几个中国家庭的海外买房之路

两年前，33岁的大林（化名）做了一个很重要的决定，移民。

移民对一线城市的精英人群或许算不得什么，但对大林这个33年来都生活在家乡的北方二线城市居民、一个家庭年收入30万元、三套房、一辆车的城市中产来说，这个决定就像是要去火星定居一样不切实际。

刚开始，大林并没有想太多，只是想一来能逃避动辄重度污染的空气，二来可以让孩子享受国外的教育，不用在国内的独木桥上挤破头。在国外买房根本没有在他的考虑范围内，为什么？太贵，想都不敢想。

当他咨询了移民中介、留学中介一圈后，才发现自己大错特错：卖掉一套房用来支付留学、找工作的费用，再卖掉一套房在国外买房，带走老婆孩子定居。以他现在所在城市的房价水平，在他想去的加拿大的温哥华、多伦多，这个计划并不难实现，甚至可以说，在国外买房的可能性打消了他最后一丝顾虑。

办签证这段时间，他开始关注加拿大的房产。“现在国内的房价看不清，还不如卖一套在加拿大买，这样到了那里心里也有底些。如果实在适应不了那儿的生活就回来，把房子当做投资也不错，很多人是专门去那里买房投资的。”

大林说的很多人，大部分是像他一样的中产阶层，2016年以来，这部分人越来越多地踏入了此前只有部分高净值人群才会考虑的海外房地产市场。

今年26岁的谢楠毕业于北京某名牌大学，在一家外企从事营销相关工作，刚结婚不到两年的她，去年底就开始在北京物色住房，但总找不到满意的。“六月的时候听朋友说起在澳大利亚买房，投资兼日后小孩上学，收益不错，价格还比北京便宜不少，就动心了。”11月28日谢楠说。

经过三个多月的比较与咨询，谢楠最终敲定了墨尔本西南区的一座200平米左右的独栋别墅。

“墨尔本的房价不贵，更难得的是前期交费很少。第一阶段交换合同的时候只用付5%的首付款，大概3万澳币，另交5%左右的税费与1000澳币的律师费，”谢楠说，“第二阶段是2017年底交房前再交35%约20万澳币的首付款，以及总共约8000澳币的各种税费管理费保险费，其余60%以贷款方式解决，贷款三十年，前五年利率5.1%。”

21世纪经济报道记者了解到，今年4月，为避免海外购房者大规模推高当地房价，提升金融风险，澳大利亚四大银行表示不再为海外收入人群提供住房按揭贷款。故现在中国买家一般通过新加坡大华银行、汇丰银行或一些小型的基金公司进行贷款，且最多只能贷65%，这也大幅度推高了澳大利亚购房成本与风险。

但谢楠规划的很长远，再在北京工作两三年，自己就申请借调到墨尔本分部，先生则去申请澳大利亚大学博士，刚好就把墨尔本的房子用起来，小孩也可以在墨尔本长大。

“不过虽然澳大利亚房价不高，但别墅维护费用挺高，土地税、物业费、市政费等每年有近10000澳币，”谢楠说，“如果不是同自己的人生规划相结合，不要瞎投资。”

保值可，发财难

除了传统的房价波动风险外，海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等情况。已有多次海外房产投资经验的王元前不久就因为澳大利亚信贷政策变化而损失了近3万澳币。

今年45岁的王元已有多次海外置业经验，先后在马来西亚、美国、澳大利亚投资了5处房产，总价超过人民币2200万元。

“虽说外汇管理趋严，但主要是针对大额资金恶性流出，如通过地下钱庄或设立离岸公司逃税洗钱等。对于个人单笔的海外住房投资，其实没有太大改变，即监管不允许，但没有堵死，私下汇款方式还很多，”11月28日，王元说，“最要提防的反而是购房地区的法律与信贷政策变化，很可能导致房价下跌甚至难以完成合同。”

