从秋天到春天，从LVR到Unitary Plan，奥克兰的房市降温始终“任重道远”

后花园新西兰房地产在线9月22日报道：今天是中国二十四节气的秋分，是北半球大多数国家一年一轮回再度迎来秋天的日子。相反，我们所处的新西兰，也再一次迎来了春季的回归。秋天，是承载丰收的季节；春天，是万象更新的季节。

今天小编和大家要聊的并不是季节更替、气候变迁这一类问题。但既然前面说到了丰收、收获，说到了更新、展望，那小编就跟大家总结一下去年到今年新西兰政府和央行出台了哪些政策或举措以期限制奥克兰房价甚至给房市“降温”，以及未来可以期待事情。

2015年5月

投资房首付调到30%的LVR政策

去年五月，新西兰央行宣布将投资房的首付比例上调至30%，在提高投资房贷首付比例的同时，央行也对“投资房”给出了明确的定义。但该政策仅限于奥克兰。有点尴尬的是，这个本来定于去年10月1日正式施行的政策，却因为“技术问题”等原因，延迟到11月1日开始实施。

评论：和第一轮LVR政策拥有相同命运的是，这一轮贷款政策引入以来，新西兰的住房存量总市值和抵押贷款总额增长速度都相对放缓，但是后几个季度以来又出现反弹。为了保持金融稳定性，今年7月19日央行再次提高投资房首付门槛至40%，随后在7月21日新西兰四大商业银行就宣布跟进上调。至此，LVR新政已经有了“3.0版本”；

2015年10月

明线测试法案（bright-line-test）正式实施

2015年房地产界影响最大的新闻，莫过于新西兰政府于去年10月1日开始施行的房地产新政。总结下来，新政主要包括两点：①10月1号后成交的物业，如果是两年内出售的非自住房，获利部分需要缴纳资本利得税；②买家必须提供税号和本地银行帐号，非新西兰居民同时要提供所在国税号。

评论：大家都知道，明线测试法案之后确实起到了一定程度的作用。在政府推行的这一政策生效之后的一个季度（正巧还碰上圣诞节和新年假期）甚至四个月里，还从新西兰房地产协会中传出过“量价齐跌”的消息（《再浇一盆冷水！奥克兰房市一月份出现量价齐跌！》）。只不过，后面的事情大家都知道了：从三月份起房价开始“抬头”一直涨到今年9月6日QV公布数据时的1,013,632新西兰元！

2016年6月

旨在为奥克兰统一规划保驾护航，

政府公布NPS（National Policy Statement）

中央政府终于在6月2日正式发布了旨在指导地方政府加大住宅开发力度的政策——《关于城市发展的国家政策说明》（National Policy Statementon Urban Development），简称NPS。NPS的重点在于敦促新西兰各地方政府释放出更多的土地，从而控制增长过快的房价。虽然这是一个面向全国的政策，但显而易见奥克兰市议会才是NPS针对的重点。

评论：（《NPS，为奥克兰统一规划（Unitary Plan）保驾护航！》）中写道：NPS是一项中央政府通过设定目标，而不是控制具体执行方式的调控房价的政策。长期以来，中央政府因对高房价的不作为而饱受舆论抨击，这次通过NPS将地方政府也纳入了责任范围。NPS对奥克兰市议会施加了双重压力，为Unitary Plan的下一步进展打下了坚实的基础。因为NPS限制了奥克兰市议会在8月反对独立听证委员会的决定和进一步上诉的空间。

非常有意思的是，在土地释放这一问题上，朝野两党达成了空前的一致。不过，工党的手段更加直接，而国家党则更看重结果。

2016年7月

七月起实施房产交易预扣税（withholdingtax）

在一个财政年度中，任何一位房产卖家在出售名下房产时都需要缴纳从该房产身上获利部分的33%、或当初购房时成交额的10%作为税款，两者取较低值，然后在上一个财政年结束时申报个人所得并按个人所得税税率“多退少补”（税款）。

评论：和之前和之后的诸多政策一样，预扣税也是一项长线举措。单就目前来看，通过这种向卖家征税的房市打压房价，收效甚微。

（由于在第一条中提到过7月LVR新政，这里就不再赘述。）

2016年8月

旨在使奥克兰“更高、更大、更密”的Unitary Plan正式通过

首先，整座城市将会在未来25年内新建42.2万栋住宅；其次，随着城市分界线的扩张，整个城市的面积也将进一步扩大，一些像Kumeu和Pukekohe的地区都将成为卫星城。最后，也是最重要的是，奥克兰将新建无数高密度住宅，整个城市将向集约化的方向发展。

评论：大家现在都知道的是，即使触及到很多人利益的Unitary Plan在9月16日之前被很多人上诉呼吁废止，但奥克兰统一规划正式生效之日就是特殊住宅区（SHA）就将退出历史舞台之时的事实是不会变的。被赋予“重任”的特殊住宅区到头来似乎并没有如原定计划一样为奥克兰提供更多“可负担”住房。

奥克兰这154个特殊住宅区是新西兰中央政府和奥克兰市政府于2013年协商通过的，到9月16号时只有57处申请过建房必备的建筑开发许可，就在这区区57处申请过建筑开发许可的特殊住宅区中，只有24处真正开始建房，而在剩下的130个地区中，并没有修建任何新房。截至到今年5月31日，只有1268套新房建成，与奥克兰每年日益“扩大”的房源缺口相去甚远。

好了，回顾完了过去再来展望未来。这也算是“老调重提了”：

倘若LVR新政实施一段时间房价不降反升，本来就旨在释放更多土地而不是使房价下行的Unitary Plan届时只能维持房价增速放缓，

“贷款收入比（DTI）”

距离我们还有多远？

9月6日的一篇微信《重提 | 奥克兰房价过百万了,"贷款收入比"政策实施的可能性有多大？》中小编就发表过对于实施DTI的看法，这里也再次引用一下（小编懒嘛~）：

当工资增长速度相对缓慢的时候，低房贷利率使得家庭负债能力提升，房贷越贷越多。然而一旦经济出现下滑，房市和房贷可能会出现较大的震荡。如果银行间拆借利率提高，将会很快反映在千家万户的贷款利率之上；届时不知又有多少高负债低收入“房奴”心碎骂娘。

另外，作为一个小国，新西兰抵御风险的能力非常有限，本国经济经总是受到外部环境的影响。因此，过高的负债，特别是以房贷为主的家庭负债，对于整个国民经济来说都是一种隐患。

至于是否会进一步出台调整房价的政策及央行是否会引入“房贷收入比”举措，我们拭目以待。