2025年房市即将复苏？利好显现，但几大不确定因素决定走向
后花园3月5日援引NZ Herald报道
Barfoot & Thompson 昨日公布的最新数据显示，2月份的市场表现并无太多亮点。
中位房价较1月份下降2.1%，相比前三个月的平均值下降5.8%，较去年2月份下降4.1%。
房屋销量表现同样不尽如人意，较上月下降2.1%，但相比2024年2月有所增长（上涨8.2%）。
为什么利率下降了，但房地产市场复苏仍然缓慢？
BNZ 首席经济学家 Mike Jones 在上周的一份研究报告中对此做出了解释。
他表示，人口增长未能赶上住房存量的增长。
“过去几个月，净移民增长稳定在年化2.5万至3.5万人之间。因此我们认为，未来18个月内人口将继续正增长，但增幅低于平均水平。”
“这增加了抑制今年复苏步伐的可能性。”
过去一年离开新西兰的人数大幅增加，而新移民数量下降，导致人口增长低于预期。
“这在一定程度上解释了房源数量的增加的原因。”
他指出，虽然住房需求正在“苏醒”，但市场仍然处于供给充足的状态，这将抑制房价上涨。
“未售出的房屋库存仍处于近十年来的高位，比去年同期高出20%。”
“这些住房市场供需结构的变化，对房价增长产生了预期中的抑制作用。”
在租赁市场方面，自2024年初以来，新租约的租金基本持平，而从2022年底到2024年初，其涨幅约为10%。
“与此同时，在房地产市场上，可用库存的缓慢上升，巩固了全国房价长达两年的横向走势。”
尽管如此，Jones 和 BNZ 经济学家团队仍然认为，较低的利率最终会推动市场回暖，只是可能比预期更缓慢。
“我们仍然预计，随着过剩供应逐步消化，今年房价将上涨5-7%。”
“但供应端的变化是预测中的诸多不确定性因素之一。”
央行展望
如果说BNZ的展望相对乐观，那么央行的房地产市场预测则更加谨慎。
Westpac 首席经济学家 Kelly Eckhold 指出，央行在2月份的货币政策声明中大幅下调了房价增长预期。
新的预测显示，2025年的房价增长预期从7.1%下调至3.8%。
Eckhold与BNZ一样，仍然持更乐观的观点，预测2025年房价增长7%，2026年增长5%。
“虽然近期市场的复苏势头增强（但仍然温和），可能证明央行调整方向的合理性，但一些前瞻性指标表现良好。”
“房贷审批量已达到自2021年以来的最高水平，当时房价涨势强劲。虽然我们认为房价不会像2021年那样暴涨，但央行的评估可能低估了市场的上涨势头。”
如果房地产市场回暖的幅度超过预期，可能会影响货币政策委员会在年中降息的意愿。
Westpac 预计，央行将在4月和5月的会议上分别下调 OCR 25个基点，但随后会维持在3.25%。
投资者回归
过去一周的数据为市场带来了一些新的希望。
央行数据显示，银行对投资者发放的新房贷总额从2024年1月的6亿纽币增长至2025年1月的1.15亿纽币，增幅达90%。
过去十年间，只有两次投资者在1月份的借款金额高于当前水平，分别是在2021年（16亿纽币）和2016年（13亿纽币）。
2025年1月份，房贷总额为51亿纽币，比2024年1月高出50%，且超越了疫情前水平。
不过，她指出，房地产市场不太可能像疫情期间那样大幅上涨。
虽然OCR正在快速下降，但仍然维持在对经济具有紧缩效应的水平，并不太可能降至具有刺激作用的水平。
CoreLogic 房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，他对降息对房地产市场的影响仍然保持谨慎态度。
虽然市场信心有所回升，但他指出，经济状况和就业安全的不确定性仍然让许多人保持谨慎。
“目前仍然是买方市场，1月份新房源上市，使全国房屋库存达到了近十年来的最高水平。”
建筑许可触底
与此同时，本周公布的建筑许可数据显示，2024年新获批住宅许可量同比下降7.2%。
但从月度趋势来看，住宅建筑市场的下行趋势已经触底。
Westpac 高级经济学家 Satish Ranchhod 认为：“自2022年和2023年大幅下降后，过去一年许可数量一直维持在约3.4万套的水平。”
