独家: 业内专家论剑新西兰房地产
后花园
在nzherald记者Gill South先生的邀请下，多名房地产业内知名专家针对当前形势给出了各自的判断，并对房地产市场的未来进行了不同的展望。 Mike Bayley先生，Bayleys Real Estate公司执行董事 市场情绪依然摇摆不定，这表现在在乐观情绪和悲观情绪二者之间，新西兰经济信心和社会信心的交替变化速度在不断加快。 在新西兰全黑队赢得橄榄球世界杯比赛并举行完盛大的庆贺游行活动后，更多见诸报端的便是关于新西兰大选和欧洲金融不稳定消息的报道。 橄榄球世界杯落幕后，新上市住宅数量出现大幅增长。房源增加的消息来源既不是新西兰国家统计局（REINZ）发布的月度报告，也不是房地产估价机构Quotable Value发布的数据，您只需简单的浏览先驱报网站主页或是翻阅一下地方报纸所刊登的“待售房产”副刊，便能略知一二。 新上市房产的增加数量是显而易见的。考虑到上市房产将通过为期4周的拍卖方式或传统明码标价的直接成交方式进行出售，这些新上市的房产可能需要在几周后才能顺利售出并纳入相关的销售统计。 即便橄榄球世界杯比赛对房地产市场造成的影响可能长达一个月或更长时间，然而做为房地产市场交易的旺季，春季的房地产建筑活动却相对较为疲软。上市房源的房价也出现了一定程度的上涨，新上市住宅房价由低端住宅每栋30万纽币的售价到高端住宅每栋100万纽币以上的售价高低变化不等。 新西兰正在经历新一轮的全球金融动荡，但处境要远远好于其贸易伙伴国家。促成这种局面的部分原因便是橄榄球世界杯杯赛和政党大选转移了民众的注意力。然而，时下一些形式更为严峻的问题又重新成为民众所关注的焦点。 值得关注的是，房地产市场在上个季度中出现比较严重的僵局局面，广大购房者在购房上的选择余地也大大减少。有趣的是，这些购房者有具有强烈的购房需求和良好的资金实力。然而市场不确定性因素在于购房者的购买需求是否能够继续保持并转化为实际的销售数字。 Peter Thompson先生，Barfoot & Thompson公司执行董事 圣诞节来临前的这段时期将对奥克兰房地产市场造成很大的影响，而且新上市房屋数量在民年年初会呈现缓慢增长的态势。房地产市场将出现供不应求的市场格局。 在过去半年中，由于每月的房屋成交量一直维持在均衡稳定的水平，房地产市场也处在一个相对稳定的状态。这段时期内，房价呈现缓慢攀升的走势，房屋日销售量也在30栋以下。 就今年的整体价格走势而言，具有指导性意义的数据便是，在截至10月末的过去一年中，全国房屋平均销售均价高于每栋53.7万纽币，同比2010年水平每栋的上涨约7000纽币。 由于当前房价仅略高于去年水平，加之季节变化带来的利好因素，随着春季的到来，房地产市场交易也开始活跃起来。大多房屋拍卖交易都定在圣诞节假期前举行，此外，同前几年相比，人们希望在今年的12月份能够销售出更多的房屋。 然而，2012年年初的房地产市场环境将不会发生实质性的改变。如果按这种状态发展下去，可以肯定的是房地产市场交易将会变的更加积极活跃。 根据相关预测显示，奥克兰人口将在未来出现增长。奥克兰房地产市场本来就面临着房源短缺的难题，人口增加无疑会对房价产生雪上加霜的作用，尤其在一些地理位置相对较好的地区。当前的市场交易中就能够反映出这种趋势，就奥克兰地区整体而言，那些中央商务区周围的郊区、沿海郊区和地处交通要道的郊区房价出现了更大幅度的上涨。 房价在100万纽币以上的住宅依旧有着强劲的市场需求。往期交易表明，在全国经济好转、消费者信心增强的时期，人们往往会立即将购房计划付诸于实践。 Hayden Duncan先生，Harcourts Group公司首席执行官 橄榄球世界杯比赛着实让新西兰民众兴奋了3个月，而且这也能在房地产市场交易中反映出来。在新西兰，人们会根据自己的感觉做出决定，并会根据整体经济信心水平做出实际行动。 在盛夏时节，人们大多选择走进户外参加各种积极进步、丰富多彩的户外活动和节庆活动，欢声笑语无处不在。低利率的优惠政策以及赢得橄榄球世界杯后胜利的喜悦同样积极的提升了民众的情绪。但这种积极情绪是否会对新西兰房地产市场起到持续的巩固作用？我们的答案是肯定的。 在新年到来之际，全球的焦点将是亚洲和欧洲两大地区。对于新西兰而言，我们的经济发展在很大程度上将取决于亚欧市场的发展情况。