房地产观察：投资房产有这些好处你应该知道
后花园新西兰房地产在线11月24日报道：在新西兰，投资房产是一种非常流行的投资方式，选择这种投资方式的主要优点之一就是你可以对你的投资进行有效控制，并且拥有对如下情况的决策权：
1 购买时的价格、租金以及增值潜力是否合意。
2 房产投资所需要的资金规模。
3 房屋贷款的类型
4 如何提高你所投资房产的价值，以及怎样获得理想的租金回报
5 选择自己管理投资房产或者雇佣房产管理人员来帮你管理
6 如何维护房产，自己修复或者找其他的人来做
这并不意味着你必须亲自做所有事情，但是你需要参与其中，住宅房产投资不是一个被动的赚钱方式。
房产属实物资产
当你购买了一套投资房产也就意味着你购买了一份实体资产。与无形的投资方式如基金和股票相比，很多人更喜欢这种投资方式。
房产投资的税收优惠
在新西兰投资住宅房产，你将拥有一些税收优惠，比如，在整修房产准备出租的过程中所产生的花费开销可以部分抵税（你应该寻求专业的税收建议）。
租金收入
你可以将你的投资房产进行出租获取租金以偿还房贷。
如果你的房产投资的资金花费高于租金收入，你有可能就将处在“负扣税”的状态。虽然这样有风险，但同样也有优点。
如何计算的你的租金收益
计算租金收益有利于你比较不同的投资房产。这里有两种常用的方式：
租金收益率
这是一种相对于投资房产总价的一种租金收益计算方式。其计算方式为：年租金收益除以购买价格再乘以100%。最后得到一个收益的百分比。
租金投资回报率
这是根据你对这套房产的投资来计算租金收益的一种方式。计算过程中需要将与房贷相关的花费以及维护管理房产所产生的开销考虑在内。其计算方式为：
1 首先计算出每年的租金收入，然后减去和该租赁房产相关的全年开销（包括房贷、保险、税收和维护费等等）。得到的数字也就是我们通常所说的“净营运收入”。
2 把第1步所得的净营运收入除以总投入额，记得将任何改善房产所产生的花费包括在内。
3 用第2步得到的数字乘以100%得到租金投资回报率。
潜在的资本增值
资本增值是房产投资的第2种收入形式（第1种是租金收入）。
当投资房产的价值增长时你就获得了资本增值。
资本增值取决于房产市场的发展态势，与租金收益相比，获得资本增值可能会花更长的时间，但是房产价值通常会随着时间而增长，在此过程中会随着市场而上下浮动。取得资本增值的一个重要策略就是在房产低于市场价值的时候入手，或者在房价将会上涨的区域购买房产。
租金收益和资本增值相结合
作为一名聪明的投资者，你肯定想买到租金收益和资本增值都可观的投资房产。不同的投资房产将会为你提供不同级别的资本增值和租金收益。这要根据你的投资目标而选择最合适的房产。
房产投资中的“负扣税”
负扣税意思就是你的花费（比如房贷税收）高于你的租金收益，这种情况通常出现在购买投资房产后的最初几年。实际上就是你的投资赔钱了，但是你可以在所得税中抵消掉这部分损失，这种税收上的优惠是负扣税投资的主要优点之一。
采用“负扣税”投资方式的投资者通常会选择只付息贷款，因为这样就增加了投资房产的可减税的费用（因为你没有偿还任何本金）。当你采用“负扣税”方式投资时应当寻求专业的建议。
举债投资对投资房产收益的影响
举债投资就是贷款购买投资房产，而不是用你自己的钱。贷得越多，你举债的程度也就越深。举债投资是加快获取投资收益的一种重要方式。如果你的投资房产增值，那收益回报就高于你的投入成本。另一方面，如果投资房产贬值，那举债投资所带来的风险也就随之增加。
部分资料收集自ANZ网站，新西兰各大银行贷款政策详情请见下面链接：
