买卖房擦亮眼：因产权证小差错，移民夫妇陷财务噩梦，和市议会烧钱缠斗
后花园11月8日援引Oneroof报道
一对年轻的英国夫妇震惊地发现，由于房屋产权证（Title，也叫地契）的一个错误，导致奥克兰的自家房屋无法出售，由此牵扯出一段漫长且烧钱的纠纷。
这对夫妇名叫 Samantha 和 Dan，去年年底，一场突如其来的疾病让他们必须返回英国，需要把自家的联排别墅挂牌出售。
Dan 被诊断出患有三期结肠癌，在新西兰无法接受治疗。但原本应该可以快速出售的房产却变成了一场噩梦。
这对夫妇在过去三个月里花了近 15,000 纽币，用于纠正产权证上的错误，而此前他们一直没有意识到这一问题。
希望他们的故事可以为其他屋主提个醒。
2020 年底，Samantha 和 Dan 即将迎来第一个孩子，并以相对可负担的价格在奥克兰买了套房。
他们看中了 Neil Group 在西区 Swanson 的开发项目，并购买了一套两居室联排别墅，开发项目根据《住房协议和特殊住房区法》进行，当时还未完工。
两人购得的房位于 Patrick Rice Drive ，其产权规定，开发商必须以不超过 637,000 纽币的价格将其出售给首次购房者。这对夫妇以 633,000 纽币的价格成功抢购，并于 2021 年 3 月入住，当时建筑刚刚完工。
Samantha说：“这是一个不错的社区。你会看到孩子们在街上玩耍，我们有友善的邻居。有一个社区 Facebook 页面，组织万圣节奖品的团体。”
“房子在 Waitakere 山脉的边缘，这感觉好像不是住在城市，但开车到火车站和高速公路只有很短的路程。”
但两年半后，Dan突然被诊断出癌症后，他和 Samantha 带着两个孩子返回英国，在那里，Dan 可以接受在新西兰无法获得的治疗。
接下来的六个月，这个家庭过得十分艰难，因为他们短期内返回新西兰的希望破灭，加上收入缩水了，Samantha 一边兼职工作，一边抚养一岁和三岁的孩子。
7 月，他们做出了一个痛苦的决定：卖掉奥克兰的房子。
“我们把房子留在了新西兰，因为我们希望治疗顺利，可以很快回到新西兰的生活，但不幸的是，事情并没有按计划发展，Dan 开始接受另一种治疗。”
在挂牌出售房屋的一天之内，他们就找到了买家。“我们当时觉得自己很幸运，两边进行了谈判并签署了买卖协议。”
但就在那时，他们发现自己陷入了一场法律困境。尽管《经济适用房法案》已不再有效，但他们的产权仍然带有许可变更条款，这使他们无法自己设定出售价格。
买方的律师辩称，根据条款，房屋价格不应超过 637,000 纽币，即使该房产的 2021 年 CV 为 805,000 纽币。
“我们很困惑。我们的律师没有提出任何建议，他们以前也没有处理过这样的事情。”
被困在英国的夫妇二人陷入了恐慌，他们担心没有人会愿意买带有产权限制的房子，于是他们需要寻求删除这一条款。
同意变更条款规定：
• 房屋只能出售给首次购房者；
• 买家的家庭收入不能超过购买时奥克兰家庭收入中位数的 120%；
• 房主在购买后三年内不得出售，并且
• 购买价格不得超过 850,000 纽币（2017 年 9 月奥克兰房价中位数）的 75%。
银行给了夫妇二人三个月的贷款假期，但随着截止日期的临近，他们开始愈发紧张。
“除了医疗难题，我们还面临着巨大的经济压力。我们需要卖掉房子，因为我们负担不起保留房子的费用。”
为了删除许可变更条款，Dan 和 Samantha 向奥克兰市议会提出申请，但被拒绝。市议会官员通知这对夫妇的律师，他们没有提交正确的文件。到此时为止，这对夫妇已经花费了 3000 多纽币试图解决这个问题。不过，这还不是他们财务问题的终点。
