奥克兰业主卖房，持有20年，亏损超$10万

后花园11月6日综合报道：

你可能认为，如果20年前在奥克兰购买了一套房子并在今年出售，获利几乎是必然的。

然而最近的几笔销售中，有些业主却赔了钱，其中一宗交易甚至亏损超过$100,000。

为什么？

因为这些房产是租赁产权（leasehold）。

租赁产权的房产常常吸引首次购房者的注意，因为其价格在售房清单中显得格外突出。例如，目前奥克兰一套一居室的海滨公寓标价不到$100,000，而Kohimarama地区的一套三居室房屋要价为$355,000。

在基督城Papanui地区，一处房产上周以$100,000售出，而其政府估价（CV）为$580,000。

需要指出的是，尽管这些房产表面上看似便宜，但买家们需特别小心。

当一处房产为租赁产权时，通常意味着土地不包含在购房交易中。买家仅购得建筑物（或在公寓的情况下，部分建筑物）的所有权以及放置在土地上的使用权，但需要支付费用。

地租（ground rent）每年可能高达数万元，且通常会定期上涨，这会减少房产的价值。

Opes Partners经济学家Ed McKnight指出，Kohimarama地区的一处房产今年早些时候以$320,000售出，其政府估价为$1,425,000。他表示，这套房产先前的购买价格为$330,000，因此房产价值在19年间下降了$10,000，而同期整个奥克兰地区的房价上涨了近250%。

另一处位于Parnell的房产上周以$87,000售出，其政府估价为$970,000。该房产在2000年6月以$205,235购得。24年间，这处房产的价值下降了58%。而在相同时间段内，Parnell地区的房产价值上涨了335%。

“该房产的售价比政府估价低91%。但这并不意味着这是个好交易。”

新西兰物业投资者联合会（NZ Property Investors Federation）发言人Matt Ball表示，租赁产权房产有时也适合投资者。

“我们在全国范围内确实有会员持有租赁产权房产用于投资或出租。此类房产的关键在于密切关注租赁条款，并确保财务数字合理。”

“例如，了解地租的审查频率及涨幅可能情况，因为这会显著影响投资的财务可行性。如果审慎行事，租赁产权房产也可以是一项不错的投资。”

奥克兰物业投资者协会（Auckland Property Investors Association）发言人Sarina Gibbon建议，买家需要获得可靠的法律和投资建议。

但McKnight表示，高额地租对投资者和自住者而言都构成了挑战

“问题在于，地租的涨幅与土地通胀率一致，而租金收入的增长则仅随租金通胀率增长。”

“因此，租金收入可能以4.5%的年增长率上涨，而地租可能每年上涨7%。随着时间的推移，这会严重侵蚀租金回报。”

他指出，过去12个月售出的房产中，租赁产权房产占比不到1%。

“除此之外，有时土地和房屋会在不同时间成交，这可能会导致数据偏差，因为这会让同一房产看起来在不同时间以大相径庭的价格交易。”

责任编辑：番茄捣蛋