三大因素起作用，首次置业住房可负担性正缓慢改善
后花园5月24日综合报道：
首次购房者的住房可负担性正在缓慢但稳定地改善，这得益于不断下降的抵押贷款利率、市场底部的稳定价格和收入的增长。
尽管市场对新西兰央行官方现金利率（OCR）的降息预期一直被推迟，但受较低批发资金利率推动，固定抵押贷款利率实际上在缓慢下降。
这导致主要银行提供的两年期固定利率的平均值（用于interest.co.nz的可负担性计算）从去年11月的7.04%峰值稳步下降至今年4月的6.73%。
尽管下降幅度不大，但两年期平均利率已回到去年7月的水平。
与此同时，市场底部的房价保持相对稳定。
根据REINZ数据，全国低四分位销售价格在4月份为$59万。自2022年底低于$60万以来，低四分位销售价稳定在$59万左右，上下浮动不过数千，远低于2021年11月创下的$67万纪录高点。随后的下降使得最低四分位价格回到了2021年4月的水平。
影响可负担性的另一个因素是收入，其受到的关注比房价或利率要少得多，但同样重要。
Interest.co.nz使用25-29岁人群的中位数工资来计算首次置业年龄组夫妇的代表性税后工资率，假设双方全职工作。
去年4月至12月期间，这一指标每月增加约$10，但今年迄今为止增速放缓至每月约$2至3。
最终结果是，今年4月，典型首次置业夫妇的代表性实际到手工资为每周$2056，较去年4月增加了$91（4.6%）。
因此，综合考虑所有这些因素，对于首次购房者意味着什么呢？
首先，由于市场底部的房价在过去12个月基本保持不变，购房所需的首付和抵押贷款金额几乎没有变化。
购买2024年4月全国最低四分位价格为$59万的房屋，需要首付$5.9万（10%）或$11.8万（20%），相应的抵押贷款金额为$53.1万或$47.2万。
这些数字与去年6月完全相同。因此，虽然这些数字可能会在月度间有小幅波动，但从根本上来说，对于首次购房者而言，他们需要为首付存多少钱以及需要借多少款购买最低四分位价格的房屋，目标并没有变化。
然而，尽管今年抵押贷款利率略有下降，但仍然偏高，这意味着抵押贷款还款额仍然较高。
以10%首付购买全国最低四分位价格的房屋，每周的抵押贷款还款额约为$893。以20%首付购买同一房屋的还款额为每周$705纽币。
上述提到的收入增长将有助于首次购房者支付这些还款额，不过在高通胀环境下，家庭预算中的其他支出也会增加。
但根据今年4月的收入和抵押贷款还款数据，如果是典型首次置业夫妇，购买4月份全国最低四分位价格的房屋，抵押贷款还款额将占他们中位数实际到手工资的43%。
对于有20%首付的购房者，抵押贷款还款额将占到实际到手工资的34%。
自去年11月以来，这两个可负担性指标一直在几乎持续下降，当时10%首付购房者的占比达到46%，20%首付购房者的占比达到36%。
尽管可负担性的任何改善对于首次购房者来说都是好消息，但我们需要记住上述数字是基于全国平均水平。
下表显示了全国各主要城市地区的主要可负担性指标。这些数据显示，即使首次购房者拥有20%的首付，平均收入者在奥克兰地区仍然无法实现拥有房屋的梦想。
要使情况发生实质性改变，需要三件事情：房价大幅下降、抵押贷款利率大幅下降和收入大幅增长。
不要抱太大希望。
责任编辑：番茄捣蛋
