研究揭秘：每遇“天灾”，新西兰租金顺势上涨！背后逻辑耐人寻味

后花园2023年3月8日报道：近日，有专家分析称，此次受奥克兰洪灾和飓风Gabrielle影响的区域，其租房市场可能会获得提振，租金也会水涨船高，而他们主要依据的是过去类似自然灾害的经验。

经评估后，奥克兰市议会向该市2766套受灾住宅贴上了红色或黄色标签，意即存在居住风险。

目前其他受飓风影响的地区，其受灾物业的数量还无法确切统计，但依据此次灾害的规模来看，预计数量不少。

奥克兰洪灾发生以后，租客联合会(Renters United)和其他19个相关机构曾呼吁政府实施租金冻结，以便受影响的租客能重整旗鼓。

此前，奥克兰房地产投资者协会的主席Kristin Sutherland曾发表言论称，受极端天气事件影响，租房供应会相应减少，由此推升需求，而租金也会升高。

目前，奥克兰租房市场的需求已然升高，最新的Trade Me租房数据显示，奥克兰的周租金中位数已创下了$630的高点。

分析近期天气事件对租房市场的影响，不妨参考下列历史事件：

2010年和2011年基督城地震

据新西兰商业、创新和就业部(MBIE)的报告显示，地震发生后，基督城有7860套住宅被标注为不适宜居住，或者被划分为红色区域（red zone），另有9100套住宅严重受损或需要重建。

由于大量民宅受灾，当地租房库存受到了直接影响，导致租房需求飙升。

Trade Me网站的房产销售经理Gavin
Lloyd表示，基督城的租房供应自地震以来不断下滑，直到2013年才有所改善。

该网站的数据显示，地震发生后，当地的周租金中位数连续9个月维持在$310至$320的水平，直到2011年11月才开始上涨。

此后两年，租金一直在稳步攀升，并于2013年7月达到$450的高点。

Ray White物业管理部负责人Zac
Snelling表示，震后租金之所以没有立即上涨，是受固定租约所限，当这些租约到期或需要重申时，市场已经发生了变化。

他说：“2011年地震后大约6个月到一年的时间里，租金开始显著上升。”

虽然当时政府没有实施租金冻结，但租金拖欠的比例也没有显著上升。

Snelling表示，基督城的租金涨势持续了数年，直到2015年才开始放缓。

随着重建工作的展开，供应开始赶超需求，并最终促使租金出现了一些回落。

就目前来说，相比其他许多城市，基督城有更多的租房库存，租金也更便宜。

2020年和2022年新冠疫情

当新西兰政府于2020年3月实施疫情封锁措施后，有关部门紧急安置了很多无家可归的人。与此同时，政府还通过立法，实施了6个月的租金冻结（该条款并不适用于新租约），并限制了房东驱逐租客的权利。

然而，根据MBIE的租房保证金数据，当租金冻结期结束后，全国周租金中位数在同年年底立即飙升了11%。

自此，全国大多数地区的租金都在稳步上涨，而Trade Me的最新数据显示，今年1月，全国周租金中位数创下了$595的新高。

据悉，皇后镇和奥克兰CBD是受疫情影响最大的市场，因为边境封锁，上述地区损失了很多的游客和留学生。

然而，作为全国知名的旅游胜地，如今皇后镇的租房短缺问题再次加剧。相比之下，奥克兰CBD仍未恢复疫情前的状态。

2021年和2022年Westport洪灾

2021年，Westport遭遇了严重的洪涝，致使563套住宅被贴上了红色或黄色标签。2022年，当地再次迎来了破坏性的洪涝事件。

极端天气对Westport带来的影响持续存在，而部分屋主仍在等待修复工作的展开。临时住宿服务部门也仍在积极安置受灾家庭。

据Snelling介绍，一些需要大规模翻新的受灾物业，直到现在才完工，因此导致租房市场供不应求。

他说：“当地租金略有上涨，但很难说这是由洪涝所致，还是单纯因为Westport的租房需求很高。要知道，早在洪灾发生前，当地的租房库存就存在短缺问题。”

（责编：Gloria）