改造商业匮乏的老北京城

新开业的NTP新城广场，在一定程度上满足了周边购物需求。图片来源：新鸿基

“住了快5年，终于盼到一个可以在家门口逛街的地方了。”看到NTP新城广场开业的消息，张沁兴奋不已。

张沁所居住的蒲黄榆，位于北京南城二环和三环间。尽管位置属于核心地段，到天安门的距离，堪比东边的国贸和西边的西单，但是作为北京主城房价“洼地”，商业的匮乏一直是区域内居民的生活症结。

总体量只有2万平方米的NTP新城广场，是港企新鸿基地产在北京落地的第二个商业体。和新鸿基地产在上海频繁落地不同，它在北京的上一个商业项目的开业，还要追溯到2008年，即位于北京王府井的apm。在此之后，新鸿基在北京市场始终未能有所发力。

直到NTP新城广场的确立给新鸿基带来了新的方向。事实上，NTP新城广场并非新建项目，这个囤积在新鸿基手上多年的旧改项目，直到近两年才明确了它的改造方向。

NTP新城广场的前身为建于1993年的新城广场，彼时项目有3家股东，其中新鸿基占股40%，首开集团占40%，华润占股20%。随着时间的推移，这一原本百货类的商业体在2010年前后因经营不善而关闭。2011年，新鸿基以1.52亿的代价，从首开和华润手上接手剩余60%股份，成为新城广场的独资母公司，也保留了这家港企在北京的“根据地”，改造也随之开始。

“新城广场最初的改造定位是写字楼，但是在调查了周边商务环境和居民意见后，发现区域内最缺乏的实际是购物场所。”一位新鸿基地产相关负责人透露。

作为北京市第一个整体规划的住宅区域，方庄在上世纪90年代，曾被视为北京的“富人区”。然而发展到今天，区域周边虽然也有方庄时代life和合生广场这样的商业综合体，但受到定位、品类组合、区位和运营等方面的限制，对年轻消费者的吸引力并不强。NTP新城广场的开业，至少在一定程度上缓解了区域内的基础购物压力。

有意思的是，新鸿基地产在北京的第一个项目王府井apm，同样也是旧改项目。王府井apm的前身为东安市场，早在1902年就已经得名，1969年经过扩建竣工后开张，成为北京早期大型商场，1997年被新鸿基地产接手后改造，成为后来的王府井apm及新东安市场。不难看出，新鸿基地产对旧改市场一向颇为青睐，也有较多改造经验。

无独有偶，就在NTP新城广场开业前夕，大悦城也确立了第二产品线春风里的首个项目，将落地北京大兴黄村。这个位于大兴火神庙的项目，原为火神庙商业中心，前运营方为王府井百货，部分物业被散售。因经营不善，火神庙商业中心已于去年关闭。

去年8月，大悦城和高和资本共同成立了一支规模50亿元的母基金，用于潜在项目收购和存量改造，首个收购项目，即为火神庙商业中心的E、F座。从目前公布信息来看，改造后的大兴大悦春风里体量将保持在现有的15万平方米规模，但区分于原商业体的百货类业态，将做成消费会客厅和公共共享空间，强调体验式的消费内容。

事实上，早在2016年大悦城提出“激活休克鱼”计划，就将目标瞄准了存量改造市场。计划旨在一二线核心位置，寻找符合大悦城定位但经营不善的存量项目，进行改造入市，通过对物业运营带动租金，从而提升物业溢价，实现较高财务回报。

之所以选择这一方向，一方面是由于大悦城有着较好的商业运营经验，另一方面也是希望实现“弯道超车”。大悦城地产总经理周鹏就坦言，在现金流滚动的赛道上，大悦城没有很好地跟上：“但是城市更新要用运营撬动资本，挖掘这一赛道上的潜力。”

有业内人士表示，对于有商业发展优势的房企而言，存量改造无论在资金投入，还是在时间进度上，比新建项目都更加“轻盈”：“一般新建商业体，从开发到开业，时间基本在30个月到3年左右，加上‘养商期’，有的前后能达到5年，这在地产行业是极长的周期；而通过引入资本参与存量改造，一般商业改造长度约为12个月，这就大大缩短了时间成本。更重要的是，改造成本大部分时间也远远低于新建成本，这在两方面都减少了开发企业的资金周转压力。”

基于相对的较低投入和较高回报，一些商业运营者和资管平台已经率先进入这一市场。特别是一些大型、特大型城市，“大拆大建”外延式扩张的老路已经走不通，头部开发企业也陆续踏足存量市场改造。

除了上述两家的案例之外，就在7月4日首创置业也发布公告，联合首创证券成立2个亿元基金，用于城市更新、商办物业、长租公寓、地产相关文创及其他投资项目。而在更早之前，万科就已介入城市更新市场，北方大区的“曼哈顿计划”则在2016年就已经启动，并在近期确认旗下公司拿下海航大厦，并在未来进行存量改造。

尽管存量改造正成为头部企业关注的“热土”，但要做好仍然是行业普遍存在的难题。梵天集团董事长邢鹏认为，除了设计和改造环节的难点，存量改造后所注入的内容和业态，以及后期的运营，都是行业面临的巨大挑战。

实际上，就改造项目自身硬件和结构，是否和注入业态相匹配，就是难题之一。以NTP新城广场为例，尽管购物中心业态满足了周边消费需求，但建筑尺度本身所带来的动线不畅，以及原本作为自行车停车棚的负一楼改为商铺后层高的受限，虽然将经营面积最大化，但在购物体验上仍然有所欠缺。

有业内人士认为，头部企业的参与，使得存量改造这一行业趋势受到关注，但这一行业人才的缺乏，仍然是当下的困境。普洛斯资本高级副总裁李宏认为，在北京、上海、深圳等大型城市物业改造后的升值比例，基本不会有太大差别：“有差别的是管理人有没有能力把项目管好，投资人能安全稳定获取收益，这需要整个市场筛选出很好的管理者。”但她坦言，符合这一诉求的管理者很可能并不多。

“还有一个问题，是运营的稳定性。”渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光认为，特别是投资人进入后进行管理需要面临的现状：“国内金融市场对楼宇的管理，除购物中心品牌形成固定意识外，对其他品牌不是那么看重，因为物业在那里，轻资产运营利对品牌的关注度比对运营数据的关注要高。”

戴德梁行在一份城市更新的报告中指出，在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的众多挑战，另外物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是现阶段开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点和面临的挑战。