一周楼市独家谈：银行降息大战给楼市注入新活力，上市房源爆增19.5%
随着春季火辣辣的太阳不断拉升气温，奥克兰房地产市场也越来越热闹，各大银行纷纷调低的房贷利率更是给楼市注入了新的活力。 截至9月20日的一周里，奥克兰共有178处房地产参加拍卖，较上一周的149套急剧上升了19.5%。 要观察市场的活跃度，一个最直观的地方就是拍卖会。本周一场由新西兰主要房地产公司之一Ray White举办的城区公寓拍卖活动就吸引了众多买家竞相出价。 据Interest网站周四（9月19日）报道，这场拍卖会虽然只有6处房产参加拍卖，但到场的诸多人士踊跃出价激烈竞争，显然并非只是来客串吃瓜群众的。 这场Ray White拍卖上第一个开拍的是位于天空塔脚下不远处的8K/76 Albert Street，这是City Garden大楼里的一套小公寓。 市中心City Garden大楼的8K/76 Albert Street公寓总面积42平米，本周以22万纽币拍卖成交 称这里为整个新西兰最繁华的街区之一也不过分，下了楼走不多远就可以到各大公司上班，去新西兰世界排名最靠前的大学上课，在购物街的诸多商家和餐饮娱乐设施中可劲儿地挑……在这么好的位置，买下一套小公寓自住或出租应该都不错。 市中心City Garden大楼的8K/76 Albert Street公寓总面积42平米，本周以22万纽币拍卖成交 这套小公寓包括阳台在内的面积为42平米，朝北，阳光充足，净高2.7米；body corp（物业管理）费有10%的折扣，为每年2400纽币。 值得注意的是，房地产网页上的介绍说，这座楼还有一些亟待解决的建筑问题，已向市议会提交了建筑许可申请。 市中心City Garden大楼的8K/76 Albert Street公寓总面积42平米，本周以22万纽币拍卖成交 房产介绍上说，大楼重修外立面的工作不久就将启动，那时所有阳台都将封好，成为可以使用的室内空间。但这也意味着新房主将接手至少8万多纽币的维修费用分摊。 尽管有这些不确定性，这套不大的公寓拍卖时仍然吸引了众多买家争相竞价，最终以22万纽币一锤定音。 看完了本周成交价最低、但竞拍相当激烈的这套小公寓，我们再来看看这一周拍出的最贵房产。 位于中区伊顿火山脚下的16B View Road, Mt Eden以310万纽币成交，比CV估值280万纽币高了11%。 16B View Road, Mt Eden以310万纽币成交，比CV估值280万纽币高了11% 家有学童的华人恐怕都知道，Mt Eden及周边一带是奥克兰男子文法高中和Epsom女子文法高中两个重点公立学校的校区，近几年来这里和奥克兰其它好学区一样，出现了越来越多的华人面孔。 这周创下拍卖最高价的这套房产占地500平米，四年前刚刚兴建了一套两层5居，建筑面积310平米。 16B View Road, Mt Eden以310万纽币成交，比CV估值280万纽币高了11% 与老房子相比，新建房优势多多，其中最明显的就是设计理念更先进。比如这套房子从外观到内饰，处处都显得时尚大气，空间感十足，除了二楼的大主卧之外，其它几个卧室都可以放下双人床，不仅有放健身设备的角落，二楼还有一个很宽敞的客厅。 16B View Road, Mt Eden以310万纽币成交，比CV估值280万纽币高了11% 从中介放在网上的照片就可以看出，这套房子用的各种材料和设备都比较讲究，橱柜的面板和卫浴龙头自不用说，光是主卫里那个三角形大按摩浴缸就足够吸引人。 这套房子主卫里的三角形按摩浴缸很吸引人 看完这周最贵的房产，我们再来看看这一周奥克兰楼市的重要数据。 这周一个很有趣的现象是参拍房源数量大增的同时，清盘率有所下降，但成交价仍继续上扬。 经常阅读我们后花园每周末推出的独家数据分析的读者可能还会记得，从8月以来，上市参拍房源一直稳中有升，而这一周上升的幅度陡然加大，以19.5%的升幅达到178套。 回顾到9月13日为止的一周，当时只有149套房产参加拍卖，比再往前的一周下降了7.5%。 