2015年，王元订购了澳大利亚布里斯班某楼盘，并付了5%的款项完成交换合同，交房时再付15%首付。但因2016年4月开始，澳大利亚银行信贷政策变化，四大银行相继宣布不再给海外收入人群提供购房贷款。

“五月份中介突然告诉我，布里斯班公寓首付提高到四成，并需要马上办理成交手续，付清剩下的首付，否则开发商要没收我们之前5％的定金甚至追偿违约金。可当时我刚刚在北京首付130万买了一套房，加上经济不景气，很难在限时内拿出15万澳币，只能违约，”王元说，“这次经历让我前后损失了近3万澳币。”

不过王元认为这只是个例，失败只是缘于信贷政策突然改变，还恰好赶上手头紧，但海外置业只要区位选得对，总体还是不错的。

“海外房产收益主要还是资产保值为主，并没有一些中介吹捧的那么大。澳大利亚或美国每年房产税大都在房屋价值的1%到1.5%。我在洛杉矶的别墅每年要交1.5万美元左右的房产税，租金收入每年不到3万美元，基本可以覆盖贷款利息、保险费和管理费等。”

据21世纪经济报道记者了解，王元如今升值情况最好的海外房产是2013年投资的洛杉矶别墅，3年升值了30%，其次是澳大利亚悉尼的公寓，也升值了20%左右，其余大都持平。

“现在美元升值让洛杉矶别墅就人民币而言赚了30万元，但2016年北京和深圳房价就不止涨了30%，”王元说，“海外投资房产还是出于资产多元配置和长期持有角度，如果没有相当充足的金钱，或移民、子女出国留学打算，还是慎重考虑。”

个人资本出境的“灰白”路径

据21世纪经济报道记者了解，因为目前中国金融政策并不允许个人银行资金进行跨境投资，故汇款对象是海外投资公司或房地产公司账户，不管是否超出5万美元，都很难直接通过银行柜台实现。

“汇款时如果说明是投资买房，必须出具购房合同，并到外汇管理局取得相关批件，否则很难汇出。”多位银行客户经理告诉21世纪经济报道记者。

但中介告诉21世纪经济报道记者，一般首付款汇出的方式比较多，投资者会找亲戚朋友，借用几张身份证去柜台汇，每次不要超过3万美元。并且千万不能说是投资买房，就说是律师费或咨询费。

此外，不少中国公司开发的海外楼盘也可以直接使用人民币支付。如碧桂园一位客户经理告诉21世纪经济报道记者，碧桂园在马来西亚的楼盘可以直接使用人民币付款，程序十分方便。

“只要不是去悉尼买一栋楼或在洛杉矶买比佛利山庄别墅，普通富裕家庭想要进行一些海外房地产投资，是可以直接通过银行柜台实现的，不用担心是否要找地下钱庄或其它方式，”某海外房产中介说，“此外，大额资金也可以交给我们处理，收取1.5%-2.5%的手续费。”

虽说有各种渠道能够成功投资海外房地产，但其潜在的房价、汇率波动，政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视。海外房产的投资又是否和其受热捧的程度一样，具有相当的价值？

同国内置业一样，海外买房对区位的看重也同样重要。故中国买家在购房之前，最好亲自看看房子的区位与周边状况，不要只听信中介的一面之词。

好的区位升值潜力更有保障，如美国西海岸城市的升值远大于中部地区，洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。“大城市房价高，小城市去库存，古今中外都一样，所以最好在热门地区购房，不要轻易相信海外的价值洼地说。”

胡润研究院和金原投资集团联合发布的《2018中国新中产圈层白皮书》显示，截至2018年8月，中国大陆中产家庭数量已达3320万户。此前，福布斯的一份报告称，早在2017年，大众富裕阶层（划分范围类似于中产阶层）已有28.3%持有海外资产，从各个机构反映出的数据来看，这部分数字大概率仍在增长。

