开发浪潮已经见顶？注意，住房市场即将迎来重大转折！

过去的几个星期，拍卖场上各种高密度住宅相继成交，加上一系列政策的支持，奥克兰是否要走上“全民开发”的巅峰呢？而且随着疫情限制逐步放宽，房价又是否会继续重复去年封锁过后的繁荣态势？

首先我们先来看看一个很可能会影响市场价格的数据——房屋的RV估价。

虽然奥克兰议会今日宣布，由于疫情影响，奥克兰的最新房屋RV估价将延迟到2022年3月再公布。但惠灵顿的最新数据，多少也能给我们一些借鉴与启发。

惠灵顿日前公布了最新一轮RV估价，业主可以在线查询他们家的最新估价。根据Oneroof的统计，尽管过去3个月的房价增幅放缓至3.6%，但惠灵顿平均房价年增长率达到了27.1%，至$125.4万。

如果我们以惠灵顿最贵的10套物业RV变化作为一个参照，我们能够看到，这十套物业在2018年的RV分别是$188万到$585万不等，平均RV为$310.8万。

而2021年这十套物业的最新估价平均值，则已经升到了$439万，涨幅达到41%，其中有物业的RV涨幅更高达104%。但可能是这些物业多数是在今年第一季度售出，没赶上今年的强劲升幅，十套物业中只有一套的成交价比最新RV估价要高。

如果说高端物业不具代表性，首次置业者的数据或许更加能够反映市场现状。虽然没有奥克兰那般夸张，但惠灵顿的三房物业平均价格高达$130万，两房也逼近$110万，首次置业者需要手握$100万左右的资金，才能挤到市场中去。

但专家预计，随着打击投资者的住房新政，以及更严格的LVR和DTI限制，投资者和首次置业者在未来12个月里的占比会大幅减少，加上明线测试的影响，可能会有更多人倾向于购买更高密度的新房。

回到奥克兰方面，虽然和惠灵顿多少有些差别，但预计新RV估价数据也会出现类似趋势，而且市场面对的困境，也将是大同小异。

经济学家Tony Alexander认为，奥克兰的开发浪潮仍不断升温，但购买土地进行开发的狂热可能已经到达了顶峰。

他说：“由于供应链问题，劳动力短缺，以及资金周转等问题，许多计划中的开发项目都难以推进。还有银行往往会在一个板块进入爆炸式繁荣的时候抽身，很多有经验的人已经意识到市场的趋势，早早就已经退出了。”

Tony认为，“繁荣正接近尾声”。

他表示，自己早前预测秋天才是市场的转折点，目前的顶峰比他的设想来得有一点早，但这也是个好消息。

他说：“人们可能会恐慌并哭喊‘这是经济衰退’，但实际上这只是一种市场的重新平衡。上市房源数量变多，意味着首次置业者可以慢慢来，卖家们变得更加现实，决定先卖再买。市场会变得更加正常，我们已经摆脱了不可持续的局面，这并不是恐慌。”

Tony上周的房产中介市场调查显示，首次置业者有所减少，FOMO（害怕错失）情绪是自去年疫情爆发以来的最低水平，投资者几乎已经消失殆尽。

而且他还指出，在新西兰大部分地区，其实根本不存在房地产供应短缺的问题，预计在明年或者2023年某个阶段，关于房屋供应短缺的说法将会不复存在。

他表示，有人会怀疑谁会住到奥克兰目前正在兴建的那些高密度住宅里，但现在可开发土地已经没有那么稀缺，回流的新西兰人会造成房屋供应短缺的说法也被证实是伪命题，人口也出现有史以来第一次下降，这个问题的答案自然就不言而喻了。

Ray White的房产中介Tom Rawson对此表示赞同。

他的业务遍布Manukau, Manurewa, Mangere和Mangere Bridge，这些区域往往被视为奥克兰开发市场的风向标。

他表示，10月、4月、和6月是销售最好的时候，房源上市的速度往往追不上成交的速度。但来到11月即将进入12月，房屋上市的数量翻了一番，但成交却反而慢了许多。

他们的拍卖成交率从9月10月80%甚至100%的高位，降至目前的56%，平均价格也从10月的$114.7万，回落至$108.7万，但仍然比年初的$87万高得多。

Rawson说，那些炒房者在购入物业的两三个月内转手，净赚$10万到$30万，让买家们意识到这个“相当糟糕”的现象。而且尽管买家们对新建建筑有兴趣，但如今开发所需的时间大幅，也让开发商们望而却步。

他说，还有买家希望以$80万左右的价格买新房，但却被有开发商在新房即将交割之际，援引日落条款（Sunset Clause），要求买家多交$4万房款的事件而感到震惊。

奥克兰议会高级经济学家Shane Martin表示，他们仍在研究近期的数据，以确定新屋获批和完工并可以入住之间的时间差。

Martin说：“早前的数据显示，75%获批的住房工期在两年内能建成，完成的比例为85%到90%。”而有非正式报告显示，由于封锁、劳动力及建材短缺等综合因素共同作用，可能会在今年推高这组数字。

统计局数据显示，一方面城市人口有所下降，而另一方面竣工民宅数量有所上升，经济学家们正在重新检视衡量住房供应的模型，看看奥克兰的住房供需差距到底缩小了多少。

他说：“我们不知道这这两条线（供需曲线）什么时候会相交，但我们知道，移民停顿的两年，以及大量的新建住房，意味着我们将达到有足够住房的水平。”

“4万新人口和只有8000套新房子的日子已经结束了。我们现在有2万套新房子，而且没有新人口。”

那么对于市场的现状和未来发展，以及专家们的观点，各位又有什么看法或见解呢？欢迎留言告诉我们。