展望2018房价：三重利空泰山压顶， 供需 & 成本双柱擎天

假期结束，大家重新回到办公室工作。循例展望一下2018年的新西兰房产市场。

用一句话形容的话就是：房价进入稳定期，首次购房者刚好择机上车。

之所以这么说，是多重利空和刚性需求&刚性成本博弈的结果。

三重利空

1. 新西兰限制海外买家，连有绿卡（长居）的人都受限制。

2. 新西兰抬高移民门槛。

3. 市场上资金不再疯狂。

尤其是第3点最要命！美元加息，推高了银行借贷成本，借钱不容易了，而且利息可能会不低。再加上中国严厉限制外汇出境，房产市场上资金减少。

事实上，已经有买家和贷款经纪抱怨说，现在从银行贷款，很！狠！恨！难！

不要以为土豪现金多，有钱人都是拿银行的钱去生财。再说，拿得出百万现金的人能有多少？

双重刚性支撑

1 供需：新西兰住宅缺口7万，奥克兰就有4万。况且人口还在上涨。

新西兰只是限制移民增速，奥克兰的总人口，还在增长。以目前的住宅建设速度，奥克兰的住宅供需缺口，在可预见的3年内，是很难解决的。

2 成本：奥克兰土地价格居高不下，况且建筑成本则以每年7%的速度增长。

当前奥克兰住宅均价是90万上下，中位价则是80万左右。

在华人聚居的奥克兰北岸和东区，一块400-500平米的土地，售价在80-100万纽币之间（可在后花园网页搜索建地价格）。

建筑造价则为每平米2000-3000纽币。所以，一个土地450平，建筑面积100平左右的3卧室独栋住宅，仅成本就在100-120万左右。况且因为地价贵，开发商只会建5-6卧室的大房子，价格至少140-150万。

成本如此，再考虑到地段和学区！房价应该不是下行，而是走平或微降。微降则是因为开发商让利保现金流或卖家买的早，少卖几万纽币也不亏。

2018年，首次购房者的好时机

综合了利空和刚性支撑等因素，我们可以认为2018年的奥克兰房价应该是平稳为主，是首次购房者的好时机。

为什么是首次购房者的好时机。一方面，一些买家开始离场，特别是海外人士和炒家离场。

另一方面，市场上的资金也少了，资金不在疯狂。首次够房租可以慢慢选房，并等待捡漏。

本月初，Realestate.co.nz发布的2018年第一份房产报告显示，7年以来奥克兰房产市场首次进入买方市场，奥克兰的住宅库存够卖半年。

在房子销售速度越来越慢的情况下，买家讨价还价的余地越来越大。

一些2017年初售价90万的房子，房主现在85万售出是完全可能的。有可能他买的早，85万依然赚钱。也有可能他想离开奥克兰，着急卖房，看你的运气了！

不要幻想房价暴跌

总有人幻想房价暴跌然后去抄底。刚需或首次置业者千万别有这个想法。

1， 2007年全球金融危机期间，奥克兰房价跌幅也只有8.6%。2018是否会有比2007年更大的危机呢？

2， 房价暴跌的时候，首先受冲击的是银行。因为借给开发商建房子的钱，收不回来了。银行这时候拼命保住自己的资金储备，买房人这时候没有可能借钱。

首次置业者，2018年，祝好运！