新西兰地产新政10大要点深度解读
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الملخص现在我们都知道新西兰政府从2015年10月1号开始，实施了新的地产税务政策。其目的是为了打击住宅市场上普遍存在的短期炒作、以及相关的偷税漏税行为。同时新政加强了地产交易双方信息的统计，以便确定海外买家对本地 ...
作者： Barfoot & Thompson 资深地产经纪、分行经理持牌人
范毅谦 Brendan Fan
地产三兄弟 14年专注物业买卖
现在我们都知道新西兰政府从2015年10月1号开始，实施了新的地产税务政策。其目的是为了打击住宅市场上普遍存在的短期炒作、以及相关的偷税漏税行为。同时新政加强了地产交易双方信息的统计，以便确定海外买家对本地市场的具体影响。
新的地产税务政策信息目前没有统一的公布渠道，既有国会的议案、土地局和税务局的政策文件，也有各大会计师事务所、地产公司、律师楼等第三方的分析和解读。
大多数客户对于新政的细节，只有一些笼统的概念，自然无法对于后市作出明确的判断，在新政刚刚实施的阶段，采取观望的投资策略，是常见的选择。
现在我们深入探讨一下此次新政的架构和具体细则，也许有助于对后市的定位，从而更准确的抓住市场脉搏。
1. 地产税务新政的法律依据是什么？由哪些政府部门负责实施？
新政分为3个步骤:
• 出台了《Taxation Land Information and Offshore Persons Information Bill》以及修正案（信息披露法案），要求买卖双方必须在物业交割时提供新西兰以及海外税号（后者针对海外客户），及填写税务信息表。
• 通过了《Taxation Brightline Test for Residential Land Bill》（明线规则法案），核心内容是要求10月1号以后成交的物业，如果是两年内出售的非自住房，获利部分需要交纳个人所得税；
• 正在起草中的预扣税法案，预扣税将从2016年7月1号开始实施。
而新政具体实施的机构，一是土地管理局（Land Information New Zealand）, 二是新西兰税务局 。
2. 哪些物业交易纳入新政策中信息披露法案的管辖范围？
新政中的税务信息披露法案是针对所有类型的物业，包括商业，住宅及农场，也就是说无论哪种投资物业，从10月1号开始，交割时买卖双方必须填写《土地交易税务表》（Land Transfer Tax Statement），其核心内容就是提供税号（非新西兰居民同时要提供所在国税号，如果有的话）。其中有5种non-notifiable transfer情形是无需提供任何税务信息的，包括：
• 自住房的屋主或买家（必须在个人名下，仅适用于新西兰公民/居民。对于卖家，该居民在交割日截至时过去两年中没有出售超过两套自住房）。
• 银行清算盘的屋主。
• 公用机构的物业买卖时的代理人。
• 政府机构的物业买卖时的代理人。
• 遗产房的执行人或管理人。
3. 新政中信息披露法案管辖下的物业交易，交割时需要提供哪些信息？
交割时律师除了提交常规的文件外，还需要向新西兰产权局提供附加信息。这些附加信息通过买卖双方各自填写的《Land Transfer Tax Statement》（地产交易税务申报表）获得。清单如下：
• 交易的物业是住宅还是非住宅？
• 填表人或其直系亲属是否与新西兰有联系？（即是否为新西兰公民，居民，工作或学生签证持有者？），其中持有工签或学生签的买家或家属，是否有意愿在此物业居住？
• 该交易是否属于以上non- notifiable transfer的5种情形？
• 若不是属于税务免除范畴，需提供新西兰税号。
• 若填表人符合海外人士的定义，则还有提供常住国名称，国家代码，以及该常住国的税务号码（Tax Identification Number）。
需要注意的是，如果一个物业在多人名下，每个人需要独立填写一份地产税务申报表。若物业放在Trust, 公司或其它实体名下，则需要提供该实体的税号，而非个人税号。
如果由被授权人（Power of Attorney） 填写该表格，其填写的信息应该是关于授权人的，而非有签字权的代理人。
如果交割完成后，《土地交易税务表》（Land Transfer Tax Statement）原本填写的内容发生变化，比如原来填写以“自住房”为目的的交易，因为个人原因改变为投资房，则无需立即向产权局更新。仅需要在出售时，按变更后的状况如实填写即可。
4. 海外人士如何申请新西兰税号？如果没有海外税号（Tax Identification Number），会导致交割无法完成吗？
海外人士个人申请新西兰税号的清单如下（清晰的复印件即可）：
