后花园独家解析：奥克兰房价增速下降 买家卖家如何应对！？
后花园新西兰房地产在线11月1日报道：最新的QV报告显示：新西兰的房产价值增速已经降至自今年5月以来的最低。今天公布的数字显示，10月份全新西兰的住宅物业价值在过去一年增长了12.7％。房价增长失速在过去三个月表现得更明显：房价仅上涨了3.3％。全国住宅的平均价格目前是622,309新西兰元。
奥克兰平均房价同比增长了13.8％，虽然增速创2015年3月以来最低，但奥克兰目前的平均房价是1,045,207新西兰元，而市区则高达1,209,199新西兰元。
高处不胜寒。未来一个时期，奥克兰的房产市场恐怕不仅要告别“分分钟”卖，也不能再任意“买买买”了。拥有不同“等级”房产的卖家目前是何心理，首次置业、改善还是投资，不同类型的买家应该采取怎样不同的策略，购买的房产如何保持增值甚至防范贬值风险，后花园为你带来独家解析。
业主售价心理期待值依然不低。数据显示，9月，新西兰业主要价环比微升0.6%，奥克兰业主要价环比升1.5%。这一点，手握优质房产的业主似乎更有价格话语权。“优质”特征还是集中在“大地”、“好区”、“校网”等几个方面。在拍卖现场，笔者观察到：10月12日拍卖中，位于BlockhouseBay、3126平方米的大地竞拍到490万新西兰元流拍；10月26日拍卖中，5套房产以超过150万新西兰元的竞价流拍，最高一套出价达到232万新西兰元。高价流拍房产分布在Epsom、Mt Eden、St Marys Bay这些传统好区。
另一类拥有优质房产的业主，因为目前市况不佳，选择暂时不拿到市场上出售。据后花园网站统计，奥克兰在售房源的数量有所增加，但来自Barfoot & Thompson、Harcourt、Ray White几大中介机构的多名资深中介指出优质房产的数量却在减少。
相比于优质房产业主的惜售，那些质地略逊一筹的业主则着力打造自己房产的“卖点”。在北岸周末Open Home时间，笔者就看过这样一套房产：位于名区Mairangi Bay，地势较高还有一点海景，属于RangitotoCollege名校区。但是，可能担心部分买家介意该房产的Cross Lease Title，且与邻居房屋相连接，卖家对该房产内部装修进行了整体翻新。卖家下了如此大气力，拍卖中依然流拍。
今天的市场，售房门槛不知不觉中提高了：好房才能卖出理想价位，低档次的房产，想要顺利卖出，只有作价格让步。
在市场的另一端，首次置业买家似乎迎来了更好的机会。Myvalocity 9月份的数据显示新的房贷登记相比之前整体下降了 21%，但首次置业买家是却逆市增长4%，显示由于LVR贷款政策的限制，低价位房产投资型买家受到限制，以自主为目的的首次置业买家可能买到性价比更高的房产。
看惯了近几年奥克兰房价大涨，许多改善型买家难免首鼠两端。一方面看到房价有所松动，准备卖小换大、卖旧换新，又怕买房后老房难以卖出、卖房后一时买不到中意的房屋，房价再次转为上涨，踏空房市。
对于只拥有一套自住房的这一部分人群，不论是先买后卖先卖后买，最重要的是要摈弃“perfect”心理。卖到最高点、买到最低点，几乎没有人可以做到；好区、大地、屋况好、装修也好，最好还有“Home&Income”，相信没有几套房产可以达到，况且每个改善型买家都有预算上限。
多看多比较，看准时机果断出手，只要达到改善目的，并且比市场高点时节省一定的购房成本，改善型买家完全可以相机而动。
对于投资型买家、尤其是拥有多套投资房产的买家来说，目前的市场形势显然不乐观，尤其是在央行将“DTI”（Debt to Income Ratio 债务收入比）计划书已经提交给财政部长BillEnglish之后。虽然没有人能准确预测该计划何时会实施，但可以确定的一点是：该计划针对的正是这一类买家，一旦实施，不但会极大地限制利用金融杠杆投资房市的“炒家”，也会因为难寻接盘者令手中的多套房产难以脱手。
拥有1-2套房产，仍有投资意向的那一部分人群，不妨选择暂时观望。毕竟，要想房产增值而不是贬值，不但要买对地段，还要买对价格。
