重磅！新西兰众多地产大佬万众一心逼宫央行！限贷政策要取消？房价将报复性上涨？

后花园新西兰房地产在线8月14日报道：

近日，新西兰的各大中介、贷款经纪和房产研究机构纷纷向央行和中央政府献计献策，希望当局能够在一定程度上豁免LVR限贷政策对首次置业者的制约。

什么是LVR限贷政策？

LVR的全称是Loan to value ratio，是指银行发放贷款相对于房子估值的百分比。比如您买了一个估值$100万的房产，房贷为$80万，那么您的LVR为80%，首付比为20%。

LVR限贷政策是由新西兰央行公布的旨在为最高房屋贷款“设门槛”的限贷举措。目前市场上实行的LVR限贷政策是在2016年7月19日宣布实施的，其中规定全国绝大多数投资房需要支付至少40%的首付，而自住房贷款则需要购房者提供至少20%的首付。

1 Peter Thompson

奥克兰地区最大地产中介——Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson认为，新西兰央行在去年为抑制房价而推行的LVR限贷政策在抑制房价的同时，也严重影响了首次置业者的购房计划。成千上万的年轻家庭由于无力购房，正在考虑逃离奥克兰。

Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson

“我相信我们需要让首次置业者更容易进入市场。”Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson说道。

Peter Thompson表示，每次三到四年的房价上涨周期结束后通常都会迎来为期6-12个月的低迷期。如果LVR限贷政策被放宽，首次购房者将获得更多的机会，将会有更多的房产被售出。

因此，Barfoot & Thompson希望当局可以允许那些购买$60万以下房产的首次置业者可以支付20%以下的首付款。

2 Bruce Patten

贷款顾问Bruce Patten表示，Peter Thompson的建议非常有价值，将帮助首次置业者买房。但$60万的价格上限似乎依然有些过低，因为在奥克兰这个价位以下的房产非常少。Bruce Patten建议应该提高这一价格上限。

贷款顾问Bruce Patten

Bruce Patten的主张很快就得到了地产中介CENTURY 21 New Zealand的响应。

3 Geoff Barnett

地产中介CENTURY 21 New Zealand的主管Geoff Barnett表示，目前高达20%的购房首付比例，让很多奥克兰的首次置业者无法买房。

“我有一位客户，那是奥克兰的一对儿年轻夫妇。他们的年收入达到了$25万，按理说申请贷款不成问题，但由于奥克兰超高的房租和生活费用，他们不得不先把首付款攒出来。毕竟，奥克兰的房屋均价已经超过了$100万，这意味着即便是买下一套房价在均价左右的房产，也需要至少拿出$20万。” Geoff Barnett说道。

Geoff Barnett表示，凡是价格低于$75万的房产，都应该对首次置业者豁免20%首付的规定。

“应该向很多首次置业者免除首付比例的规定。当然，他们还应该支付首付，并且需要对他们进行严格的财务状况审核。但现在是时候改变一刀切的政策了。” Geoff Barnett说道。

Geoff Barnett指出，当初新西兰央行制定LVR限贷政策的时候，是希望减少金融风险。目前，奥克兰房地产市场已经冷却了很多，因此应该重新审视这一政策。

4 Bindi Norwell

著名地产研究机构REINZ也在最新一期的房产报告中呼吁新西兰政府能够修改现行的LVR限贷政策。

上周，REINZ（新西兰房地产研究所）的最新数据表明，奥克兰今年7月的房屋中位价比去年7月同比下跌了1.2%（经季节性调整之后，这一跌幅应为0.8%）。值得注意的是，这是奥克兰房屋中位价在今年第一次跌破去年的同期水平。

与此同时，房屋销售量也比去年同期下降了30.6%（经季节性调整之后，这一跌幅应为29.9%）。而这也是最近三年以来，奥克兰房屋销量最低的时期（除了圣诞节前后）。

REINZ的首席执行官Bindi Norwell对此表示，现在是时候放松首次置业者的限贷政策了。

REINZ的首席执行官Bindi Norwell

首席执行官Bindi Norwell表示：“LVR政策已经发挥了作用，降低了房产市场的发展速度，不过现在来讲，看起来这个效果并不是减速而是刹车。所以我们希望针对首次置业者，LVR政策应有所松动。新西兰房产销售数据按年出现了大幅下降。目前买房的两大阻碍就是银行持续收紧贷款条件，另外一个就是LVR政策。这些造成了买家进入房产市场的巨大障碍，尤其是对于首次置业者来说。”