我们能否由此断言奥克兰的楼市已经走出了“倒春寒”？恐怕未必。 因为这一周的清盘率只有40%，比上一周少了2个百分点，当然，这个降幅比起上一周的9个百分点降幅要小了一些。 从大的经济环境来看，新西兰各家银行仍在比着降息，这也一定会吸引更多人关注房产投资。 8月7日，新西兰央行将OCR（官方贴现率）一次砍掉50个基点，从1.5%降到1%，令业界大惊，此后众多银行就一直在降息大战里越战越酣。 就在周五（9月20日），BNZ再次宣布降息，将2年固定住房贷款从3.54%下调5个百分点，降到3.49%，周一（9月23日）开始执行。这使得BNZ甩开ASB和Westpac，在新西兰大银行里暂时夺得了市场先机。 但在新西兰银行业体量较小的中国银行已在周三（9月18日）将1年和2年定息都调到至今无人超越的3.15%。 截至2019年9月23日新西兰各银行房贷利率（来源：interest.co.nz） 新西兰的经济学家们普遍认为下周央行应该不会再下猛药降息，但他们中大多数都认为11月降息在所难免，OCR将调至1%以下。 这与国际大趋势也相符，9月18号，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，到1.75-2%的水平。 此前在9月12号，欧洲央行已经下调欧元区隔夜存款利率至-0.5%，同时维持欧元区主导利率为0、隔夜贷款利率为0.25%不变。这是欧洲央行自2016年3月以来首次调降欧元区关键利率。 而早在8月5日，丹麦第三大银行日德兰银行（Jyske）就已推出了全球首例负利率按揭贷款，房贷利率为-0.5%。 新西兰的银行将来会不会也争着花钱请你贷款，这恐怕还得看新西兰未来的经济表现，但越来越低的贷款成本对精明的投资者越来越有吸引力是不争的事实。 下面我们继续看一下本周的拍卖成交价。 这一周后花园收集到48套房产的准确成交价，中位价和平均价都较上周有所上升，中位价达到105.85万纽币，升幅5.9%；平均价为117.2万纽币，上升了3.9%。 50-100万 这周仍是50-100万成交价区间的房产最多，共有18套，占比38%。 这当中有一套在中区1/87 Selwyn Avenue, Mission Bay的3居以95.5万纽币成交，比CV估值155万纽币低了38%。 1/87 Selwyn Avenue, Mission Bay成交价95.5万纽币，低于CV估值38% 100-150万 占比第二的是100-150万纽币的房产，共有13套，占比27%。 这当中位于东南区Manukau的198 Ridge Road, Howick以130万纽币成交，比CV估值65.5万纽币高了98%，几乎翻了一倍。 这也是一套新建后房价大增的成功案例，占地面积560平米，两层小楼建筑面积196平米，用的是华人很喜欢的砖瓦屋顶。 位于东南区Manukau的198 Ridge Road, Howick以130万纽币成交，比CV估值几乎翻了一倍 从各个区来看，中区Auckland City、西区Waitakere、西北区Rodney和西南区Franklin的上市房源都有明显上升，其它几个区变化不大： 中区从上周的65套上升到本周的78套； 西区Waitakere从11套将近翻倍达到20套； 西北区Rodney也是几乎翻倍，从6套升至11套； 西南区Franklin虽然数量少，但也是从4套增加到7套。 拍卖成交的各区分布上，中区等好几个区的清盘率都比上一周有所下降，其中中区从上周的62%降到了这周的55%；Manukau从29%降到24%；Waitakere从45%下降到42%；南区Papakura更是从33%降到了0。 但也有上升的区，北岸North Shore就从上周的23%上升到31%；Rodney也从上一周的20%达到33%的清盘率；Franklin则是从0起步，达到14%。 另外两个区，激流岛Waiheke和Hauraki群岛仍然没有上市或成交。
