加息周期临近 房屋贷款将受到何种影响？

         后花园新西兰房地产在线10月18日：10月18日消息 按照新西兰储备银行的预期，2014年到2016年将是一个加息周期，在两年左右时间内，官方贴现率将从现在的历史最低点回升约2个百分点。经济学家预期，房主、企业和农场主将为此每年多支付63亿元的利息。

        储备银行最近的预期是到2016年上半年官方贴现率比现在高约2个百分点，按此推算，房屋贷款利率将提升至7-8%的范围。

        对于30万房屋贷款而言，如果按照现在的浮动利率5.75%计算，提高2个百分点后至7.75%，每月还款额会增加$398。

        对于50万房屋贷款而言，每月还款额会增加$664，对于70万贷款，每月还款会增加$929。

        根据央行的记录，全新西兰住房贷款总量为1850亿元，利息增加2个百分点后，按总量比例计算贷款偿付会增加37亿元。而专家认为，房贷方面支出多了，消费方面必然支出就少了。

        同时，房主不是唯一受利率影响的群体，商业业主和农场主也在影响之列。

        根据央行记录，商业领域通过各种金融机构有791亿元贷款总量，农业部门为517亿元。

        按利率提升2个百分点计算，届时商业部分还贷支出增加15.8亿元一年，农业部门10.3亿元。

       如果将三者想加，那么2个百分点的利率增加将使房主、商业和农业部分总计多支出63亿元。

        当然，如果计算再准确要点，贷款利率提高后多支出的部分，其中一部分会被存款利率的同步提升所抵消：按照新西兰目前1094亿元的总存款量计算，如果存款利息也提高2%，则税前利息收入会增加22亿元。

        Business NZ经济学家John Pask认为，相对于房主而言，商业和农业部门抵御高利率的能力稍强。“在过去的三四年里，新西兰的利率是人为压在一个非常低的水平上，所以危险在于，人们会误以为今后三四年还会停留在这么低的水平上。对于建筑和农业部门，过去一段时间投资回报是不错的，所以利率增加1到2个百分点，我认为他们能够应付过来……但是我认为对于房主来说这个问题还挺大的，因为很多人是在金融危机之后购房并且享受5-5.5%的贷款年率，一旦提升到7-8%，会影响不少人的投资回报。”

        他认为，当房主还贷增加以后，会进一步削弱其他行业的收益。“我认为首当其冲的是零售和服务业。”

        同时，高利率也会影响房地产市场，因为高利率下符合贷款条件的人将减少，银行发放贷款的速度会降低。根据银行在网上提供的计算方法，如果一对夫妇在浮动利率5.75%的条件下，能够获得61.4万元的贷款，则利率升到7.75%而其他条件不变时，只能获得50万元的贷款，也就是说，他们对房屋的贷款能力减少了18.6%。

        加上储备银行限制低首付贷款的政策已经在本月实施了，两者的综合效应极有可能达到冷却奥克兰和基督城房市的程度。

        “利率升高的影响第一反映在房市上，影响购房者能够借多少，买多少，”Harcourts公司首席执行官Hayden Duncan同时担心，冷却房市的做法同时会影响到一些做小生意的人，而对于央行的低首付贷款限制新政，影响则区分首次购房者还是投资人，因为自从银行要求贷款客户至少20%首付之后，把一些首次购房者挤出了市场，而房产投资人则不愁拿不出20%首付，“少了竞争者，房产投资人现在都可以摩拳擦掌了。”