像西二旗一样，旧金山的房子都卖给了程序员

编者按：旧金山即将有多家公司IPO，这会对当地的房地产市场造成什么样的影响？当工程师们可以把期权变成现金，他们的住房需求会让旧金山的房价爆炸性增长吗？互联网公司汇聚起全球资金，而只用在旧金山这一个地方，倘若互联网再次出现危机，当地的房地产泡沫会怎样破灭？本文作者Alexis C. Madrigal采访了多位研究者，试图对上述问题作出描述性的概览式解答。原文标题Who’s Really Buying Property in San Francisco?

从金银岛看旧金山的天际线。图片来源：路透社／Elijah Nouvelage

旧金山，富人几乎全部诞生于一种产业——互联网，这个产业几乎完全主导了当地经济。

从来没有一个城市像它一样。从世界其他地方压榨出来的资金，大部分通过互联网管道流向太平洋西岸这片伸入海湾的狭长土地上：这座城市就像是坐在现金喷泉上一样不缺钱，喷泉来自“行为盈余”，由学者Shoshana Zuboff首次提出，指由你的行为（也就是你的思想）所创造的自然资源。

贫穷工人如今聚居在房车社区的街道上，流浪汉们在夹缝中寻找营地，失去公寓并非意味着的你可以搬去附近的社区，而是搬到其他三个城市：Antioch、Gilroy或Stockton。

但等一下，事情可能更糟。

应用程序开发的城市

今年，预计有8家大型科技公司将首次公开募股（IPO）。第一家是Lyft，在3月暴跌。4月18日，Pinterest上市。接下来将是Airbnb、Instacart、Palantir、Postmates、Slack和Uber。令人惊讶的是，除了Palantir，这几家公司的总部都在旧金山。目前只有另外五家上市软件公司——Dropbox、Salesforce、Square、Twitter和Yelp在这里办公。

居住在明尼阿波利斯市（明尼苏达州最大的城市）的人们每使用一次优步，旧金山湾区的Victorian公寓就会变贵一点。犹他州普罗沃市的Pinterest用户每上传一些内容，都会重塑这个地方，人们去参加舞会，梦想着鹦鹉和诗歌。

旧金山是应用程序开发的城市。

数字空间似乎是无限的，但旧金山的住房供应极其有限。去年，旧金山市近40万套住房中，只有5471套交易。那么，当数十亿美元的股票期权只需轻轻点击“卖出”就可以变成现金时，旧金山会发生什么呢？

每个人都能想到这个答案：房地产末日。

但即使是世界末日也是有逻辑的。关于科技界对旧金山房地产市场的影响，我们知道的内容大多来自三个方面：找房子的传说（“他们出价40万美元，高于要价！还是全款！”），房地产中介大谈行业前景；房地产中介从CoreLogic等公司汇总市场数据。这些数据显示了疯狂的市场动态：2018年，旧金山房价中值是130万美元左右。

但科技行业简直无处不在，它们与本土传统公司如柏克德（Bechtel）、麦克森（McKesson）、李维斯（Levi’s）、各种银行以及更多其他行业创造的财富无缝地融合在一起，很难理清科技行业工程师们的薪酬和期权对旧金山房地产的作用。

至少在Deniz Kahramaner对此感兴趣之前是理不清的。Deniz Kahramaner 20出头，是斯坦福大学出身的数据科学家，后来成为房地产经纪人。他想了解是谁在推动当地的房地产市场。他创建了“湾区数据”（Data Bay Area，独角兽公司Compass旗下的一个房地产集团），发现了一组常见的房地产记录数据。

产权公司（Title companies）是美国房地产市场特别重要的内部机制，它们能够为潜在客户提供房产所有者的数据，给自己招徕业务。

Kahramaner告诉我：“之前的房地产经纪人是怎么用它的呢？给人们发垃圾邮件。”但当他查看旧金山每笔房产交易的记录时，他的数据科学背景让他看到的不是营销信息，而是分析潜力。大多数房地产经纪人考虑的是被交易房产的区位，而不一定是购房者。他说：“我想，哇，这是一个非常丰富的数据集。你可以看到谁买了什么。为什么没有人分析这个！？”

