回望2018澳洲房市风云！2019或是“上车”好时机吗？
2019年已经拉开了序幕。
刚过去的2018年, 对于澳洲房地产市场来说是风险与机遇并存的一年。相比较于2012至2017年之间近五年的疯狂增长，澳洲房地产市场逐渐回归理性，并向悉尼、墨尔本周边地区以及其他次级城市呈现弹性多元化发展。
在该房市背景下，购房投资者们也更应理性地分析、谨慎地选择投资对象。下面就让我们回顾一下2018年的澳洲房市有哪些重大影响决策与主要市场表现。
重大决策： 新州30年来印花税制度最大改革 根据The Australian 11月5日报道，从2019年中开始将有房产交易税的巨大改革。决定印花税的居住类购置房产价格区间，将根据通货膨胀进行调整。此后每一个买家在每笔平均值房产交易中可节省500澳元。 在悉尼，一名普通买家在购买房屋时需要支付约40000澳币的印花税，而大部分的购房者都是比较年轻的购房者。 新州将是全国第一个宣布印花税区间与消费者物价指数挂钩的州。 新南威尔士州财政部长Dominic Perrottet表示，如果印花税价格区间根据15年前的消费者物价指数（CPI）核算，那么在今天购置一栋50万价值的房产只需支付2000澳币印花税，而一栋价值150万的房产只需6400澳币的印花税甚至更低。 Dominic Perrottet/ 来源: The Urban Developer 此前 9月，根据9 NEWS报道，澳洲政府还提出了一项改革印花税制度的重大计划。该计划旨在给予购房者多元化的选择： 买家可选择在买房时直接付印花税；也可选择另一替代方案——在接下来的15-20年期间分期缴纳土地税 。 这样一来，那些暂时无法负担印花税的买家们在购置房产时便有了备用方案，以减轻在购房时支付数万澳元的压力。 新州印花税的最近一次改革早在1986年，而当时悉尼的住宅价格中位数仅仅为8万澳币。至今，房价中位数已攀至100万澳币，比当年上涨了约1000％。 澳联储现金利率维持不变，保障经济可持续增长 来源：PE Capital 12月4日，澳大利亚联储（RBA）会议报告公布12月现金利率，仍维持原来的1.5%不变。这是澳联储连续第24个月保持利率稳定不变。 现金利率（Cash rate）主要是一种宏观政策。澳联储将此作为货币政策的工具，并通过其金融市场运作影响现金利率、控制宏观经济。 会议报告还指出，低利率水平会继续支持澳大利亚经济的稳定。从长远考虑，低利率在减少失业和实现通货膨胀目标方面具有良好期望。 联邦预算发布, 缓解住房可负担性问题 对于比较年轻、经济实力相对有限的购房者来说，在购置房产中最大的顾虑之一就是购房带来的经济负担。 来源：Mark Nolan/Getty Images 5月8日，联邦政府发布预算案，预算中政府承诺，将通过“开放联邦土地”措施来缓解住房的可负担性问题。 措施包括，政府将开放昆州Redland City地区几百套住房的土地，而这些土地原本由澳洲通信和媒体管理局在该地区所持有。根据预算，这块地将提供多达400套住房，同时还将增加布里斯班市区的土地供应。 本次预算还扩大了养老金贷款计划。政府在此项措施上拨款1100万，将允许所有澳洲老人使用抵押他们的房产所获得的贷款获取固定收入，每两周的收入相当于保障金给付的150%。此外，政府还鼓励购房者可以把积蓄免税放入退休金，将其作为购房首付。 工党承诺660亿房产补贴 来源：The Guardian 根据The Sydney Morning Gerald报道， 工党（Labor）在近日提出用660亿补贴在未来十年的房产交易中，预计将惠及25万新房的建设和交易。 对于那些建造新住房、并以较低租金向有需要的人提供住房的投资者而言15年内每年直接补贴8500澳元。 这对于投资人以及那些负担不起昂贵房租的租客们来说，都无疑将是一个利好消息。 市场表现与发展趋势： 从悉尼、墨尔本市区向周边次级城市多元化发展 根据汇丰银行的研究，澳大利亚房价从2012年到2017年上涨了45％。