太突然了！奥克兰94个街区房价下跌，专家一席话却让买家笑不出来

后花园2022年3月24日报道：CoreLogic的最新报告显示，在截至2月份的三个月里，全国有154个街区的房价出现下跌，其中12个跌幅超过5%。

154个街区的房价跌幅超过1%，其中94个位于奥克兰。

分析显示，整个奥克兰地区的房价都出现了下跌迹象。

一些传统壕区的价格也出现了下跌，例如Remuera和Epsom，这两个街区的房价分别下跌了2.4%和2.6%，相当于$6.81万和$6.62万。

但一些传统上房价较低的街区也受到了冲击，比如Manurewa East和奥克兰市中心，两地房价分别下跌了3.5%和3.6%，折合为$3.17万和$2.22万。

CoreLogic的首席房地产经济学家KelvinDavidson表示，全国多地房价都出现了下跌迹象。

他说：“去年，市场表现出了很强的韧性，在新冠疫情、快速封锁和边境关闭期间保持了狂热的增长水平。

但是这已经达到了一个明确的转折点，在新西兰许多地区，住房可负担性下降，房贷利率上升，再加上贷款收紧，种种因素共同导致房价增长放缓，甚至出现了负增长。

值得一提的是，奥克兰的Herne Bay仍然是新西兰最贵的街区，房价中值为$372.69万，上涨了3%，折合$10.985万。

本周较早前，REINZ的数据显示，自去年11月房价到顶以来，奥克兰地区的房价中值下降了约8%，但不同地区的降幅有所不同。

在全国范围内，最新的Quotable Value数据也显示，2月份全国平均房价下跌1%，至$105.3483万，而REINZ的最新房价指数显示，房价已经出现连续三个月下跌。

除了房价以外，拍卖清盘率也在直线下滑，凸显出房市拐点的到来。

拍卖清盘率直线下滑，新常态正在凸显

据奥克兰中介介绍，目前拍卖清盘率已低于50%。但即便如此，他们还是坚信拍卖是房屋销售的最佳方式。

Bayleys的全国拍卖经理Conor
Patton指出，卖家们现在发现，去年超高的清盘率——有时候接近100%——是不正常的，如今60%的清盘率才更符合现实情况。

Ray White的首席运营官Daniel
Coulson表示，卖家们应该仔细倾听市场的声音。

即便清盘率总体不佳，但拍卖场上却常有惊喜。比如在奥克兰西区的Te Atatu Road，这里有一套翻新4卧房就在近期拍出了239.5万纽币的高价，比房主的预期价格高出了20万纽币。

Te Atatu Road

这套靓宅坐拥1179㎡的超大占地面积，带有一套独立的双卧小屋，地处排房与公寓住宅区。

Ray White驻Mount
Eden地区的负责人表示，他们有90%的房源都是通过拍卖形式出售的，其中75%至80%的房源是立即成交或在拍卖之后成交，显示出拍卖仍是最佳的房屋销售模式。

房价真的暴跌，最受益的竟不是买家？

2年前，新西兰的房价要比现在便宜43%。

疫情发生后，许多人预测房价会下跌，但最终结果大家都知道——房价逆势上涨，并屡创纪录。

今年，受到高通胀、俄乌战争以及油价冲击的影响，主流银行的经济学家纷纷预测，房价将下跌约10%。然而，即便跌幅达到20%，也难以匹敌疫情期间的房价涨幅。

如果房价要回落至疫情前的水平，可能需要发生巨大的全球性问题。这一情况发生的可能性并不大。

一些经济学家指出，即便首次置业者的期望成真——房价真的暴跌了43%，但他们也会同时发现，自己正面临失业的风险。忽然之间，买房可能不再是他们的当务之急了。

ASB的资深经济学家Mike
Jones表示：“你不会真的希望房价暴跌43%，因为这将成为一场灾难。相比买一套便宜的房子，到时候你可能有更重要的事情要处理。”

他说，导致房价暴跌、房市修正的全球性因素，通常是那些长期且深远的经济衰退/萧条。

Jones表示：“如果房价真的下跌30%至40%，到时候很多人将失业，或者发生房贷违约的情况，这又会给经济体系带来新的冲击。”

虽然未来难以预测，但目前新西兰正在经历的信贷紧缩、利率上涨，以及住房供应增加，确实会给房市降温。但即便这3个因素同时发挥作用，截至目前，房价的下跌幅度仍很温和。

经济学家认为，保证市场坚挺的因素依然存在——从人口的角度来看，住房需求依然合理，而劳动力市场也仍很强劲。

ASB的住房信心报告显示，49%的受访者仍然认为房价会继续上涨。

ANZ的首席经济学家Sharon
Zollner表示，房价有可能会暴跌，但与此同时，经济会出现大萧条，失业率也会大幅提升，这种情况以前发生过，也仍有可能再次发生。

她说:“我们确实倾向于相信每隔10年左右，新西兰会经历一次类似的经济衰退，尤其是当你反观正在发生的事情时，风险当然会增加，因为不只是新西兰在应对这个问题，这是一个全球性现象。

Zollner表示：“面对不断放缓的房地产市场和经济，央行不得不加息，其他国家也不得不这样做。”

她说，新西兰关注的是房市，但其他国家关注的是房屋净值。任何国家的投资者都必须适应新的市场常态，他们可能会突然发现，央行不再是房价下跌的“拦路虎”，而房屋净值最多可能下跌20%。

本周，美联储再次加息，俄乌战争也仍在继续。与此同时，欧洲爆发了能源危机，中国也正在应对Omicron疫情。

Zollner表示：“以上因素均能影响供应链，而中国又是新西兰一个重要的出口市场——所有这些都可能引发经济衰退。”

所幸的是，目前新西兰的劳动力市场依然强劲，但如果建筑业出现衰退（占就业市场的10%以上），则可能带来负面影响。

另一边，如果俄罗斯启动核武器，则会立即引发全球性的金融危机。

CoreLogic的首席房地产经纪学家Kelvin
Davidson指出，毫无疑问，以上因素将导致严重的经济衰退，并可能出现严重的信贷紧缩，利率也会急剧上升。

然而，在深度的经济衰退中，通胀很可能会放缓，利率也不会飙升。因此，这又会反过来形成一种内在的保护机制。

（责编：Gloria）