银行加大限贷力度阻止信贷泡沫，新西兰公寓市场放缓

后花园新西兰房地产在线9月11日报道：过去三年来，新西兰房产市场发展得如火如荼，其中公寓市场更是异常火爆，开发商们也因此赚的盆满体满，不过任何事物都避免不了盛极而衰的趋势，目前公寓市场也明显放缓。

当前，银行的资金缺口越来越大，公寓售价处在一个相对平稳的峰值状态，预售减少，市中心对于公寓的需求也不像之前那样狂热。总的来看，公寓市场放缓主要有以下几个原因：

高风险贷款

新西兰房产市场的海外投资者的比例有所回升，而且正面临着抵押贷款性质的证券风险。

抵押贷款性质的证券就是将房贷和其他类型的贷款转变成风险等级不同而且可交易的证券，这种将贷款证券化的做法美国曾经尝试过好几次，而且每次都会造成信贷泡沫，07-08年的次贷危机就是这种信贷泡沫破裂的结果。虽然大家都知道贷款证券化的危害，但是很多国家仍然无法抗拒它巨大的诱惑力，新西兰也一样，为了尽快从全球经融危机缓过神来，2010年新西兰央行对这种具有争议性的债务证券模式大开绿灯，银行推行低利率贷款，海外投资者疯狂投资新西兰房产市场，当然银行的贷款规模也越来越大，如果继续这样下去，我们的经融市场将面临非常大的问题，而且目前已经出现问题爆发前的迹象——公寓市场放缓、工期延长、银行债务持有成本增加，银行风险上升，而且也正在推行更严格的限贷政策。

建筑成本飞涨

建筑成本增加意味着房价增长，目前奥克兰CBD的公寓价格已将达到了1.2万纽币/平米，一套80平米公寓的售价直逼100万纽币，虽然这些公寓位于市中心，也可能拥有绝佳的海景视角，但价格比某些城区的独立住宅还贵几十万，这对于首次置业者来说，既昂贵也没有必要。此外，建筑成本的增长也意味着开发商赚得相对较少了，加上公寓卖不出去，很多公寓都很难完成正常交割。

央行面临的压力增加

面对投资者大量借债，银行无力维持庞大的贷款规模，加上海外贷款成本增加，所以为了控制贷款规模，银行只能提高贷款利率，同时实行严格限贷政策。银行对住宅开发项目的贷款前提就做了规定——住宅开发项目的预售总价值必须和建筑总成本一样。比如，住宅开发项目的成本为4000万，建成后的总售价可达5000万，该项目的开发商想获取银行贷款的话，需要该住宅项目的预售总价值达到4000万。但当前的公寓市场要达到这样的比例非常困难，所以那些刚进入市场的房产开发商来说，很难从银行贷到款。