全球房价为何再次飙升？

后花园6月17日综合报道：

新一轮房地产繁荣正在兴起吗？

今年4月，除中国以外的全球房价指数同比增长了3%以上。美国房价同比上涨了6.5%，澳大利亚房价上涨了5%，葡萄牙房价更是飙升。在其他国家，尽管过去几年利率一直居高不下，但房地产市场看起来出奇地强劲。
这些数据出现在一段艰难时期之后。考虑到通胀因素，加拿大、德国和新西兰的房价下跌了20%。在美国一些城市，包括旧金山和凤凰城，房价远低于峰值。在爱达荷州的博伊西，由于人们在新冠疫情期间寻求生活空间，房价曾飙升，但现在价值下降超过一成。

与此同时，更高的利率和按揭成本让人们担心自己的住房支出。表示自己认为支付房租或房贷“非常”或“有些”困难的英国人的比例，已从2022年初的24%上升到41%。

然而，令人惊讶的是，情况并没有变得更加困难。自2021年的低点以来，美国典型30年期按揭贷款的利率上升了大约四个百分点。根据学术文献的规则，名义房价将下跌30-50%。

事实上，它们的名义价值几乎没有下跌。考虑到通胀因素，全球房价从峰值下降了6%，但这使它们与疫情前的趋势保持一致。这次衰退也是史上最短的，仅持续了几个月。

一些人担心，高利率最终将导致房地产市场崩溃。房地产专家Rohin Dhar指出，佛罗里达州的许多房源都带有“急于出售”的字样，这意味着人们正在匆忙出售。但在美国整体上，拖欠按揭的比例从未如此之低，仅为1.7%，而在2007-09年全球金融危机高峰时，这一比例超过11%。

其他地方的情况似乎也类似。在新西兰，这个受到房地产萧条冲击最严重的富裕国家，拖欠债务的情况与疫情前持平。除了德国以外，欧元区的压力也较小。

美国观察家通常认为，美国房地产市场之所以具有韧性，是因为其按揭体系严重依赖长期固定利率。其他国家最近也开始向美国模式靠拢。固定利率按揭贷款可以保护购房者免受高利率的影响，这意味着较少的紧急销售，而急售可能会拉低房价。它们还给了房主一个强烈的动力，使他们不愿意搬家，因为他们需要以更高的利率获得新的按揭贷款。

但固定利率按揭贷款并不是房地产市场韧性和近期价格上涨的唯一解释。毕竟，尽管新按揭贷款的申请量从疫情高点下降，但在世界大部分地区仍然相对强劲。

美国房地产游说团体全国房地产经纪人协会发现，令人惊讶的是，几乎没有证据表明高利率阻止了人们购买首套房产或搬进新房。根据该组织最近的研究，只有8%的人表示“获得按揭”是购房过程中“最困难的步骤”之一，略高于2021年的7%。

还有三个因素可以解释为什么全球房价再次上涨：移民、按揭持有人的牺牲和经济的强劲。

首先看看移民。在富裕国家，出生在外国的人口每年增长约4%，这是有记录以来的最快增速。

官方数据显示，这种转变的规模可能被低估了，因为非法移民也在激增，特别是在美国。这反过来又推动了房价和租金的上涨，穆迪分析公司的Mark Zandi认为，新来的人需要住的地方。高盛的估计表明，澳大利亚目前每年净移民人数为50万人，使房价上涨了约5%。

第二个因素涉及到牺牲。在富裕国家，人们通过削减其他开支来应对更高的按揭成本。YouGov的一项调查显示，五分之一可变利率按揭贷款的英国房主表示，他们正在“大幅”削减家庭支出，尽管那些固定利率按揭贷款的人不那么担忧。

其他人则把手伸向沙发后面。挪威中央银行最近的一份报告指出，许多家庭“动用了积累的储蓄”来偿还债务。

较长期的按揭贷款帮助许多人分散还款，牺牲未来的幸福，以减少今天的按揭支付。加拿大政府最近宣布，将把一些政府支持的贷款的还款期限从25年延长到30年。

根据信用报告机构Centrix数据，去年新西兰的按揭贷款中有6.4%将持续超过30年，而2020年这一比例为2.3%。英国央行最近指出，英国“长期按揭贷款的趋势一直在持续”，以至于40%的新按揭贷款的借款人将在按揭贷款到期时超过目前的国家养老金年龄。

最重要的因素与经济有关。的确，家庭支付的利息更多，但进账的也更多。有些人从储蓄中获得更高的利息收入，在欧盟，自2020年以来，利息收入的增长几乎是利息支付增长的10倍。

与2007-09年的房地产市场崩溃不同，劳动力市场也在提供帮助（而且银行没有崩溃）。自2021年以来，富裕世界的平均工资增长了约15%，而失业率仍接近历史低点。在我们能找到数据的每个国家，近年来家庭劳动收入的增长远远超过利息成本的增长。没有人喜欢更高的按揭还款，但绝大多数人都能负担得起。

因此，如果房价继续上涨，请不要感到惊讶。随着通胀的下降，一些中央银行已经开始降息；美国联邦储备系统将在年底前跟进。

在富裕世界，工资增长依然保持良好态势。通胀的下降将给按揭贷款持有人提供喘息空间。而且，对住房的任何需求增加都会遭遇受限的供应。
除非发生重大变化，否则世界上最大的资产类别将进一步扩大。