那么LVR限贷政策是否会被重新制定呢？

下面后花园为您整理一下包括政府和银行在内的各方反应：

1 Steven Joyce

新西兰总理Bill English的发言人曾将这些业内人士的建议转给了财政部部长Steven Joyce。不过，Steven Joyce对这个建议并不感兴趣。Steven Joyce表示，财政部暂时不考虑实行这一方案。

财政部部长Steven Joyce

“首次置业者可以申请Welcome Home Loan，获得最低10%的首付比例。而且Kiwi Saver Homestart政策也适用于首次置业者。因此政府没有必要取消LVR限贷政策。”Steven Joyce说道。

2 Graeme Wheeler

新西兰央行也再次重申，LVR政策不会有所放松。在上周公布新一期OCR的当天，央行行长Graeme Wheeler也在最新的货币政策声明中提到：

“由于LVR政策、可负担性下降以及信贷政策收紧，房价增速持续放缓。尽管目前奥克兰房市已经前所未有的冷却，且这样的情况预计会持续下去，但由于人口的持续增长，以及缓慢的建房速度，目前奥克兰房价依然有强劲的回升潜力。所以LVR限贷政策将会继续实行。”

央行行长Graeme Wheeler

无论是现任央行行长Graeme Wheeler，还是将在9月底接替他的目前负责维持市场稳定的Grant Spencer，都不太可能调整LVR限贷政策。

3Zoe Wallis

Kiwibank的首席经济学家Zoe Wallis表示，尽管首次置业者的确受到了LVR限贷政策的冲击，但数据显示，最新一轮LVR的变化意味着银行给投资者发放抵押贷款的比例已经由去年7月的33％下降到了24％。与此同时，首次置业人士的贷款份额则从11％上升至14％。这意味着，LVR限贷政策的实施，在事实上给了首次置业者更多的机会。

Kiwibank的首席经济学家Zoe Wallis

“其实很多首次置业者甚至不需要支付20%的首付就能贷款买房。LVR限贷政策规定，对部分首次置业者可以给予10%首付款的政策。很多银行都有各种规定对首次置业者网开一面。如果他们拥有一份体面的工作，拥有超过10%的首付，那么很可能获得银行的贷款。”Zoe Wallis说道。

Zoe Wallis认为，目前房价已经下降了很多，LVR限贷政策其实正在帮助首次置业者实现梦想。尽管有些人因为各种原因而暂时遇到困难，但总的来说，实施LVR对首次置业更加有利。

后花园观点：

小编认为，眼下糟糕的市况显然影响了地产经纪的收入，因此各大中介希望央行松动LVR政策也就不足为奇了。但新西兰央行绝对不会轻易更改LVR限贷政策，至少在大选之前是不会有所动作。

LVR限贷政策在限制房价上涨方面的作用的确很大，但即便是新西兰央行，也认为LVR限贷政策只是诸多影响房价的因素之一，并不是全部。

毕竟LVR限贷政策的本意并不是为了打压房价，该政策旨在以降低新西兰过高的债务水平为目标，并致力于消除更广泛的经济风险。基于对房产泡沫的担心，以及在全球融资成本上升的影响下，新西兰各大商业银行纷纷收紧了贷款的发放。除了提高放贷标准之外，各大银行的利率也在今年一涨再涨。目前，新西兰的房贷利率也已经达到了近年来的最高点。比如澳新银行（新西兰）在近期公布的两年期固定利率已经达到了5.35%。要知道在去年10月份，这一数字仅为4.79%。

此外，中国愈发严格的外汇管制措施是造成包括奥克兰在内的各国房市走低的重要因素。目前，中国政府正在大力打击影子银行和一些涉外投资的资本运作。这使得很多打算进军海外的中国资本都被困在了国内。

小编认为，相比于下调首付比例，那些打算买房的首次置业者显然更需要房价保持平稳。因此，盲目取消LVR限贷政策，无论对房市还是对首次置业者来说都不见得是一件好事。