megan Tyler表示，开发商不应把资源许可视为项目的最终授权。 她解释，一旦市议会收到资源许可申请，就会直接与Watercare沟通，确认当前的容量限制。 “在资源许可阶段，我们可以说‘是的，我们相信水资源和废水设施能够符合需求’。” “但实际的开发能力要通过物理连接进入系统来确认。这时可能就会出现容量限制问题。” Merriman认为这些争议很有问题。 “如果开发商的基础设施报告/尽职调查显示存在容量限制，他们根本不会考虑建设住宅。” Perera还解释说，开发商为供水/废水设施升级做出贡献是很常见的操作。 虽然Merriman同意这一点，但她认为这不应该花费数十万纽币。 “所有新建住宅都需要支付固定的基础设施增长费用，目前每套住宅是2.5万纽币（除非是小型住宅单元）。新住宅还需要为服务多个地点的公共设施升级费用支付。” 项目随时告吹，Watercare：开发有风险 一位与市议会密切合作的奥克兰开发商，也对市议会在工程许可（EPA）阶段说“不”感到困扰。 “到提交EPA阶段，开发商已经购买了地块；检查了Watercare信息；花费了5万至10万纽币的专业费用（包括市议会费用）。市议会竟然认为，在这个阶段说‘不’是合理的？” “结果是，城市的许多地方出现了混乱，开发商纷纷拒绝冒险与Watercare打交道。” Merriman同意这一点，“这种情况下，没人敢再进行开发。” 她表示，类似情况正在Papakura发生，当地的多个开发项目已经停滞，在过去18个月里没有任何进展。 尽管Watercare表示理解，但它表示在EPA阶段之前，无法就可用性做出任何承诺。 “很不幸，我们必须走目前的流程，因为我们还没有能力在整个行业中提供这种信息。” 它表示，开发商应该认识到，这的确属于开发风险的一部分。 “关于风险的讨论很重要；任何开发项目都是有风险的。关于地面条件或洪泛平原的假设，这些条件也会发生变化。” “也许这也是另一种方式，让大家更加关注水资源限制的问题。” 雨水费暴涨，只因规定过时 另一个与水资源相关的问题也在给投资者添堵。过去用来计算开发项目中雨水管理费用的旧标准（这些费用用于支付新房建成后所需的基础设施）已被发现不再适用。 这些“固定标准费率”是基于独立住宅的非渗透表面区域面积（如混凝土地板、车道等）来计算的。之前，这个标准是基于292平方米的面积，在《统一规划》出台之前被认为是合理的。但当区域划分发生变化，允许在单一地块上开发多个独立住宅时，这一标准就不再适用了。 举个例子，假设开发商在一块地上建了六栋70平方米的独立住宅，但每栋住宅的计算面积仍然按照292平方米来算。 也就是说，开发商并不是根据这六栋房子的实际面积（包括车道和小道，共420平方米）来支付费用，而是按照每栋292平方米来算，总面积为1752平方米。这个面积可能远大于整个地块的面积。结果就是，雨水管理费用比实际应付的费用高出数万纽币。 现行规则抑制集约化开发 Merriman 就她在奥克兰北岸开发的无障碍住宅雨水费问题，与市议会展开争论。 市议会用每套住宅292平方米的固定标准来收取雨水费，试图对她征收1947平方米的雨水管理费用，而她的地块实际面积只有1138平方米。 “他们等于是在向我邻居收取基础设施费用，这完全不合理。我已经花了几个月时间让市议会解释他们的计算方式。” “尽管我的开发项目包括减少水流的雨水储存池，市议会也批准了只有683平方米的非渗透表面，但他们坚持要我支付近乎两倍于实际地块面积的费用。这额外的费用将影响这些无障碍住宅的定价。” 新开发商Ankit Tarway也遇到了类似的问题。他获准在819平方米的土地上建设五套住宅，且批准了373平方米的非渗透表面面积。但他被要求为1460平方米的面积支付费用，是实际面积的四倍。 这增加了数十万纽币的成本。如果他想盈利，就不得不将这些费用转嫁给买家。 市议会表示，雨水费将在今年稍晚时重新评估。但Merriman认为，开发商们面临的问题暴露出一个更大的问题：一种“一刀切”的做法，导致小型开发项目遭受惩罚。 “房子越小，支付的公共基础设施费用的比例越大。一栋两卧室的可负担住房需要支付的费用和一栋大五房一样。” 由此带来的后果很严重。 “这会鼓励建设低密度的大型单层住宅，因为它们建造成本更低，而不是紧凑的两层住宅。我们需要让填充式开发项目成为现实，从而创造更多的可负担住房，而不是让它背负过高的费用。” 责编：charles