其中悉尼和墨尔本推动了大部分的房市繁荣，悉尼的价格上涨了75％，墨尔本的价格上涨了58％。 而终于当悉尼与墨尔本的房市从之前持续了近五年的疯涨中恢复了平静布里斯班、阿德莱德等地区的房市，正在悄无声息地萌发着新芽。 来源：Realestate 据房产网站Realestate报道，虽然在2018年悉尼地区许多较高价位的房产有所缩水，但在悉尼的一些边缘城区房价较低的区域，房市仍在强劲增长。其中中央海岸 （Central Coast）、悉尼外西南部、Pittwater区域表现尤其亮眼。 其中，悉尼涨幅最大的地区为CBD西南部85公里处的奥克戴尔(Oakdale)，该区中位房价701,547澳元，增长了18.1%。 悉尼公寓市场表现最好的区则为东南部的东园(Eastgardens)，房价增长22.8%。 根据研究分析机构Moody’s 近日提供的报告，布里斯班的房屋和公寓价值也可能会上涨，分析师预计2019年其房屋市场将增长1.2％。他们预计，今年布里斯班公寓价格将上涨2.8％，而2020年将增长6.5％。而阿德莱德的房价在2018年获得预期1.9％的增长后，2019年可能上涨2.6％。 房租节节攀升、收益可期 根据CoreLogic的研究报告， 澳大利亚的房租已高达平均429澳元/ 周。其中悉尼、墨尔本、堪培拉等首府城市的房租在上一个财政年度普遍增长了1.4%， 而其他地区为3.1%。 来源：CoreLogic 据澳洲统计局ABS报告，目前有超过200万的澳大利亚人住在租来的房子中。而四分之一的澳洲房主们，则选择了把房子租出去，以租金作为生活收入的一部分。 在2006年至2016年的10年之间，澳洲的私人租房收益增值38%，是房产增值的两倍。 商业地产或许会因为经济不景气而空置，但不论何时，人们永远都需要一个遮风避雨的屋檐。 高额的租金收益，使得越来越多的投资人愿意“买了房做地主”，再把房子租出去。 人口增长强劲，住房需求仍有弹性 据澳大利亚统计局(ABS) 2018年公布的数据，澳大利亚每1分钟42秒就有一名婴儿出生、每3分钟16秒就有一人死亡、每1分钟1秒就有一人从海外来澳，每1分钟51秒就有一人出国。 因此，澳大利亚人口每1分钟23秒就增加一人。 澳洲是发达国家人口增长率最高的国家之一。在2017财政年度，仅仅悉尼和墨尔本就各增加了超过10万人口。澳洲的年均人口增长率为1.6%，这也意味着三年后澳大利亚人口将达到2600万，如果增长率继续保持，在本世纪中叶就达到4000万。 其中在澳洲的外国人中，中国人最多，占16%，并占澳洲总人口的2.2% ，且数字仍在上升。 澳洲人口的激增，预示着未来澳洲房市的旺盛需求与房价的弹性上涨空间，这更是澳洲房市进一步繁荣的前奏。 澳洲房产，高净值人士的选择 近年来，中国越来越多的高净值人士开始选择境外投资且呈稳定增长趋势。 根据New World Wealth公布的2018年全球财富移民分析报告，澳大利亚自2017年起连续第三年成为全球最受富豪欢迎的国家。 来源： New World Wealth 其中，富豪们偏爱的居住地是悉尼、墨尔本、黄金海岸、阳光海岸、珀斯和布里斯班。根据该份报告，澳大利亚在2017年一共吸引了1万名高净值移民，流入净资产达100万美元（约125万澳元）。 刘强东曾以章泽天名义买下悉尼The Rocks 1620 万澳元公寓 依据Common Reporting Standard(CRS)的国际协定，作为国际经合组织OECD成员国，对于中澳而言，国家税务总局的发言人表示2018年9月是第一批情报交换的时间，之后每年将交换一次。 CRS规定信息交换的内容包括： 帐户及帐户余额; 相关账户的利息收入、股息收入、保险产品收入、相关金融资产的交易所得; 帐户 基本信息：姓名、出生日期、国别等; 年度付至或记入该账户的总额。 值得注意的是海外房产、游艇、跑车、古董字画、珠宝等非金融类资产不在CRS的调查范围内 。因其不属于金融资产中，海外房产作为规避CRS的重要资产，越来越受到中国高净值客户青睐。
