经济学家：未来三年奥克兰房价将上涨30%！投资房首付比例将提至7成？

后花园新西兰房地产在线9月12日报道在查看上周拍卖记录的时候，小编被一套位于41 Tobin Street, Pukekohe的住宅“亮瞎”了双眼。

这栋三房一卫的独立别墅室内面积为121平米，占地945平米。该房上一次的成交价格仅为$181,000（成交时间为2002年1月4日），政府CV价也只有$360,000（2014年7月）。 可就在上周，该房以$1,010,000 价格成功售出,相比政府CV价增加了181%！

虽然奥克兰的房屋均价在上周已经正式冲破百万，但考虑到Pukekohe便远的位置和当地房价的平均水平，101万新西兰元的售价依然可以被称为天价了。

Pukekohe位于奥克兰最南部的Franklin地区，距离市中心足足有50公里。偏远的地理位置，使它成为了奥克兰40个房屋中位价低于70万的城区之一。

根据QV-2016年8月的数据，Pukekohe的房屋中位价为$625,200，在奥克兰208个有价可查的城区中排名第183。

（查询奥克兰最新各城区房屋中位价请点击：数据 | 奥克兰8月新增5个百万城区，目前88个城区中位价超百万！）

这套房子之所以卖出了高价，主要是因为它占据着一块面积将近1000平米的土地，开发潜力巨大。

尽管如此，Pukekohe房价破百万还是让小编等没有买房的人感到了一丝恐惧。

不过，今天更让人胆寒的是某经济学家近日根据央行的报告，预测新西兰全国未来三年房价将上涨30%！

如果单纯从房价看，那届时奥克兰的平均房价将达到令人咋舌的120万-130万新西兰元！！！值得注意的是，奥克兰目前的平均房价/收入比是9.7:1，而三年之后的房价收入比就将达到11.5:1。也就是说奥克兰房价的可负担性将进一步恶化。

房产专家Ashley Church近日表示，要解决奥克兰的房价问题，需要中央政府、储备银行和市议会的共同努力。

Ashley Church提出的三条具体建议：

1.废除首次置业者在LVR上的限制，即首次置业者可以获得更大比例的贷款。

目前在奥克兰买房，首次置业者通常需要支付至少20%的首付。这对很多人来说是一条难以跨越的鸿沟。取消首次置业者的首付款下限，可以让更多人，特别是年轻人早日拥有自己的住房。

2.将投资房的首付比例增加至70%。

目前LVR新政对投资者的限制是购买投资房需要支付至少40%的首付。这虽然在一定程度上抑制了部分投资者的购房需求，但在力度上却依旧不够。毕竟很多投资者都是财大气粗的土豪，40%的首付比例依然有些偏低。

3.通过加税而打击土地银行等囤地行为。

随着Unitary Plan的正式实施，以后对中高密度住宅的限制将越来越小。所以，人们都明白一个道理，那就是房子是无限的，以后可以建很多栋，但土地是有限的，占一块儿少一块。因此，很多投资者在买房时纷纷挑选那些占地面积大、开发潜力大的住宅。以此来进行投资理财。在这样的背景下，通过加税来调节资本对土地的追求就显得十分必要了。

小编认为，Ashley Church的出发点是好的，但他提出的政策依然没有触及到问题的关键。

首先，废除首次置业者的首付下限意味着首次置业者将可以更小的代价，乃至0成本购入自己的住房。此举虽然有助于帮首次置业者实现居者有其屋的梦想，但却为金融的稳定性埋下了巨大的隐患。相信大家不会忘记08年次贷危机的惨烈。

其次，继续加大对投资房的限制虽然看起来很美好，但却依然漏洞明显。就像小编上周一所指出的那样（LVR新政暗藏巨大漏洞，房价或将不降反升？），目前LVR新政中隐藏着巨大的问题——虽然房产投资者在贷款时需要缴纳40%的首付款，但新建住宅却可以豁免。也就是说购买新建投资房的投资者将不会受到首付比例的限制。

如果新建的投资房可以豁免首付比例的限制，那么将会造成一个富者更富，穷者愈穷的局面。就算如Ashley Church所愿，将二手房的首付比例上调至7成，恐怕也无法限制真正财力雄厚的投资者。而随着社会财富分配不均的加大，即使以后房屋供给数量大幅增加恐怕也无法解决多数人买不起房的问题。

最后，也是最重要的就是囤地的问题。Ashley Church提出的加税主张虽然可以增加囤地的成本，但却无法从根本上动摇土地银行存在的基础。

小编在上个月曾经写了一篇分析土地银行的文章（在土地银行的影响之下，奥克兰或将开展一场史无前例的造富运动。），在那篇文章里，小编就表示如果土地完全被地主所掌握，那么Unitary Plan所提出的更多的住房供应就只能是一句空谈。因为土地的开发和住房的修建等核心问题都将取决于地主而不是政府（更不是首次置业者）。而Ashley Church所提出的加税根本无法阻挡投资者对于大地的追求，因为大地就是硬黄金，没有谁会因为成本的增加而放弃掌握稀缺资源的机会。在眼下的奥克兰，土地对于很多人来说，就像是一个金融产品，是一个能够让普通人变成富人，让富人变得更富的工具。所以，仅仅靠增税根本无法抑制土地银行的壮大。

小编认为，无论导致房价过高的原因是什么，想要彻底解决这个问题都需要建造更多能让买家负担得起的住房。而真正能够增加可负担住房的唯一可行办法就是强制土地快速开发，并强制其在市场上出售。

比如，政府可以直接修建大量的政府公屋来增加住房的可负担性，而非依靠商品房自身的市场调节。相信房屋的供过于求将会使奥克兰的房价和房租同步下降。下调的资本升值空间和租金收益率，再加上房产税的征收，也许会使投机者逐渐不再热衷于投资房产，而囤地在那时自然也将失去意义。

总之，中央政府不能将这个问题束之高阁，然后等待着市场自己去解决。因为资本都是逐利的，市场只会继续囤积土地和定量释放土地以保持房产价格的高企，只会继续忽视底层市场的需求然后建造出大量大户型的昂贵住房…

在眼下的奥克兰，无论是开发商、建筑商、房屋购买者还是其他社会人士，大家都在追逐自己利益的最大化。所有这些利益相关者都不会像慈善机构那样为了公众的利益而牺牲自己。因此，解决房价过高的问题，中央政府依旧任重而道远。