好事多磨，新西兰买房真实记录
过去的几个月，我一直在忙着一件大事，就是和先生置办我们的第一套房产。17日晚上业主接受了我们的报价，我俩高兴得不得了，觉得这件事终于告一段落了。18日早上我们签了买卖合同，交了10%的首付。今天律师开始帮我们办产权交割，接下来就是9月22日正式交房了。
新西兰房地产市场是卖方市场 不管你相不相信，在新西兰这个只有四百多万人口的国家，房地产市场是卖方市场。尤其是在新西兰第一大城市奥克兰，随着移民数量的增加，近几年买房需求激增，而房子数量有限，导致价格剧增。如今政府正为了控制房价，伤透了脑筋。 在这里买房，可能会出现揣着钱花不出去的情况。尤其现在是冬天，房源更少了，我和施先生刷房源基本一周刷一两次就够了。 在新西兰，潜在的房产买家总是不断有新的事情要伤脑筋：到底有哪些方面的问题是在买房前必须了解清楚的，又到底要买个什么样的房子才能足够适应自己未来可能出现的新变化?你可能每天都有一箩筐的问题想搞清楚，比如：社区的学校是什么样子的，上学放学接送孩子方便吗?又比如，看中的这套房子可真漂亮啊，但是冬天它的光线是不是充分呢，早晚能晒到多少太阳呢，下大雨时有没有被水浸泡的危险呢？又比如，附近有好的超市吗，有方便的加油站吗？有口味合适的餐馆吗？住处附近有公园吗，可以不受车流打扰好好散步？等等、等等…… 在纠结的同时，相信你又有一种兴奋的心情，好像总有什么力量在推动你去快点行动。尤其是在找到了心宜的住房时，相信谁都难以抑制想要入住新屋的急切心情，而如果是在竞争激烈的拍卖现场，那种你追我赶出价的氛围，更是让人心跳加快！ 但是，一个精明的买家却会理智地抑制住自己，提出一个又一个真正核心的问题来挖掘出关键答案。而你的房地产经纪代理人，也义不容辞地需要诚实地回答你的问题。可是，你自己知道自己该问什么吗？ 防雨有没有问题？ 漏水房可不是个小麻烦。 如果房子建于1992年至2004年，这个问题应该是你的当头第一问。房地产经纪人可以告诉你任何已经暴露出来的问题，而找专家出一份建筑报告(building report)则可以补充告诉你是否还可能潜藏著更多的问题。 并非估值越高的房子就漏水可能性越小，专业的报告才能帮助降低风险。 另外，也有人说，那就乾脆不要买“漏水房年代”的房子好了，不过正因为市场的忧虑，所以那个年代的房子价格相对稍低，但是否值得冒风险、怎样能保障自己的财务安全，就要多听听专业人士的建议了。 是否建筑方面未得到政府认可？ 一套房子看上去非常美满，格局十分合理，外面院子里有相对独立的附设车库、甚至还有一个可以住人的小屋sleepout，你憧憬著将来把主房的每个角落布置成这样、外面院里的小屋规划成那样…… 且慢!你可知道，如果一栋房子经过重大翻修改造、或是加建附属设施，但却没有向市议会申请和获得正式批准许可(consent)，那这些改造工程或加建部分就是不受法律认可的，而且会在将来给你带来相当大的麻烦。在某些情况下，如果被发现有未经授权的大小建造工程，业主会被要求把它们拆除、整改。 所以在买房之前，精明的买家一定要问清楚诸如新车库或sleepout的批准许可事项。如果有什么建筑是没有获得政府批准的，就可以在确定购买前跟业主好好谈判一下。 有“边境线”问题吗？ 千万要小心，你不能仅仅因为房子和院子周围的栅栏就自己来假想推定你和邻里物业之间的边界在哪里。去年新闻就爆出了一个案例，一个新房主在付款交割之后才发现，邻居的地块边界竟然就在他的新房子的车道中央线上。这位邻居的名字叫做新西兰房屋署(Housing New Zealand)，如果房屋署要开发土地，新业主就必须重建围墙和车道，而他可能要支付的费用将高达数万纽币! 所以，如果遇到一栋住房有边界方面的疑问，你可以要求有关机构为你出具清晰的地图。 如果有人在买房时就打算有什么加建计划的话，这一点就特别重要了。因为如果你想在一块比较紧窄的土地上加建一个车库，那么在购买这桩物业之前就要调查清楚，有可能边界比你以为的还要再缩进来一些，哪怕只是缩进一米，那就紧上加紧、窄得什么也不能建了。 