• 完整的申请表（税务局网站下载IR 742表格）http://www.ird.govt.nz/resources/9/f/9f89c76d-f047-4bac-a153-83454206dd54/ir742.pdf；
• 最近居住的海外或本地的地址证明，比如水电单，身份证，驾照等；
• 带相片的身份证明，比如护照，带翻译的驾照；
• 新西兰银行开户证明，比如银行对账单，银行信件等；
• 税号意图证明材料，比如为了地产交易而需要税号，可以出具：物业交易买卖合约，律师、会计师或地产中介出具的物业购买企图的证明信等。
虽然地产交易税务披露法案的s156C条例中，明确规定了海外人士需要提供其所在国的税号，但在现实操作中，不是每个offshore人士都有明确的税号。比如中国，2015年2月已经由国务院出台了统一税号的征求意见稿，但目前还未真正实施。对于此类没有税号的中国公民，律师协会给出的建议，是以个人身份证号码代替不存在的税号，目前还没有发生因为这种替代而导致物业无法交割的案例。
5. 哪些物业适用于新政中“明线规则”政策？ 即两年内出售的物业，获利部分纳入个人收入计算所得税。
• 仅适用于住宅物业。
• 该物业的购买合同是与2015年10月1号或之后签署的；或者虽然在10月1号之前签署，但交割日在2016年4月1号或之后。
• 该物业的交易， 符合以下3种情形，是不纳入明线规则的税务计算的：
1）自住房。
2）因婚姻关系破裂而发生的产权变更。
3）遗产继承物业。
6. 自住房免除有哪些具体规定？
在税务免除中，自住房的定义尤为重要，毕竟绝大多数2年出售，且免于明线规则税务管理的物业，都是基于“自住房”的理由。注意, 以下几种情形，是不能计入税务免除中的自住房类别的（main home exemption）：
作为卖方：
• 不是自然人，而是机构或实体；
• 海外人士；
• 过去两年里，已经用自住房的名义出售过两个或以上物业；
• trust拥有该物业。
作为买方：
• 不是自然人，而是机构或实体。
• 海外人士。
• 该物业在买入后将放入trust名下。
• 该物业将不作为你的主要居住地。
注意，自住房免除只能针对其产权证上的屋主，而不是居住其间的其他亲属。同时，自住房有“50%”的法则，即用于自住房免除的物业，屋主在此居住的时间，和用于自己居住（而非出租）的面积，都必须超过50% 。
7. 纳入“明线规则”税务管理的物业交易，“2年”的时间点如何计算？
• 普通物业
购入时按交割时间计算，而卖出时按签署买卖合同时间为准。
• 婚姻破裂产生的过户交易
该次交易属于税务免除的范畴，但是再次出售时，买入的时间应为最初夫妻双方共同买入的时间。
• 期房
期房合同的转让，常常伴随获利，其买入和卖出都在真正交割日之前。对于此类交易，买入和卖出的时间点都按签署合同的时间计算。
• 分割土地
市场上常常出现买入大块土地，然后分割为2个或更多的产权，并出售获利。 此类物业的买入时间点不是按新的产权证获得的时间计算，而是最初买入大块土地的交割日为准。
• 遗产房
遗产继承者获得该物业的交易，是属于税务免除范畴的。即使，他再出售时获利，且距离最初被继承人（去世者）买入时不足两年。注意，遗产继承的产权过户交易，其关于时间点的计算，与婚姻破裂的产权过户交易，有所不同。
8. 哪些人属于海外居民？
• 既不是新西兰公民，且没有新西兰的居住签证（指Residency Visa, 而非工作，学生签证）
• 是新西兰公民，但交割日当天的过去连续3年，没有登陆新西兰。
• 有新西兰的居住签证，但交割日当天的过去连续1年，没有登陆新西兰。
9. 税务的抵扣如何计算？
对于受“明线规则”新政管辖的物业，如果在两年出售，是需要把盈利部分纳入个人收入计算税率的。而盈利的计算，涉及了费用的抵扣。以下是费用抵扣（deduction）的要点：
• 费用包括资本成本（capital cost）和持有成本(holding cost)。
• 资本成本包括物业购买支出，律师、测量师、中介、评估师等费用，装修费等。
• 持有成本包括银行利息，保险，地税以及日常的维护费用。
• 对于出租，土地开发分割等有盈利模式的物业，以上两种支出都可以抵扣。
• 对于度假屋，家属居住等私人使用、而没有盈利模式的物业，持有成本是不能抵扣的。
• 若在出售后没有盈利，而是亏损的物业。其亏损部分是不能参与个人所得税的抵扣的。但是，其亏损部分可以用来抵扣其它投资物业盈利部分的税务计算。
10. 预缴税将如何操作？
预扣税政策只针对以下情形：
• 被出售物业的屋主是海外人士。
• 该物业是住宅类别。
• 该物业是2015年10月1号或之后签署的购买合同，或虽然在10月1号之前签署，但交割日在2016年4月1号或之后。
• 该物业持有时间不超过两年。
预扣税的额度，是在以下两者中取少者：
• 屋主获利的33%
• 销售价格的10%
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