贷款专家：不应过分紧盯OCR，首次购房者应把握上车良机

后花园11月25日援引Oneroof报道

抵押贷款公司 Tella 的首席执行官 Andrew Chambers 就OCR和抵押贷款利率前景，以及特朗普胜选后美国经济对新西兰的影响回答了 Oneroof 提问。

问：OCR（官方现金利率）和抵押贷款利率有什么区别，它们之间有什么联系？

OCR 是央行设定的指标利率。它为银行提供了一个基准，即利率（从存款利率到抵押贷款利率的任何固定利率）应该处于什么水平，并允许央行影响一般定价并缓和通胀。它还用于设定隔夜银行结算的价格，这是央行内部管理的一项职能。

如今，OCR 被视为通胀的定价控制。政府对新西兰央行的主要职责是监测和管理通胀，将其保持在 1% 至 3% 之间。政府最近倾向于限制新西兰央行的权力，但我个人认为应该赋予新西兰央行更多的权力和空间来建设新西兰的资本市场和内部竞争。

问：新西兰央行每年审查 OCR 七次，最近开始了预期中的降息，为什么银行的抵押贷款利率降幅从来没有像 OCR 降幅那么大？

银行利率与 OCR 没有直接关系，事实上，银行会根据自己的需要调整利率，同时将 OCR 视为基准。有时，银行会在新西兰央行宣布 OCR 之前预测到利率会下降/上升，并会提前“定价”。有时银行的反应会滞后。

它们不会一直保持同步波动。银行有自己的资产负债表管理需要考虑。他们吸收存款并从其他批发贷款机构借款，以便向自己的客户提供贷款。因此，银行必须不断匹配存款和贷款条款。

假设银行在定期存款中有 1000 万纽币，固定期限为一年，那么他们只能借出 1000 万纽币的一年期固定住房贷款。如果他们的存款里有太多钱，就需要借出更多，如果存款不够，就需要借入。因此，利率也会受到这些变动的影响。

问：目前最好的抵押贷款利率仍然比 OCR 高出整整一个百分点——这是为什么？

OCR 是新西兰央行支付存款的利率，如果一家银行要从新西兰央行借款，它将支付 OCR 加上 0.50%。所以，借款利率总是更高一些。但银行也是商业银行，它们的利润来自存款支付和贷款之间的差额。这被称为净息差，净息差越高，银行的利润就越高。

新西兰的银行是世界上最赚钱的银行之一，净息差非常高。许多人会说银行利润过高，但银行会反驳这一点，称这是银行环境稳固和安全的标志。目前，大多数新西兰银行的净息差超过 2.4%，这是消费者支付的住房贷款和收到的定期存款之间的差额。

问：银行经常在公布 OCR 之前下调抵押贷款利率。我们是否仍应根据 OCR 来判断抵押贷款利率走向？

是的，OCR 是一个很好的指标，可以反映银行的利率走向。但它不是唯一的利率指标。我们可以看看批发利率的表现。在这里，我们可以看看掉期利率作为指导。

一种思考方式是，一年期掉期利率是市场认为一年后利率的水平，五年期掉期利率是市场认为五年后利率的水平。这条时间线上的线称为收益率曲线，表示利率的走向。目前，如果我们看掉期利率，该曲线是平的，一年期掉期利率为 4.6%，五年期掉期利率为 4.1%。

问：有没有比 OCR 更好的方法来控制通货膨胀？

控制通货膨胀主要是控制消费者支出。支出增加会造成经济活动扩张，支出减少则会导致经济活动收缩。因此，通过提高利率，贷款利息成本就会上升，如果你支付更多的抵押贷款，你在其他事情上的支出就会减少。它使货币从流通中退出，导致经济收缩。这种模式的问题在于，它不仅影响家庭支出，还影响他们的长期财富。

如果家庭财富受到影响，我们作为一个国家的长期繁荣就会受到影响。还有很多其他方法可以产生类似的效果，有些是好的，有些则不太好。你可以增加税收，将家庭收入转为政府收入，这不是一个坏的长期结果——但选民讨厌缴纳更多的税。或者你可以将 KiwiSaver 的强制储蓄者比例从收入的 3% 提高到收入的 10%。这会带来惊人的结果，因为个人支出减少，控制通胀，但为未来退休储蓄更多。

问：央行还有什么其他工具可以对抗通胀？

央行可以减缓银行提供信贷的便利性。贷款减少等于支出减少，流通中的货币减少。贷款价值比和债务收入比等指标是限制信贷流动和反通胀的指标。

问：特朗普会让我们的抵押贷款利率更高还是更低？

多年来，美国一直表现良好。我认为在特朗普的领导下，这种情况很有可能继续下去，因为他支持商业，并关注国内事务。美国仍然是一个强大的经济体，GDP和财富都高于大多数国家，而且它仍然是科技领域的领军者。

特朗普似乎专注于后者，并在这次选举中获得了科技领袖的支持。问题是，他会成为和平缔造者还是战争制造者。在全球范围内，我们需要回归全球视野，远离国内爱国主义，以促进强大的贸易关系，我们需要美国、中国和欧盟良好合作。新西兰作为一个出口导向型经济体，拥有这种稳定性对于增长和获得低资本和利率都很重要。

问：我们还应该担心什么会影响抵押贷款利率？

我们的银行业确实需要竞争。新西兰的所有银行迫切需要资本化。没有更大的竞争，就不会拥有充满活力的资本市场，我们在该领域的技能和专业知识将减少，产品和服务也将不那么复杂。

问：当人们联系您的抵押贷款顾问时，他们最关心的是什么？

目前，人们最关心的是“我要花多少钱才能摆脱目前的利率？”随着利率下降，被困在高利率会非常痛苦。我对人们的建议是，买房是为了长期投资，有时是终身投资，利率会涨跌，但 20 年内一切都会消失，所以要接受低点和高点。如果需要，银行总是可以提供违约成本，但不幸的是，在利率下降的周期中，违约成本总是更高。

问：您是否注意到首次购房者情绪的变化？

利率回升是首次购房者的巨大推动力，目前的条件确实对他们有利，银行对低首付首次购房者非常开放，过去四年的平均收入有所增加，估值和利率都在下降。估值可能已经稳定下来，所以如果我购买第一套房子，我会在接下来的几个月里充分利用市场环境，在 FOMO 情绪再次出现之前买入。

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