此外，你的律师也应当告诉你，邻居是否有权使用和经过你的车道、院落。 为什么上一任业主要出售这套房子？ 如果你能找出促使前房东出售房子的原因，有可能会让你更为深入地了解物业的相关情况，也可以帮助你了解在双方洽谈时自己有多少的空间可以讨价还价。 地块与住宅密度等将来会有变化吗？ 例如在奥克兰市，由于统一规划(Unitary Plan)进入最后的决定阶段，许多人都对此十分关注。但是对于自己想要购买的物业，深入了解将来有可能出现什么变化，会给人带来有用的参考信息 比如，如果地区划分允许住宅密度加大，那么可能意味著你的邻居或隔壁街区将有权改建成排房unit或公寓，而如果所在地段属于乡郊rural，那就意味著你不可以再切割细分土地。 你的房地产经纪人应当充分了解物业所在街道与地区未来的可能变化，和你开展详细讨论。 所在街区未来有重大设施项目的计划吗？ 比如移动电话信号塔、重大道路施工等计划，都是要买家注意的重要问题。如果附近有空闲的地块，房地产经纪也应当把有关计划告知客户。 是否存在什么需要紧急维修的地方？ 如果你所关注的是一个老房子，那么就要问一问：最后一次检修屋顶是什么时候、最后一次检修电线等线路是什么时候、最后一次检修上下水管道又是什么时候。这些都是需要时不时开展的保养检修工作，有时候花费会相当之大。 有body corporate吗，相关规定是什么样的？ body corporate作为大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体，负责物业公共区域的管理及维修，其规定会涉及有关方面的法定职能和议事规则等规定。公寓、Unit Title等住房都需要注意这个问题。 以公寓为例，如果购买这样的住宅，你应当事先问清楚body corporate有什么样的长期维护计划，以及是否有资金去完成，还是会在事到临头时需要你买个大单。 房屋类型多样 买房时，我才知道，原来新西兰有些房子是真的就卖“房子”给你，而房子下的那块地，是需要缴纳租金的，被称作租赁产权(Leasehold)。不过大部分房子还是自由产权(Freehold)，买了之后就可以拥有土地与房屋。 在租赁和永久的基础上，又发展出一些其他的产权，像是共有自有产权之类，这里就不多说了。 租赁和永久产权的房子，价格差异会特别大。 一栋一百万自由产权的房子，如果是租赁产权的话，可能三十万就能买到了，不过未来需要一直支付土地租赁费。 从房屋的构造来看，新西兰的房子大致分为独栋别墅，联排别墅，单元和公寓。我和施先生看房的时候，因为我们对居住位置要求严格，而预算有限，所以独栋别墅是肯定够不上的。后来决定成交的这套，是公寓房。 在看房之前想清楚自己买房的需求和要求是什么，千万不能随大流，能帮你减少许多不必要的工作。 议价YES！拍卖NO！ 新西兰的房子，大多是通过拍卖的方式成交的。我们购房的过程中，一共参与了三次拍卖： 第一次由于对市场完全不了解，我们心理预期的价格和实际拍出的价格，相差了整整8万纽币。 第二、第三次拍卖，我们都是出价第二高的竞拍者，虽然看起来我们也许再加一两千就能拍到，但是我们一直秉持一个原则： 当拍卖现场有多人参与拍卖时，大部分人放弃出价的位置，就差不多是市值了。如果后面竞价超过这个位置3-5万时，就该考虑放弃。 通常现场如果有两个特别喜欢这套房子的竞拍者，那么价格会在众人放弃的位置，再涨上5-8万。对一套总值70万的房子来说，这是不小的增长。 还有一个控制自己理智的方法， 就是观察现场拍卖的人看起来像是自住或是投资者。如果是投资者的话，都是事先计算好了投资回报比的，他们不会无限制地去提高价格。反倒是首次置房的买家，会受个人喜爱影响，一路比价。 三次拍卖失利后，我们决定只有极度喜爱的房子，才考虑拍卖这种形式。我们把视线转移到了议价的房子上，虽然选择更少了，但是情绪上不再遭受折磨，跌宕起伏。 小家买房，大家帮忙 新西兰的房子，会有开放日（Open Home），通常是周末的上午10点至下午3点之间，每次半小时。有时会出现两套想看的房子在同一时间开放，于是我们就得请施先生的爸妈帮我们看几套，保证不错过好房子。 