房贷利率一降再降，一起来算算，何时调整合同最划算！

房贷利率继续下调是趋势

目前，新西兰储备银行的官方现金利率为0.25%，有评论员预测，官方现金利率有可能会继续下调，甚至变为负数，这可能导致房贷固定利率进一步下跌到低于2％。

储备银行的统计数据显示，两年前，向借款人提供的两年期房贷固定利率为5.05％。现在，该利率已降至2.99％。澳新银行（ANZ）更于本周四开始将一年期房屋贷款固定利率降至2.79％这一历史新低点，并表示将随之进一步降低大多数其他主要房贷利率。

Kiwibank发言人Kara Tait表示，自该行推出2.99％的特别优惠利率以来，收到的关于如何中断原固定利率房贷转从而调整到新利率的咨询增加了60％。澳新银行的报告也确认了类似的增幅。

那么，向银行申请中断现有固定利率房贷，调整到新的利率，是否是最佳选择呢？我们需要考虑以下几个问题：

省下的钱够抵扣违约金吗？

银行调整利率后，通常都会同意客户中断现有固定利率房贷，调整为更低的利率。但同时，借贷人需要向银行支付一笔违约金。 

Edge Mortgages的抵押贷款顾问Glen McLeod表示，他收到不少咨询电话来寻求建议：是否要解除现有的固定利率房贷合同，以谋求更低的利率。但他认为，这么做并不能带来什么实际利益。“当你想与银行解除固定利率贷款合同时，银行通常会向你收取一定的违约金来弥补其损失。这笔费用的多少取决于合约中的固定期限还剩下多长时间，银行重新出借这笔钱的收益率，以及银行资金的整体成本。这意味着很有可能为了获取更低的利率，您最终支付的费用金额并没有什么差别。”

在McLeod处理过的一些案例里，一位客户为节省1200纽币的利息需要损失1400纽币的违约金；另一位客户需要支付4000纽币违约金，但只能在调低利率后获益3000纽币。还有一位客户倒是可以以7000纽币的代价解除原合同，改为低利率合同后会节省9000纽币。但是，由于该客户没有那么多现金，所以不能不再借贷7000纽币来支付违约金。所以在McLeod看来仍然并不值得。

另一位贷款顾问Bruce Patten也确认了McLeod的说法。他说他也正在处理很多这方面的咨询，但是一旦客户弄清楚了他们究竟要支付多少违约金，几乎没有人还会坚持原先的打算。

调整合约后利率会继续下调？

ASB首席经济学家Nick Tuffley认为，短期内房贷利率很可能会进一步下调，虽然他预计利率大幅度下降的可能性不大。

很多受低利率诱惑而摇摆不定的人，其实他们的固定利率贷款今年就会到期。而那些贷款的利率也仅仅只是略高于目前各银行广告宣传的利率。“我收到的一些客户咨询，他们目前的贷款利率是3.39%，且合同将于12月到期。现在解约有什么意义？没有任何好处，也许到12月利率已经降到更低了。” Patten说。

Patten认为，在目前情况下，与人们可能从新贷款合同中节省下的钱相比，违约金明显要高得多。“之前可能违约金支出与调低利率节省下的费用之间是可以相对平衡的，但是现在情况不同了。节省的费用可能只能抵偿解除原抵押合同的损失的50％。如果选择浮动利率，则还需要另外支付1.5％或更高的贷款风险溢价才可能获得批准。”

此外，很多人可能不得不像McLeod的第三位客户那样直接把违约金计入他们的贷款中，而这意味着他们还将为这笔钱支付很多年利息。“很多人问为什么银行不能放弃收取违约金呢，我想说的是，如果银行向您支付你的定期存款时说‘利率下降了，我们希望少付点钱给你’，你会感觉如何？所以银行不可能那样做。” 

McLeod则想提醒客户，人们只能在签约时按照当时银行能提供的利率对贷款做出最佳决定，但签约后的固定期限内，利率的浮动是无法掌控的，可能会出现现在这样让人不甘心的局面，但也可能会有利率飙升让你笑不动的可能。 最好以平常心对待。

调整利率是否要换银行？

如果确定要解约，应该怎么做呢？

有些人可能会为了获取更低的利率或违约金补偿而选择替换贷款银行，目前这可能不是一个明智的选择，除非事先与新的银行取得确认，因为特殊时期银行给新客户贷款可能会比较慎重。建议倒是不妨在对比各家银行的利率后，与现有银行协商，看是否能在新合约中获得最满意的利率。

最后，借用梅西大学的银行专家Claire Matthews的话来总结一下本文要点：

解除现有固定利率房贷是否值得，需要考量两个条件：

“一般来讲很难计算到底怎么做更有利，因为它确实取决于当前固定利率是什么，新的固定利率是什么，当前固定利率的剩余期限以及违约金等各种因素。” Matthews说。