他确实这么分析了。Kahramaner创造了一个前无古人的数据集：旧金山购房者性质。这让他关于IPO对该市潜在影响的分析更深入了一层。他的研究表明，房地产市场将比预期的更为繁荣，至少一开始少数几个社区如此。它的进展也将比大多数人预期的要慢一些。Kahramaner认为，公司上市后，股票一般会被锁定6个月，但一两年内，大部分资金可能不会进入市场。

但不要太兴奋：资金过于巨大，潜在的新购房者让现有的可交易房产相形见绌。

谁购买了旧金山的房子？

Kahramaner简直太适合他的工作了。他一直在做识别和分析个人数据的工作，先是在领英（LinkedIn），然后是在Accompany公司，这家公司开发的软件能够通过商务人士的公共互联网足迹为他们创建个人档案。

产权公司的数据提出了一个非常相似的挑战：他有了购房者的名字和所在城市，如果他能弄清楚他们的身份，他就能创建一个城市购房者数据集。据我所知，这在其他行业或学术界是不存在的。然后，他可以用该数据集来回答这样的问题：2018年，有多少Uber员工在旧金山买房？或者更宏观一点，旧金山有多少购房者来自科技行业？或许再进一步，新百万富翁的涌入对这座城市会有多大影响？都影响哪些方面？

就这样，Kahramaner开发了一款软件：该软件可以在网络上搜索数据集中房产所有者的名字，将他们与LinkedIn、Crunchbase或其他商业资料中列出的资料联系起来。然后，他付钱让一些人将购房者与另一数据库中的公司和行业进行匹配。这是一项艰苦的工作，可能这也是其他人没建立这样一个数据库的原因吧。

它也不是确证无疑的。首先，外国购房者和土豪们经常匿名购买房屋。其次，有些购房者的名字是太普通了，没法判断他们到底是哪家公司的。第三，有些人根本没有公开的资料。

把所有这些因素考虑在内之后，Kahramaner的团队最终发现了2018年旧金山55%的购房者所在的行业和公司。

哪些行业的从业者正在旧金山买房（图片来源：Deniz Kahramaner）

其中，51%的购房者从事软件相关工作。他们在离旧金山科技公司较近的特定地段、通往硅谷的高速公路和铁路线附近购置了房产。他们不太可能在雾蒙蒙的日落区买房（因为日落区的通勤状况太糟糕了）。

2018年，互联网从业者在旧金山购房区位排名（图片来源：Deniz Kahramaner）

这座城市的南部在历史上是种族和民族混杂的，是不同社区的拼合。但随着工业逐渐向城市外转移，科技行业随之进入，受过高等教育、富有的白人进入了这个以前属于工薪阶层的地区。旧金山北部长期以来发展地比南部好，而如今，来自科技行业的资本给这座城市的东南部带来了很多机遇。

本地新创业公司员工，买不起房；本地居民，更买不起房

有趣的是，Kahramaner甚至可以列出每家科技公司的购房者数量。他们集中在较老的科技公司，前五名是：谷歌、苹果、Salesforce、Facebook和LinkedIn。紧随其后的都是即将上市的旧金山公司。Kahramaner的数据显示，2018年，所有7家旧金山本地公司的员工只购买了37套住房。也就是说，他们仍然处于房地产市场的边缘。

Kahramaner确定的旧金山购房者公司情况（图片来源：Deniz Kahramaner）

对旧金山房地产市场来说，这可能是最坏的消息。未来这几次IPO流出的现金规模绝对超过了以往任何一个IPO周期。Kahramaner估计，几个规模较大的IPO估值总和至少为2500亿美元，其中相当一部分最终将落到员工口袋里。在与一些投资者交谈后，他的团队创建了一个粗略的、假设的“股权结构表”，根据员工们的入职时间，估算了不同的员工可能赚到多少钱。使用这个模型，Kahramaner估计将诞生5000名新购房者，他的团队还试图预测他们将会购买什么价位的房子：他预计，3885名新购房者的购房价格将低于300万美元，这个价格区间内，每年的房屋总交易量不足6000套。而在高端市场，它甚至变得更加疯狂——将有超过1000名买家搅动售价300万美元以上的房屋市场。