“因为中国买家在海外购买房产渠道众多，我们虽不能跟踪这些数据，但仲量联行可以确定，中国买家在海外购买房产的数量逐年增加，中国的旅游人数、教育和商业模式反映出中国的旅行者、学生和商人也越来越全球化，因此中国的房地产购买模式也遵循同样的全球趋势。”全球房地产资讯机构仲量联行北京国际住宅部总监卜安莉说。

海外购房，从富豪扩展到中产

内地中产阶层大规模投资海外房产大约始于2016年，那时北京城区的一些高档酒店，每个周末几乎都有一场或几场海外房产的说明会。

当时正值海外购房的高峰时期，来自各个渠道的宣传在媒体铺天盖地，“我们大部分面对的人群都不是大家以前印象中的超高净值人群，当然偶尔会有一次买几套海外房产的人或者短期内在几个国家通过我们买房的人，但更多的是手上有几百万元的中产阶层。”刘迪（化名）说。

2016年的刘迪，是一家大型房地产平台海外部的置业顾问，业绩很不错，最好的时候，一个月有10单成交量。刚开始她负责日本，后来慢慢拓展兼顾希腊、迪拜等区域。后来那家平台的海外部解散，国内对于海外房产宣传的要求日益严格，类似的房产说明会越来越少。

“现在我们一般都是请咨询的客户到我们办公室谈。”刘迪在部门解散后，接到一家英国开发商的邀请，作为亚太区的负责人之一。这几年给她的感觉是，中产阶层对海外购房的需求越来越大。

对于中产阶层的定义，目前各个机构很难统一。国家统计局将中产阶层定义为：年收入在7250-62500美元（约合5万-42万元人民币）之间的群体。世界银行和胡润榜的分类，年收入10万-50万元属中等收入阶层；年收入50万元以上属于高收入水平；净资产600万-1亿元属于富人或富豪。

标准虽然各不相同，但民众心目中，已经大致对此阶层有一个简单的画像。

他们当中的一部分，来往于一线或热点城市的高档写字楼，表面光鲜却经常加班到深夜12点，舒适的办公环境中有做不完的工作，看似还不错的年薪可以租住在高档公寓，但支付一线城市房价还有相当的距离，每年宝贵的年假基本上会去境外，在朋友圈连晒几天的阳光、沙滩、海浪、游泳装，这时候当看到，几十万元就能在东南亚核心城市买个带泳池的小高层，他们动不动心？

另一部分人，有房有车，有家有娃，工作上小有成绩，坚信外国的教育比国内好，不想让孩子承受巨大的升学压力的人，抱着孩子迟早要留学的心态，看到在伦敦买一套公寓并不比一线城市贵多少时，他们动不动心？

经济下行会有诸多风险，国内房地产在调控下不确定性增加，股市阴晴难定，网贷正在经历前所未有的大洗牌，这些消息他们都知道。几乎所有的投资渠道都不能让他们安心把“辛苦钱”放进去，仅剩的各种“宝”收益低得几乎可以忽略不计。这是中产阶层们忍受不了的，他们不能看着自己的钱白白趴在账户上，他们害怕一不小心就滑落到中产以下，害怕苦苦奋斗多年的成果被一点点侵蚀。当看到稳定的租金收入和房价时，他们动不动心？

这一切，都是中产阶层踏入海外置业队伍的理由，在此之前他们只是知道富豪们会在海外买房，把鸡蛋放进不同篮子，当知道那个篮子自己的鸡蛋也能放，那种情绪是复杂的，有点骄傲，有点庆幸，甚至有点雀跃。

汇钱出去，小心！别犯罪

虽然国人在海外购房的热情已经全球闻名，但这一行为正被日益严格的外汇管制所拦截。

1月31日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)。《解释》规定，实施倒买倒卖外汇或者变相买卖外汇等非法买卖外汇行为，以非法经营罪定罪处罚。

