专访James Zhang： 精品酒店成功开发的秘密
在新西兰，酒店开发有其独特的地域特性，尤其对于华人开发商来说，不管在设计、审批、工程管理，还是在成本控制等各个开发环节都存在较大的挑战。
那么，如何在激烈的市场竞争中获得成功，如何能有效的控制酒店施工进度和工程质量，如何才能收获高的投资回报？
《逸居新西兰》专访访了 Rosedale Apartment Ltd董事长张成刚（James Zhang），该公司开发的LEROY精品酒店项目，具有开发周期短、开发成本低、投资回报高的特点，可谓是新西兰市场精品酒店的开发典范。
项目背景：
奥克兰北岸阿波罗广场（Apollo Square）项目总占地面积24000平方米，建筑面积约32000平方米。
项目包含一栋公寓楼，两栋商业楼和九栋联排别墅。
阿波罗广场项目第二阶段——占地面积约7,600平方米的中型商业建筑，产品包括15个商业店铺和64个房间的精品酒店LEROY酒店，100多个停车位以及休闲和花园娱乐区域，2017年2月开工，至2019年2月完工。
精准定位——贴合市场，产品多元
迎合市场，贴近需求是房地产开发成功的基石。
在变幻莫测的房地产市场，找准定位、产品多元、细分客群、专业开发与运营，是有效保证地产项目可攻可守，提升同业竞争力的法宝。
Y：在阿波罗广场项目整体定位的时候，是基于怎样的考虑将整个项目划分成不同产品的三个部分？
Z：产品是针对三个不同的客户群来定制，第一阶段是公寓，主要针对大众人群，总价控制在50~70万新西兰元之间。
项目的地理位置非常优越，位于北岸高档成熟社区中心，可以享受购物、出行、娱乐和教育的综合便利。
第二阶段是商铺和酒店，因为位处成熟商区，所以只要我们结合区域配置锦上添花的经营理念，品质化、人性化地把理念转化为产品，精准投放，我们就有充分的信心得到市场的认可。
事实证明，我们做到了，回馈的是各种积极的关注和反响。
目前酒店和商铺的出租、运营都非常好，当然未来一定会越来越好，口碑和品牌的打造会不断提升。
项目三期规划是公寓和联排公寓，计划于2019年底开工；三期规划定位广泛：白领精英、移民创业者、置业投资者等。
Y：据说第一版临街的商业地块的规划是办公用途，是怎样转变了思路将地块定位为酒店？
Z：新西兰旅游业是国家的支柱产业之一，它已渐成为全世界的旅游选择地，每年大概有300多万旅游人口，并呈逐年明显递增态势；
我和我的团队有足够的市场敏感度，共识到奥克兰作为新西兰的经济、文化、航运和旅游中心，旅游带动的酒店业市场空间广阔。
基于此，我们深入调查研究，及时大胆并有依据的调整开发思路，以市场为导向的思变是我们执着不变的企业发展文化。
这也是阿波罗广场规划用途变更的背景：不忘初心，方得始终。
Y：有没有考虑过将酒店定位高端酒店？
Z：肯定有过考虑，但通过市场调查和数据分析，并不同模拟场景体验，站在消费者的角度做论证后我们认为城市精品酒店会更受亲睐。
新西兰是一个民风淳朴的国家，追求自然简洁，相信来到新西兰的人们也会有同感：城市化的风格会与新西兰的自然风景和简洁民风融为一体。
尊重客户感受，贴近市场需求是我和我团队的态度。
用心规划——因地制宜，深度参与规划设计
规划是否合理有效主要在于：设计空间最优，结构舒适，功能友好等；同步考虑项目综合收益。
阿波罗项目参考了一些有借鉴意义的明星项目，并结合项目本身的特点和打造初衷，团队各角色全程参与到规划设计的方方面面，无数次的讨论、无数次的修改才有今天的作品呈现。
Y：Leroy酒店的规划设计理念是什么？
Z：在酒店的设计方面，主体思路是融入和融合，尊重地方区域特点，尊重消费者的行为和心理需求。
在新西兰，酒店的设计，宽敞、通透、舒适和功能齐全是关键，我们的房间大概在30~40平方米之间。
车位是标准配比，即一个房间配一个车位。
同时，考虑到周边都是成熟住区，我们配套了一层的零售店铺和餐馆，在提升酒店自身商业功能的同时，也可以丰富周边消费氛围，增加消费附加值，整体融合感非常好。
Y：新西兰酒店项目的设计方面需要注意些什么？