他们在顾问的帮助下又花了一万多纽币起草了一份新的申请。申请于 10 月初提交，条款终于在 10 月 21 日被取消。
上月底两人终于签署了房屋买卖协议。
仅因产权证上缺少一个关键的终止条款，本就不太平的家庭白白遭受了几个月的巨大精神和财务压力。
开发商 Neil Group 出售了开发项目中的另外 17 套房屋，这些房屋的产权证上也有同样的同意变更条款，该公司承认，文书工作中可能存在疏忽。
Neil Group高级开发经理 Trevor Canty 表示：“我们将所有 18 套房屋都卖给了符合条件的首次购房者，在颁发产权证时，我们期望奥克兰市议会律师起草的可负担性许可通知能够准确反映上述情况。”
他认为条款应当包括：“这些新的许可通知或限制条款将在所有权转让给第一批购买者之日起三年后停止生效。”
项目中的其他三处房产已顺利转售，Neil Group现已指示其律师与奥克兰市议会一起调查，为什么一些房产的产权中缺少到期条款。
Canty说，Neil Group将与奥克兰市议会合作，删除或更正该所有相关房屋的许可通知，费用由公司承担。Neil Group 还将承担 Samantha 和 Dan 的费用，并正在与这对夫妇进行沟通。
“我们之所以采取这一立场，是因为我们认为首次购房者没有责任在法律文件中发现一行缺失的文字。”
Samantha 和 Dan 对这一消息表示欣喜。
“这将有很大帮助。而且他们正在删除其他类似的‘可负担住房’许可通知，这样其他人就不必经历同样的过程。”
Neil Group 建设的小区已被划为特殊住房区，并受《住房协议和特殊住房区法案》的保护。
特殊住房区的设立旨在通过增加住房供应来降低住房成本。开发商会将一部分新房分配为可负担住房，这些房屋的价格比当地类似条件的房屋便宜得多，但买家必须证明其收入低于某个门槛，并且只能自住，三年内不会将其出租或转售。
这些特殊条件以许可通知的形式出现在房屋产权证上，但问题在于，条款应当有一个时间限制，也就是在房主购房三年后到期。
许多其他房主可能在不知情的情况下面临着与 Samantha 和 Dan 相同的问题，而要纠正这一问题，需要花费高昂的时间和金钱成本。
奥克兰市议会资源许可负责人 James Hassall 表示，当局没有义务自动更改受《住房协议和特殊住房区法》撤销影响的房屋所有权。这必须根据具体情况进行操作，《资源管理法》规定了流程。
“许可通知受《资源管理法》的约束。该法案没有提供一刀切地取消许可通知的机制，因此需要根据具体情况进行。”
奥克兰市议会发言人还表示，市议会“正在审查相关许可通知的措辞、区域规则以及当时适用的《住房协议》和《特殊住房区》立法，以检查是否存在不准确之处。我们会在审查完成后提供最新消息”。
2013 年至 2017 年间，奥克兰共有 1353 份房屋许可根据该法案获得批准，但奥克兰市议会无法确定有多少房主拥有特殊住房区的许可通知，也无法确定有多少房主的许可通知存在问题。
受影响的房主仍需付费才能将条款移除。“修改或移除限制条款的过程不是由市议会设定的，而是由法律规定的，并且可能是一个漫长且昂贵的过程。”
Hassall 建议，房主应该检查自己的产权证，如果想要移除条款，需要考虑其影响和流程。
Hassall 表示，市议会无权通知个别房主该法案的变更，相关信息可在市议会网站和政府公报上公开查阅。
不过，房地产律师 Joanna Pidgeon 对地方当局处理该问题的方式并不满意。
“我强烈希望市议会建立有一个低成本的系统，帮助人们消除这些多余的条款。”
“鉴于这些条款是为了让低收入群体买得起房子，因此地方政府有责任确保这些买家在想要删除多余条款时，不会因为不必要的成本而蒙受损失。”
责编：charles
