奥克兰新限制一出，开发商原地裂开，多笔交易被取消，部分地区房价恐一夜上涨
后花园12月18日综合报道：
11月14号，奥克兰市议会下属的Watercare突然公布一张水务地图，一石激起千层浪。当时有不少地产业内人士对新政表达担忧，害怕扰乱市场秩序。
而在一个月后的今天，事实证明他们的担心可能并不多余。
在上月发布的水资源和废水限制地图中，Watercare按照水务基础设施的容量对不同地区进行了分组。部分地区被打上红标，意味着当地的水资源和废水基础设施不足，可能无法立即进行新的住房开发。要解决这一问题，标红地区需要等待10年或更长时间，直到网络完成升级才能进行开发。
开发商：当头棒喝
Craig Alexander是地产开发公司BA Group的负责人，Watercare的新政对他来说犹如一记当头棒喝。
今年5月，他刚在Henderson购买了一块800平方米的土地，原本计划在现有一套住宅的基础上增加两套住宅。然而上周在获得资源审批的最后阶段，奥克兰市议会却表示需要与Watercare核实该地区的废水容量，以确定项目能否继续进行。
对于突如其来的水务新政，Alexander感觉仿佛是一块从天而降的石头堵在了胸口，实在憋得难受。因为在购买土地之前，他表示公司已经进行了充分的尽职调查，确保土地分区和废水、雨水基础设施都符合要求。哪知道那么邪乎，选中的Henderson地块恰巧就被标记为废水受限区域，预计要等到2030年至2035年才会解决。
Alexander担心新政可能引发一系列连锁反应，甚至连累开发商破产。
“之前完全没有警告。Watercare作为一个实体，理应清楚其所有服务的网络容量。”
“这太让人措手不及了。一些开发商通过二级贷款购入了多块土地，如果Watercare不允许接入水务网络，那这些土地现在值多少钱？这些人将面临破产。”
他指出，开发商支付了溢价购买这些可开发的土地，如果开发无法继续，他们将不得不亏本出售。
那如果不卖呢？能不能等到水务升级完成再开发？
Alexander对此给出了否定的答复。从现实层面来看，大多数位于红色区域的开发土地持有者无法等待10年，因为这在经济上毫无意义。
“他们将损失土地价值，还要承担资源审批的所有费用，包括市议会的费用等。”
Alexander认为，这一变化本应设置两年的过渡期，而不是毫无预警地全面禁止部分地区的开发。
“这实际上造成了巨大的不确定性，Watercare突然成为了奥克兰开发项目的‘决策者’。”
“哪一个市议会实体有权如此突然地打乱整个行业？”
中介：多笔交易当场取消
除了开发商，中介也切实感受到了新政对市场的冲击。
David Findlay是Harcourts JK Realty的所有人。在Watercare发布水务限制后的数小时内，他位于奥克兰西区的公司收到了5笔交易的取消通知，价值好几百万。
Findlay表示，尽管人们此前偶尔会在个别地块上得知存在基础设施限制，但没有人预料到会出现全面限制。
“人们购买土地时完全不知道会被彻底切断开发的可能。”
他的中介公司位于奥克兰西区，有五笔价值数百万纽币的有条件交易在Watercare发布限制后仅数小时内被取消。
“现在大家都说，如果我还没到无条件状态，那我就撤回，静观其变。”
“带有这些限制标识的区域非常棘手。作为开发商，如果你面临水资源问题的土地和没有这些问题的土地，你会选择投资哪块？显然是没有问题的那块。”
他认为Watercare的举措将导致房地产市场两极分化。没有限制的地区需求激增，房价几乎一夜之间上涨；而受限地区则更难出售，因为买家群体大幅减少，土地价值也会下降。
Findlay曾与一位老妇人有过交流，后者打算出售位于Massey的破旧住宅，地块面积1200平方米，以便搬到外地与家人团聚。发布限制之前，该地块估价$120万，但如今，Findlay认为能卖到$90万就已经算幸运。
