住房租赁或迎规则大改！因为这个条款，各路专家“吵”翻了

后花园内容部2月18日综合：

今日，「住宅租赁修正法案」将被引入国会，旨在改革现有租赁市场。

法案修正内容如下:

1. 增加违法成本，加大经济处罚力度；

2. 对租赁法庭案件的胜诉方提供匿名保护；

3. 确保租户可对租赁物业进行轻微调整；

4. 禁止租金竞标；

5. 将固定期限合同更改为周期性合同，除非双方另有协议，以此避免市场高峰期租约扎堆终止；

6. 即使给出90天提前通知，如无明确理由业主仍不得终止租约。

其中，引发最多争议的是第6条修正案。为此，Stuff整理一些不同观点。

正方观点

1. 住房副部长，Kris Faafoi

针对租户和业主的各自权利和责任，Faafoi称政府希望达成一个公平、合理、平衡的局面。

他表示，鉴于大量新西兰居民处于长期租赁状态，政府有必要进一步平衡租户和业主的各自权利和需求，以便双方获得更多安全感。与此同时，修正案保护业主合理终止合约的权利，譬如租户有反社会行为、违法、拖欠租金至少3周，或业主决定更改物业用途。相关情形将在修正案中被详细列出。

Kris Faafoi

Faafoi指出，政府希望创造一种真诚友善的租赁关系，而租约无故终止的现象显然无益于达成目标。另一方面，知道租约为何终止，并有机会提出质疑，对租户而言也更加公平。

尽管不得无故解约，但Faafoi认为修正案也在某些方面保护了业主的权益。当租户拖欠租金至少21天，或出现吸毒、威胁、暴力等行为，业主不必遵守90天提前通知的规定，可前往租赁法庭寻求更短期限。

2. 租户保护协会经理，Penny Arthur

Arthur称，业主不得无故解约在国外十分常见。

“住房不仅是一种商品，也事关人权。租赁安全感应是住房供应充足的题中应有之意，政府正在积极推动转变。”

反方观点

正方立场鲜明，反方观点同样犀利。有投资者表示，一旦修正案通过，业主很可能会对问题租户束手无策，连带周边邻居一同遭殃。

1. 新西兰物业投资联合会主席，Andrew King

King称，向租户下发90天解约通知的会员十分有限，通常一年只有3%。对于业主而言，无故解约是实现自我保护的最后武器。

此外，不说明理由不代表没有理由。比如邻居对租户有顾虑和意见，可能会因此向业主反馈，后者则决定是否需要采取行动。如果行动，租户其实并不需要知道原因。否则矛头直指邻居，会在90天解约期内加剧双方紧张气氛。

2. 新西兰地产研究院CEO，Bindi Norwell

Norwell赞成King的说法。在她看来，更优方案应该是对滥用无故解约的业主加大惩罚力度。因为在实际租赁中，无故解约是一个小概率事件。

“大部分业主宁愿花钱解决物业问题，也不愿意更换租户，因为后者产生的开销和成本更大。”

“现有法律已经为租户提供了足够保护，如果认为业主报复性解约，可最高获赔$4000。因此，我们并不认为现况需要改变。”

Bindi Norwell

Norwell认为，取消无故解约可能导致管理成本显著增加，而且需要对业主、租户和物业经理进行相关培训。部分业主或许因此退出租赁市场，而租赁法庭也会迎来更多纠纷。

另外，Norwell对固定合同改周期合同的做法也持有异议。

“按照修正案，学生可以在圣诞节期间和业主签订周期合同。然而等到新年开学，如果学生提出终止租约，业主将错过一整年的学生市场。”

Norwell强调，在租户的安全感需求和业主的资产管理需求间，政府需要仔细权衡。

（责编：番茄捣蛋）