“预计未来几个月许可量将保持在当前水平。”
“不过，随着房地产市场回暖，我们预计今年晚些时候新住房开发将开始回升。”
复苏迹象增多
过去一周的多个数据指标都在朝积极方向发展。
BNZ的 Doug Steel 认为：“我们预测的2025年经济复苏正在逐步成形。上周的大多数数据都呈现向好趋势。”
他指出，1月份招聘广告和就业人数有所上升（尽管基数较低）；家庭新贷款大幅高于去年同期；企业信心整体积极，并有招聘和投资意向。
“再加上第四季度零售销售的明显回升，所有这些都显示出经济复苏的迹象，甚至可能比我们预期的更强劲。”
不过，他也提到，唯一的“瑕疵”是消费者信心指数。
“人们的感受还没有明显改善。消费者信心仍处于悲观区间，远低于平均水平。如果这种情况持续下去，将威胁到未来经济复苏的步伐。”
经常账户赤字正在修正
从结构上看，新西兰经济的走向也在改善。
三年多前，新西兰的经常账户赤字突破 GDP 的 8%，在经济界的部分群体中引发恐慌。
经常账户衡量的是国家资金流入和流出的情况。
一个拥有稳定收入和财富储备的国家可以在较长时间内维持经常账户赤字——类似于银行允许你依靠透支账户生活，只要你的收入稳定，抵押贷款在可控范围内。
但当国家支出与收入之间的缺口在截至 2022 年 12 月的年度内扩大至 GDP 的 8.8% 时，警钟便开始敲响。
国际金融机构和信用评级机构在评估新西兰的信用状况时，通常会在经常账户赤字达到 GDP 的 10% 时调整其展望。
好消息是，自那以后，赤字正在缓慢缩小。截至 2024 年 9 月，赤字占 GDP 的比例已降至 6.4%。
两份来自国际经济学家的最新报告显示，2025 年赤字改善的速度可能会加快。
BMI（隶属于惠誉解决方案集团 Fitch Solutions，但独立于惠誉评级机构 Fitch Ratings）的经济学家预测，今年经常账户赤字将降至 5.8%。
凯投宏观（Capital Economics）则更为乐观，预计 2025 年赤字均值将降至 5%，并在第四季度进一步降至 4%。
整体趋势向好，但遗憾的是，这一改善并非由 GDP 增长带动。而是由于纽币贬值和购买力下降，间接帮助了经常账户赤字的修正。
换句话说，进口商品对新西兰消费者来说变得更贵，因此未来一年进口量可能会减少。
与此同时，新西兰的农业出口商品表现强劲，而较低的纽币进一步提升了出口竞争力，使新西兰商品在全球市场（以美元计价）中更具优势。
事实上，最新的贸易条件数据显示，新西兰的贸易状况明显改善。
新西兰统计局周一表示，在 2024 年 12 月季度，出口价格涨幅超过进口价格，推动贸易条件指数上升 3.1%。
贸易条件指数衡量的是出口价格与进口价格的比率。
“这一指数可被解读为新西兰在国际市场上的购买力衡量标准，同时也是衡量新西兰经济相对强弱的一个指标。”
2024 年第四季度，出口价格指数环比上涨 3.2%，进口价格指数上涨 0.1%。
长期隐忧
和许多经济现象一样，利好消息往往伴随着潜在风险。
“新西兰的经常账户赤字仍将保持在较高水平，因为国内需求回升，同时政府仍在运行大规模的结构性财政赤字。”凯投宏观的 Marcus Thielient 说道。
“尽管最近纽币在 G10 货币中表现最差，但我们预计未来一年仍将继续走软，相对美元贬值。这最终将有助于新西兰的外部平衡。”
他预测，纽币兑美元将从目前的 0.56 美元进一步下跌，到年底可能降至 0.53 美元。
“这将在一定程度上促进外部调整，使新西兰出口更具竞争力，同时提高进口成本。此外，这也有助于改善新西兰的净债务状况，因为新西兰的大部分债务以本币计价，而大部分资产则以外币计价。”
简而言之，浮动汇率机制在新西兰的国际收支平衡中起到了“安全网”的作用。
但对大多数人来说，依赖货币贬值显然无法带来长期的经济繁荣。
要想实现持续稳定的经济增长，新西兰需要提高生产率，从根本上推动 GDP 增长。
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