Z：由于国情、政策、环境和文化的不同，在新西兰开发和在中国开发的理念必定会不同，比如说：在中国拿地时的规划已经是设定明确的，那么企业在自主优化方面的空间很小；
在新西兰，只要满足覆盖率、限高和阳光角方面的标准，我们相对的发挥空间要大很多。
对于我们而言，把设计理念变成现实的可能性非常大。
在中国，项目的成功经验可以很快地复制到下一个项目，例如万科、万达等房地产企业的产品快速复制发展战略，而在新西兰这种做法是很难实现的：因为每个地块的自然条件，坡度、朝向不一样，会导致它的规范要求都不一样，每个项目必须根据地块的情况来综合考虑，从而赋予了我们更专业的使命。
在设计方面开发商应该深度参与，而不能全部授权设计师。
总的来说，新西兰的商业设计师经验相对较少；如果生搬国内设计，又不一定符合本地的标准。
所以，如何有机结合两地设计的优势，使得最终设计方案既符合当地的规范、又能够更好地体现项目价值，这是需要开发商和设计师共同配合，才有助于设计能力的发挥。
有效管理——集合管理经验，整合人脉资源
新西兰的开发，需要整合各个下游企业，才能有效并高效的保证项目从周期的合理至品质的提升，各流程的闭环配合，是整体项目又快又好进行的必要条件。
Y：据了解，阿波罗广场项目的开发周期很短，整个过程都很顺利，没有出现一个下游企业掉链子的情况，请问您是如何控制和管理该项目的开发过程？
Z：项目的施工环节是非常关键，尤其是新西兰施工周期漫长、工作时间短，而且在新西兰根本无法赶工期。
所以，如何在有效的时间内合理安排工作是非常关键的任务。
另一个重要的问题就是精选分包商，必须要充分做足功课才行。事先对其充分的了解，以及有效的人脉资源的积累。
任何一个环节掉链子，都会导致整个工程延期。
如何让所有的分包商有效的去配合和运转，这对施工团队管理团队的是很高的挑战。
不但需要项目管理经验，更重要的是要有大型项目管理经验和有效的人脉资源。
为什么新西兰很多大型的著名建筑公司最后都倒了，主要就是因为接的项目太多、有效管理团队又跟不上，项目就运转不了。
一旦一个项目转不动，势必会影响公司整体的项目。
Y：本项目的建筑成本也控制得非常好，您是如何控制项目的建筑成本及建筑质量？有什么好的管理经验介绍给大家？
Z：精雕细作、全身心的投入， 每一个环节都把握的非常准备。
既要控制成本，又要把控质量，要很好的把握这个平衡。
例如，在新西兰经常会出现漏水房，我们的项目从定位开始就避免了这个问题，全部设计使用钢筋混凝土，即使后期有什么问题，也很容易修复。
招商运营——优选品牌商家
酒店的招商和运营也是酒店开发中重中之重的环节。
在中国，酒店开发竞争激烈，为了降低开发风险，开发商通常会招商先行，在规划设计之前就与品牌签约，并按照该品牌的要求进行规划设计，一是避免后期物业的整改，二是降低空置风险。
而在新西兰，则要适应本地的情况。
Y：在新西兰做酒店开发与中国肯定有很大的不同。LEROY酒店是在什么时候招商的？当时为什么选择LEROY?
Z：我们项目的酒店是在施工过程中进行招商的。
在新西兰，商业是稀缺产品，我们项目在建的时候就有七八家过来谈，想要租赁或购买的都有。
我们经过考察和谈判，最终选择了LEROY品牌。
选择它的原因，第一是这个品牌的定位跟我们项目定位比较符合，第二，它自身有较强的运营能力。从开业到现在，平均入住率超过80%。
Y：您觉得这个项目的成功因素是什么？
Z：总的来说，第一产品定位好；第二是推出的时机成熟。
房地产有两个重要的概念，一个是Location, 一个Timing。
这两个因素把握好了，基本上就立于不败之地。
采访人物介绍：（照片）
张成刚（James Zhang），Rosedale Apartment Ltd董事长
毕业于中国药科大学，2003年移民新西兰攻读管理和金融专业。
擅长企业经营管理，毕业后一直从事房地产开发业务，在中国有超过20万平方米的开发经验，包括住宅和商业，均成为区域品质和品牌标志。
在新西兰，成功打造了阿波罗广场综合体。
