近期租赁市场有哪些变化？这里都是业主最关心的答案

租金冻结和租约保护将维持多久？

新西兰自进入Lv4封锁后，可以说对租赁市场影响最大的政策修订就是租金冻结和增加租约解除的租客保护。 

业主不能涨租也不能无理由解除租约。即使此前业主已发出通知，但如果不是在3月26日前生效就都视为无效。以往 租客如果欠租21天，业主就可以开始向租赁仲裁庭提起申请，现在则必须是60天以后。目前除非租客有反社会行为的情况发生，否则业主很难能解除租约。而租客的权利在这段时间里没变。

租金冻结将维持6个月，解除租赁合约的保护条例将维持3个月。而在这两个时段结束的时候，政府还将重新评估看是否延长。

需要提醒的是，租金冻结六个月是指业主在此期间不能涨租，如果政府没有后续延长，，这个时间段是固定的，即在过了9月26日后，租金就可以调整。调整租金需要60天的通知。所以这意味着业主可以在这时间段结束之前向租客发出一个租金在 9 月26 日以后生效的上涨通知。

解除租赁合约的保护条例也是一样，业主需要给予租客90天的通知才能无理由解除，所以只要生效日期是在过了这个时间段以后，即6月26日以后生效即可。

目前物业公司如何检查房屋和安排看房？

我们目前使用视频会议的方式与租客一起远程检查房子。遇到问题的时候也通过视频会议跟租客进行现场沟通，排查问题，再安排合适的工人上门维修。这是一个高度有效的方式，因为不仅跟租客有了更多的互动，也以远程的方式掌握了现场的情况。反而改善了以前我们经常会遇到的，租客因不知道或无法有效地通过邮件或电话指出问题而延误维修的情况。

对于看房，目前我们也是通过视频进行虚拟看房，然后让有兴趣的人在网上完成申请手续后以零接触的方式交钥匙。我们发现以视频虚拟看房的方式能排除很多无意义的咨询，而剩下还想实际看房的人一般都是有诚意的。 

租客支付租金的能力有明显受影响吗？

这段时间，我们收到了很多租客提出的租金减免的请求。截至上个月底，拖欠5天以上的欠租率由以往不到1 %提升到3 %左右，有很多榜上的租客都是首次，有的是因为停职，有的是因为被革职或是无法继续经营自己的生意，这类型的租客占了10%左右。庆幸的是我们的业主很多都很务实，愿意与租客协商达成共识。有的同意减租，有的同意租客后续再补偿，也有给予免租的。

我们预计短期内情况可能不会转好，如果不是继续恶化的话。所以接下来的6 – 8 周业主始终和租客保持密切联系非常有必要。

租客支付租金有困难，业主该怎么办？

这时候应尽快与租客达成彼此都能接受的新协议，并将该协议申请一份调解令以保护自身的权益。与此同时，应尽量留住还可付租金的租客，因为以目前市场的空置率，可能需要几周的时间才能找到下一个租客。                     

奥克兰目前空置的出租房多吗？

空置率目前确实比以往高，尤其奥克兰市中心的空置率比以往高出了一倍。我们也留意到很多原先是短租的房子已经进入了长租市场，尤其在奥克兰市中心和Warkworth区域，但这方面还有待进一步的调查。目前虽然咨询看房的租客有所提升，但没有预期中的多。

目前哪些出租房更受青睐？

这段时间，我们发现小户型的Studio最受欢迎，接下来就是3房一厅家庭式的出租房，尤其是中低价位的出租房。而来咨询高端租赁房产的人则很少。这也反映出现阶段大家都对价格很敏感，也对自己的财务状况持谨慎态度。

值得强调的是，不管市场的趋势如何，质量好和舒服的出租房，或许租金比理想稍微低了些，但最终一定能租出去。

对于目前的空置房有什么建议？

参与市场竞争。目前是租客的市场，如果能以降低$10 - $30的租金签下新租客的话应该把握这个机会，因为目前的局势变化很快，两周前给的建议可能就不管用了，而且也需要更长的时间才可能找到下一个潜在租客。

健康住宅标准的下一个阶段即将生效，业主有什么要留意的吗？

今年7月1 日以后，所有新或续约的租赁合同必须附上健康住宅标准合格声明书。这份声明书主要声明该房子已符合哪些标准。但房东也只剩一年的时间做准备，因为到了明年7月1 日，所有的新或续约的出租房必须达到规定标准。如果是现有的租约，那么跟保险一样，租客有权利要求业主出示这份声明书。所以提醒业主应尽早处理此事。

新建的房子一定就符合健康住宅标准吗？

不一定，新房是按照建筑规范(Building Code)的标准建造，会与健康住宅标准不同。最大区别在于供暖的要求。新房可能在出租前还需要另外安装空调或固定供暖器。

Lv2还在持续中，如何在物业里进行接触者追踪记录呢？

进入警戒2 后，大家恢复了出行的自由，不再需要锁定在自己的泡泡里。这也意味着如果一旦有确诊者，那受感染者可能会陆续地出现。所以为了有效防止疫情的二次爆发，政府规定所有人包括商家与工人必须做好接触者追踪记录。

相比用纸和笔记录，政府新推出的NZ COVID Tracer 是一个非常好用的App，业主注册生成二维码后， 来客扫描即会有弹幕由来客直接填写资料，一旦有情况卫生部门可以直接调取信息，既保护了隐私，也更直接有效。所以建议大家下载和使用。更多的详情可以到https://covid19.govt.nz/ 查询。 

小区和公寓物业会如何进行接触者追踪记录？

很多公寓或联排小区都存在着业主法人团（Body Corporate）,负责管理物业的公共区域，如电梯、走廊等。所有的业主从业主法人团里推选出委员会，代表全体业主管理业主法人团的事务。此外，大部分的公寓会聘请大楼经理(Building Manager),专门负责大楼与公共区域的维护维修。

虽然每个小区或公寓物业情况各不相同，有些是商业民宅混合物业，有些一个小区里有多栋楼宇，因此会有各自的安排与要求，无法一概评论。但我们归纳下来，基本的接触者追踪记录建议如下： 

接触者追踪建议：

作为小区和公寓业主现阶段还要面对哪些变更？

新西兰近期在国会上通过了针对Unit Tittle Act 2010 的修订法案。其主要内容是所有的业主大会可以以个人出席或通过视频或音频的方式来进行。该法案将从3月25日直到 Epidemic Preparedness (COVID-19) Notice 2020 取消12周以后有效。这意味着在此期间，所有的业主法人团会议可以通过网络视频的方式进行。

业主法人团在每年的财务年度结束以后，必须尽快召开业主大会议决下一年的行政物业费，因为需要这笔钱支付物业开支，如保险、消防、清洁等费用。除此以外，法律也规定业主法人团的年度业主大会召开频率不能超过15个月。目前何时才能举行大规模集会尚未可知，因此才有了这个修订法案的出台。

作者：Franklyn Yang