《解释》还提高了非法买卖外汇“情节严重”和“情节特别严重”的认定标准。非法经营数额在500万元以上的，或者违法所得数额在10万元以上的，应当认定为“情节严重”。非法经营数额在2500万元以上或者违法所得数额在50万元以上的，应当认定为“情节特别严重”。

最高人民法院刑三庭、最高人民检察院法律政策研究室负责人表示，倒买倒卖外汇和变相买卖外汇为实践中地下钱庄非法买卖外汇的主要方式。

一位金融犯罪案件辩护律师对陆媒解释，从当下的司法实践来看，非法买卖外汇大都通过地下钱庄以“对敲”方式进行，具体手段是把人民币和外汇的直接交易隔离，人民币只在境内交易，外汇在境外交易，没有发生物理流动，以对账的形式来实现“两地平衡”。

这样，地下钱庄的境内账户和境外账户之间没有资金往来，表面上没有倒卖行为，实质上却完成了非法的换汇活动。这种模式更加方便不法分子将境内的资金转移到境外。

而且，随着互联网技术的发展，很多地下钱庄还会采取虚拟货币的方式进行支付和购汇，从而更加具有隐蔽性。该律师表示，这也是《解释》出台的一个关键背景。

此前，中国政府已经不断在外汇管制方面加码。

2016年12月31日晚间，国家外汇管理局官方发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”，表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化，同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

值得注意的是，尽管官方强调每人5万美元购汇额度没有下调，但从2017年1月1日起，无论在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。

2017年6月，监管部门又规定，中国的发卡行应报送银行卡境外超过1000元的交易信息。如果个人境外刷卡一旦超过1000元，就会被自动统计，若长期有超过1000元的境外消费，就可能被视为有洗钱嫌疑，到时就会被重点关注。

此举突发程度，被外界惊呼“史上最严外汇管制”。

收紧在2018年仍在持续，整整一年的时间，国家外汇管理局多次集中通报多起外汇违法违规案例，案例主体包括银行、企业、个人。其中的多人逃汇是为了海外买房，有的通过地下钱庄兑换外汇汇至境外账户，有的是利用蚂蚁搬家的形势，利用多人个人年度购汇额度将个人资金分拆购汇后汇往境外账户，被处罚银行也是由于未曾核实用户外汇用途，也未及时核实外汇使用时间。

但是如此严厉的制度对于很多人来说，并没有想象中的威慑力大。

“很容易，你在北京的外资行，比如渣打银行都可以申请新加坡或者香港的海外账户，只要存款50万就可以，有了账户以后，就可以把英镑、美元转到这个账户。”一位欧洲本土开发商的销售人员熟练地向客户介绍“钱如何出去”的流程，丝毫没有躲闪。

“用自己、父母、朋友等额度，很容易，因为英国的房子，第一笔首期款只需要支付10%。按照我们现在的项目，一套公寓最低是33万英镑，折合人民币300万元左右，位置在伦敦的东三区或者北五区，类似于北京的中关村、四惠，这样第一笔首期款只需要两三个人的额度就够了，可以贷款50%左右，剩下的钱需要自己支付的部分可以利用从买房到交房这段时间慢慢往外倒。”这位销售说。

这样一来，一套伦敦的“中关村”、“四惠”位置、大小50平方米左右的房产就可以到手了，这对于一个中产家庭，并不是一件难事。重要的是，该销售人员强调，这套房产室内墙体、储藏室、走廊都是不算面积的，所以加起来这套50平方米的公寓相当于国内的75平方米左右。

这对绝大部分内地中产家庭都是一种难以抵制的诱惑，她把外汇出境说成了跟搬家一样，虽然有点麻烦，但却没什么大不了的一件事，不过她却没有告诉客户，一旦被发现，客户不仅要领大额罚单，还要纳入中国人民银行征信系统，影响到个人的信用记录。

这样的前车之鉴，就发生在2018年12月6日，外汇局通报的外汇违规案例。

据报道，那是外汇违规处罚信息纳入征信系统首次正式对外公布，也就是说，那仅仅是开始！