如果你和我一样是旧金山湾区的居民，读到这里，你可能已经兴奋到了头晕目眩喘不过气的阶段。想象一下，这些IPO资金即将一起点燃房地产市场，爆炸的余波越过SoMA社区（该社区距离科技公司总部很近），波及你的社区，让每个人都有很多钱——然后你成为二次爆炸的一部分，你将把家搬到10-20公里之外的El Cerrito、Richmond、San Mateo、Fremont或者Vallejo，让那里的人把家搬去Fresno（加州中西部城市，距旧金山298公里）、Austin（德州首府）、Portland（俄勒冈州城市）或者Denver（科罗拉多州首府）。

还可以想象另一种画面：通勤时间变长了，房租上涨了，人们被这样或那样的方式赶出了家门。人们反对社区改善，因为人们想要的就是把房子卖掉。

经济学家：影响不大（不，还是挺大的

尽管在个别街区，IPO将让房价飞升，但从整体上看，这些IPO可能只会给湾区的房地产市场留下一个不大不小可以察觉的印记。

例如，马林县（Marin，旧金山湾区城镇）的房地产市场已经升温，但它依然被排除在硅谷、旧金山之外，因为那里的公共交通有限。马林县Guaranteed Rate公司负责抵押贷款业务的副总裁Rob Spinosa说：“每天都有电话响起，电话那头的人就说，‘嘿，我又成了百万富翁了。’我们没有见到过这种情况。”

Kat Carroll是Compass的经纪人，负责旧金山和包括硅谷在内的半岛地区。她表示：“半岛地区虽然迎来了房地产的春天，但却没有那种疯狂的活力。我不认为IPO会像在旧金山那样对半岛地区产生影响。”

关于IPO对当地房价影响的最综合的学术研究对1993年至2017年的每一次IPO进行了研究，发现，在IPO之前和之后，距离公司总部10英里以内的房价相对周边地区仅上涨1.8%。现在的情况有点前所未有：这么多位于同一地区的公司即将上市。对经济学家来说，一个巨大区域内，即使是2%的变化也是令人震惊的。该IPO研究的合著者、加州大学洛杉矶分校（UCLA）经济学家Barney Hartman-Glaser告诉我：“我们认为（这种影响）是一件大事，比我们想象的更大，考虑到我们的方法论，我们本不会相信这一点。”

这些IPO也有可能与以往的IPO不同。首先，这些公司存在的时间较长，例如Uber的早期员工就有机会套现。“我想说，每个人都至少都在其中。”Uber纽约前总经理Josh Mohrer说。这些公司的股票很多都是由投资较晚的主要投资者持有的。更甚至于，可能会有一场重大的全球经济衰退，导致科技股暴跌，并推迟这股涌入房地产市场的资金洪流。

但照目前的趋势持续下去，旧金山将仍然是科技公司控制城市地区带来经济影响的典型代表。全球经济的相互联系有时很难看到，但在这种情况下如此显而易见。

规划师兼作家Samuel Stein在他的著作《首都》（Capital City）中追溯了房地产在现代大都市中扮演的角色。像旧金山这样的财富——来自全球，用在当地——现在很常见。但是，没有任何地方能与这座城市相媲美：她去物质化的金融和技术经济与土地的碰撞，对庇护所的需求，关于“家园”的理解，当能够定居时他们对此地的热爱。

Stein写道：“这些趋势背后的推动力，是城市房地产在资本全球增长战略中的日益核心的地位。土地价格成为核心的经济问题和占主导地位的政治问题。‘中产化’成为一个家喻户晓的词，取代了日常生活的事实。房地产成为全球交易的金融资产，为全球同步泡沫和崩溃创造了条件。”

旧金山内外，这个泡沫似乎还在继续增长，没有人能完全弄明白它的结局。

译者：喜汤