Findlay自己也可能在一个4月购买的开发地块上蒙受损失。他正在申请资源审批，如果Watercare认为网络容量不足，他的开发将无法进行。
“如果真是这样，那我就高估了土地价值，亏损约$25万至$30万。加上资源审批的$8万费用，我将损失惨重。”
Watercare回应：不能开发？不一定
面对市场的担心，Watercare首席战略与规划官Priyan Perera表示，新政并不意味着开发一定无法进行，并鼓励开发商与Watercare联系，后者会逐案评估每个地块的情况。
“这张地图并不是全面禁止开发，而是指出我们所面临的限制。有时限制是街区级别的，但很多问题与我们称之为‘主干基础设施’的网络有关。”
Perera指出，在容量接近上限的西奥克兰和南奥克兰等地区，开发项目很可能仍可继续进行。剩余的网络容量将按先到先得的原则分配。
例如，在北岸南部和Waitakere的大部分地区，如果开发项目少于10套住宅，且当地网络管道有容量，则可以继续进行。而在Beach Haven、Ōtara-Papatoetoe、Cockle Bay、Mellons Bay、Te Atatū、Te Atatū Peninsula 和Favona等地区，开发项目将根据具体位置及对废水网络的影响进行个别评估。
自地图发布以来，Watercare已收到超过1000份咨询，其中超过一半已获批，仅23个项目被拒绝，其他项目仍需补充信息或正在评估中。咨询数量虽然有所增加，但Watercare的目标是在10个工作日内作出回应。
Perera表示，地图的目标是帮助开发商在购地前进行尽职调查，支持其决策，而非等到资源审批阶段才发现限制。
“最坏的情况是，有人投入大量资金和精力开发一块土地，最终却在确认接入和网络容量的最后一步遇到阻碍。这虽然是极端情况，但我们希望避免这种情况。”
他指出，Watercare过去10年已完成大量新基础设施，目前每年投资$12亿用于新建和升级水资源与废水基础设施。未来10年计划投资$137亿以扩大网络容量。
“这绝不是危机情况。我们没有完全停止增长和开发。我们正在推进多个项目，将逐步释放目前面临的限制。”
“奥克兰大部分地区仍有容量，问题在于投资的时机，我们何时能进行，何时能负担得起。新西兰的资源和资金有限，因此我们需要平衡这一过程。”
他还驳斥了开发商和房产中介提出的基础设施限制对房地产市场产生影响的说法。
“我认为水资源和废水服务并不会对市场产生特定影响。过去两年市场变化很大，我们的任务是创造开发条件，但市场因其他原因发生了变化。”
中介反驳：影响已经发生
虽然Watercare极力淡化新政对房市的影响，但有声音表示，影响其实已经出现。
Harcourts New Age中介Harsh Kathuria认为，基础设施限制已对奥克兰南区市场产生了“巨大”影响。一些原本可开发的土地进入红色区域后，房价突然下降了数十万。
“我手上的一些房产价格大跌，房主们的预期完全被打破。我认识一户美满的家庭，他们持有一块土地七年，刚刚决定出售，结果被告知位于红色区域。他们的梦想瞬间破灭。”
Kathuria指出，开发商对受限制的地块失去兴趣，买家群体大幅减少。
“有多少首次购房者愿意花$100万到$110万购买一套位于800平方米地块上的破旧住宅？他们不会，他们的思维完全不同。奥克兰的前景将面临艰难时期。”
Lateral Partners总经理Ben Pauley表示，新限制将使奥克兰的房产开发“极其困难”。
依赖二级贷款购入土地的投资者，如果无法立即开发，将不得不考虑出售土地，这将导致部分地块的开发停滞，也会影响房价。
“关键问题在于，当债务成本高达14%时，长期维持成本变得不可承受。如果基础设施要到2035年才能升级，很少有人愿意持有土地10年，等待增值。他们可能会选择亏本出售，以减轻财务成本的压力。”
他说，许多开发商已暂停购地，或转向未受影响的地区或其他城市。
责任编辑：番茄捣蛋