对海外买家征收预扣税？ 业界良心律师爆出四大问题房产2016-02-05 18:11摘要后花园新西兰房地产在线2月5日：针对海外买家实行的《房产交易预扣税法》将于今年7月1日生效。后花园新西兰房地产在线2月5日：后花园新西兰房地产在线2月5日：针对海外买家实行的《房产交易预扣税法》将于今年7月1日生效。 日前，奥克兰律师协会对这项税法修正提案提出反对，表示新税法可能会影响土地开发商和公寓项目开发商在奥克兰房地产市场上的活跃度，从而进一步加剧这座城市的房源短缺问题。北岸律师Nick Kearney特别担心新税法实施后带来的影响，北岸律师Nick Kearney“奥克兰现在非常需要来自海外的房产开发商，但新税法会在很大程度上将他们拒之门外；如果没有这些海外开发商来开发房产，谁能填补这个空缺？这个国家此前从来都没停止过吸收海外资本...” 实际上，除此之外，律师们担心的远不止海外开发商的“登陆”问题…奥克兰的会计师事务所William Buck Christmas Gouwland的总经理Leicester Gouwland指出预扣税存在下面四个问题：William Buck Christmas Gouwland的总经理Leicester Gouwland1. 预扣税额过大;2. 增加律师与产权转让机构的工作量;3. 管制人群包括新西兰本土居民与海外卖家;4. 债权人可能赔钱（无辜承担缴税责任）。No.1 数额过大房产交易收益的33%和房屋售价的10%，哪个数额低就按照哪个预先缴纳税款。之所以规定按照房产交易收益的33%征收是因为与居民股息收益预扣税比例一致。但这一比例是否合乎逻辑呢？按照房产交易收益的10%是参照其他国家的标准。在这两种计算方式中选取数额低的征收是因为数额低更接近应交税额。 然而，简单分析可以看到预扣税额大量超出应交税额，尤其当计算过程中没有减去成本时，比如中介费用和过去的损失。举个例子，一套房屋售价50万，利润为5万，销售成本为2万。按照新税法规定，预扣税额按照售价的10%（50000）和利润的33%（16667）中较低的征收，即预扣税额为16667。然而，对卖家而言，扣除销售成本后，实际利润为3万。若按照公司税率28%征收，则税额为8400。按照个人所得税（14000以下征收比例为10.5%，140000以上征收比例为17.5%）计算，税额为4270。按照新税法，房产交易税额16667，按照现有税率计算税额为8400或4270。新税法所计算出的税额是现有税额的一倍或者四倍，这是否合理呢？ 再看一个例子，假设房屋售价为100万，利润为15万，销售成本为3万，那么售价的10%为10万，利润的33%为4.95万。按照新税法，房产交易预扣税额为4.95万。若扣除销售成本，房产交易实际利润为12万，按照公司税率28%计算，税额为3.36万，按照个人税率计算，税额为3.052万。售价越高税额差异越大，这是否合理呢？ 对于多缴付的税款，政府退税时是否计算利息尚不清楚。政府是否会赔偿纳税人因多缴纳税金而承担的机会成本。解决这一问题的办法是按照不同的收益规定不同的预扣税率。按照收益计算预扣税率可以是10%~25%。对于公司而言，税率是15%~25%。另一方面，利润应以实际利润为准，扣除销售成本及相关损失。要求那些明显无纳税义务的人员预扣税款显然不合理。这些调整措施并不复杂，除了现有损失外，纳税人无需获取其他信息。No.2 第三方工作量大税务局要求产权交易代理（通常是律师）负责缴纳预扣税。税务局认为买方的律师是缴税责任方，即便实际上卖家应该缴纳房产交易税。因此，税务执行成本的负担转移到了无辜的第三方。 产权交易代理需要决定是否扣掉预扣税。这意味着若产权交易代理计算失误须承担IRD的处罚。将产权交易代理作为IRD税务代理人并加以处罚是否公平呢？No.3 纳税人难辨无论海外买家和新西兰本土居民都须缴纳预扣税。对新西兰纳税居民而言，这非常奇怪，因为新西兰居民每年都要申报所得税。比如，海外公司或个人持有新西兰公司股份超过25%将被视为离岸公司。新税法避免海外个人通过公司操作避税。然而，若该公司已经按照新西兰税务规定纳税，那么要区别是否其避税非常困难。这样新税法是否只带来额外的不必要的合规负担？No.4 银行风险增大对债权人尤其是银行而言冲击较大，新税法意味着预扣税支付优先于债权人偿还。这非常不可理喻，尤其是银行在房屋交易中并没有义务缴税。目前，交易的房产本身存在贷款，那么银行将所有的交易款偿还贷款是合理的。事实上，强制拍卖房屋的最初目的就是偿还银行贷款。IRD剥夺了银行的优先权，使得银行风险增大。毫无疑问，这样的话税务负担又转到了不相关的第三方。 预扣税将于2016年7月1日起生效。如何确保税收系统更合理和切实可行，留给行政、法律从业者提出改善意见的时间确实越来越少了。网站声明原创声明： 本文系文章顶部作者原创采写，未获书面授权严禁转载! 在获授权前提下，转载必须在醒目位置注明本文出处和具体网页链接。对未注明而擅自转载者，将保留追究法律责任的权利。 评论规范： 1. 所有评论均以读者个人身份发表，并不代表后花园立场。 2. 不得使用任何肮脏和亵渎的措辞。 3. 不得进行人身攻击，不得公开或泄露他人隐私。 4. 不得发布侮辱或歧视任何种族、国籍、性别、地域、年龄、职业等方面的言论。 5. 不得在读者评论区散发广告讯息，不得大量转抄其他媒体的文章。 6. 不得煽动仇恨、暴力、歧视。 7. 不得以任何隐晦方式发布上述不当言论，包括但不限于使用字母、数字、代号、谐音、链接跳转等。 8. 后花园保留对违反上述规范的留言行为进一步处理的权力。0人喜歡相關新聞John Key宣布将改革中小型企业税收体制新西兰总理约翰.基（John Key）今日宣布将改革中小型企业的暂缴税缴付体制。财经2016/04/14 10:41在OECD经合组织成员中， 新西兰个人所得税最低与相同富裕程度的国家相比，新西兰单身职工所缴纳平均所得税额度居倒数第二位。房产2016/04/14 10:21众酬买海滩人士威胁，有他注资我们就撤资！截止到目前已有接近2万5千人参与，筹集到接近160万纽币的活动目前面临被“撤资”风险。房产2016/02/10 13:32新西兰国会本周讨论是否对新西兰房产的海外买家征预扣税新西兰政府本周向国会提交了关于向新西兰房产的海外买家征收预扣税(RLWT)的法案。本法案主要针对那些购买新西兰房产，且持有不满两年即出售的海外买家。 预扣税法案如果在国会通过，将于2016年7月1日开始实施。 ...房产2015/11/18 13:35