另外，施先生的姐姐是律师，每次拍卖前，会详细阅读所有相关文件，帮我们把关。因为在拍卖会现场一旦竞拍成功的话，就必须无条件接受房主的合同，无法再跟房主协商任何条款。 每一次拍卖失败，不仅意味着买房人情绪上会受到打击，也会浪费全家人之前的付出。 神秘的房东，负责的中介，可靠的律师 与国内买房不同，只要是交给中介处理的房屋，在购房过程中是几乎看不到房东的，只有在最后交房、交钥匙时，才能见到房东。 从房屋拍照、房产开放日、议价，到合同修改、支付首付，都是要跟中介进行沟通。 在签订了买卖合同后，这份合同会被交给专门的交割律师，处理后续的产权转移。 这一整个过程，虽然看起来很复杂，但是如果你的中介很专业，其实作为买家不需要花费太多的心思。作为中介，必须非常公正、公开地跟买家说明房屋的真实情况， 提供相关的报告。 下面是我们看了某套房子后，中介发来的关于房屋的所有详细情况。甚至连物业委员会在过去几个月里开会讨论了什么内容，都有详细的记录。这些大大小小的报告，能帮你全方位了把握房屋信息，房屋使用限制，帮你做出合理的决定。 又是一次夫妻的磨合 有许多事，我觉得能够迅速引起一对情侣或夫妻的争斗。比如说，施先生教我开车，我教施先生说中文，两人看房、买房、决定装修风格…… 在买房的短短几个月过程中，我和施先生因为这件事争吵了好多次。他说我太草率啥都想买，我唠叨他太挑剔啥都看不上；他觉得我心太大不看任何文件，我批评他偷懒不天天刷新房子。 好在，我们在买房的过程中慢慢领会到，我俩才是一伙的。 不能因为买房，而把家给毁了。 买房结束之后，我的亲密朋友蛋蛋给我发来祝贺，说我现在是 “有他也有家，一定特别幸福”。 我不由地想起这句话， “最大的不孝是远行，最大的补偿是幸福”。我会努力一直幸福下去的。 优美的环境，伴随着井喷一般的移民涌入，这也让奥克兰这座城市的房市异常炙手可热。今年，根据世界专业机构的统计，奥克兰的房地产市场创造了历史记录，均价已经过百万，奥克兰的房价涨幅更是在世界所有发达国家城市中领跑。那么我们该如何去新西兰买房呢?下面小编就结合自己去新西兰买房的经历，和大家说说在新西兰买房和国内买房的区别。 产权年限 新西兰：多数是永久产权，不存在遗产税，可世代传承。 中国：70年，期满后产权归属未定，土地续租费用未定，面临征收物业税、遗产税的可能。 法律制度 新西兰：新西兰制度很严谨，房屋买卖都是第三方制度，并且律师全程参与买卖双方的新西兰房产交易，可以保障彼此利益，解释合同条款并替客户向开发商提出要求。 中国：可去房产交易所办理，律师没有强制性参与。法律法规有待完善提高。 房屋面积 新西兰：新西兰房产面积均以套内面积计算，无公摊面积，一套80平方米的房子相当于国内100平方米的房子。 中国：公摊面积也计算在房产面积内，包括电梯井，管道井，楼梯间等，房产面积大打折扣。 还贷方式 新西兰：仅还利息型或者利息本金型等多种还贷方式，更有利于资金流动。 中国：本金利息一起还，手续复杂。 烂尾楼情况 新西兰：不存在烂尾楼的情况，因为政府严格监管，银行也会考察楼盘情况再批准贷款，楼盘质量绝对有保障。 中国：大量烂尾楼存在，因为开发商一边卖房一边 拿买家的首付建房。开发商如无法保证后续资金，很容易成为烂尾楼。 首付去向 新西兰：首付进入律师行监管账户。只有建好房屋政府验收后，开发商才可以拿这笔款项。既保障了业主利益，也监督房屋建筑质量。 中国：首付直接给开发商用来盖房子，按照现在政策的规定，中国家庭买第一套房，首付是30%，多数地区买第二套房首付不少于50%，有些地方要达到70%。 租金回报率 新西兰：近几年因人口爆炸式增长，租金回报达到5%-6%之间。 中国：目前北京上海广州深圳四大一线城市普通住宅平均投资回报率均小于3%。 增值潜力 新西兰：房价增值走势比较稳定，年增长7%-10%，大约7-10年翻一番。不同地区具体情况有所不同。这是成熟市场的表现，风险比较小。 中国：中国房价近几年增长飞快，同时，房价也不稳定，存在泡沫。 -
什么是应当与房产代理中介好好谈的？