如果亚洲遭遇经济衰退，那么新西兰出口贸易和海外融资将变得更加困难。如果亚欧市场能够顺利渡过难关，那么新西兰的经济发展将更上一层楼，特别是以住宅市场和农村市场为代表的房地产市场也将会得到极大的提振。新西兰经济将出现全面性的增长，房地产市场将得到长足发展，就业信心也将再次回暖。同样，就住宅建筑市场所关心的利率问题，新西兰将继续维持合理的低利率水平。 有报道称，新西兰房地产市场可能会在未来两到三年出现停滞不前的局面，这有可能引发新一轮的房源短缺危机。单从市场供求关系来看，这种局面将会推动房价继续上涨。 新西兰大选已经结束，不论你的政治倾向如何，从经济角度来看，新政府的组建将对经济产生十分积极的意义。 Carey Smith先生， Ray White公司新西兰区首席执行官 新西兰官方现金利率维持在2.5%的低位水平、移居新西兰的海外移民数量稳中有升、新西兰国家党以多数票优势重新执掌政权，这些因素都推动了新西兰房地产市场的发展，各种类型的房产成交额均出现了显著的改观。 全国房价逐步趋于稳定，尤其是在奥克兰地区，这里的房屋销售均价在过去的两个月中升至每栋47.5万纽币，与年初水平相比涨幅不超过4%。奥克兰地区在前几个月里的房屋成交量均略低于每月2000栋的销量，而且这种销售趋势有望在今年年底继续得到巩固并一直持续至明年第一季度。 有趣的是，房产拍卖交易数量也有所增加，增幅创下26.4%的新高记录。从新西兰全国范围来看，全国房屋月销量仍在5000栋以上，房屋销售均价由2011年年初的每栋34万纽币升值2011年10月份的每栋35.9万纽币。 市场预计，新西兰官方现金利率将在2012年3月份以前继续维持在2.5%的水平。这将极大的提振首次购房者和投资者的信心，同时可以活跃以二套住房购房者和三套住房购房者为主体的房地产市场。 近期在奥克兰特定地区针对广大业主房产开展的政府估价工作，也是房地产市场不断活跃的表现。房价在未来有望继续保持强劲的上涨势头。随着待售房屋的上市销售周期不断缩短，以及购房者的市场需求日益高涨，各种类型的房地产成交量都将出现显著的提升。 Keith Niederer先生， LJ Hooker & Harveys Group公司总经理 新年期间，房地产市场将会继续保持稳定的态势，成交量方面不会出现历史性的突破。动荡不安的欧洲经济将迫使新西兰官方现金利率在2012年初期以前继续维持在当前的低位水平。由于多数业主在进行个人财务评估后决定把房产上市出售，待售房源存量将出现一定程度的增长。 很多新西兰人不愿通过向银行贷款的方式来购置居家房屋，他们不愿意承担更多的还贷风险。这是由于贷款利率在不断升高，而且汽油消费和日常生活开支也是一笔不轻的负担。同过去5年中一样，绝大多数业主均对贷款买房持相对保守的态度。由于欧洲形式不断恶化，加之纽币汇率持续坚挺，更多的海外侨民把新西兰看做成为投资者的天堂，他们赚取了较高的回报并将回报再次用于投资中。 在2012年将会有更多的首次购房者现身房地产市场。可负担的起的利率以及定价合理的待售房源将为广大首次购房者创造更为便利的购房条件。 如果你身为售房者，并正打算上市出售手中的房产，那么定价的主动权完全可以交由市场和购房者来决定。如果你采取非价格销售策略并限定购房期限，那么你在购房交易中将获得很大的溢价空间。相比于传统的定价销售，市场宣传和市场营销在2012年将显得尤为重要，因为一处上市房产将会出现多个购房者同时竞购的局面。那些市场宣传比较到位的房屋将会在很短的时间内售出并经常获得额外的溢价收益。因此我们的建议是：非价格营销和一流的市场宣传将成为房屋销售中制胜的关键因素。 如果你身为购房者，你可以做好前期的市场调研工作。如果你发现一栋在各个方面都符合你购房需要的房屋，你应该对购房抱有十足的信心，如同耳熟能详的俗语所讲的那样“功夫不负有心人”。 由于全国房地产市场中的房源供给缺口多达3万栋，租房成本和购房成本无疑将会有所增加。同时基督城震后重建和奥克兰人口的增加所产生的市场刚性需求也推动了建筑材料和建房成本的上涨，出口建筑材料价格也将有所上涨。因此现在是房地产市价交易的最佳时机。总而言之，对于传统交易旺季的2月份、3月份和4月份而言，现在是买卖房产的最佳时期。 2012年将有更多高质量的房屋上市销售，房价的选择范围也将会增达。奥克兰地区的房屋均价将仍低于每栋60万纽币，这将受到市场上广大首次购房者和机敏的投资者的追捧。
