地产分析师谈奥克兰房价走势：未来房价增长速度可能回落
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摘要仅仅在5年的时间里，奥克兰房地产市场价格即增长了52%。2008年11月，新西兰房地产协会（Real Estate Institute）通过分层抽样计算出奥克兰房产交易中位价为435,700纽币；而2013年11月的销售数据显示，奥克兰房产交易 ...
新西兰著名房产评论分析师 Alistair Helm
后花园新西兰房地产在线1月7日 援引新西兰著名房产评论分析师 Alistair Helm文章,
仅仅在5年的时间里，奥克兰房地产市场价格即增长了52%。2008年11月，新西兰房地产协会（Real Estate Institute）通过分层抽样计算出奥克兰房产交易中位价为435,700纽币；而2013年11月的销售数据显示，奥克兰房产交易中位价是664,100纽币。5年内，奥克兰房产交易中位价一共上升了228,400纽币，超过了奥克兰居民在这段时期内的平均年收入。
所谓房地产市场价格的高峰和低谷总是事后才可能知晓。如今看来，在2008年11月购置房产是一个明智的选择，尽管当时奥克兰房价有走低的趋势，以至于许多人认为买房是冒险的行为。
未来奥克兰房价走势
未来房价走势涉及到如何利用过去的价格走势更好地预测未来。如通常所言，这并不是一门精确的科学。但既然新西兰房地产协会提供了30年的相关数据，显然值得一试。
将一段时期与另一段时期相比较需要进行一定程度的标准化，当涉及到价格，无论是房产还是家居用品，都意味着需要对通货膨胀的影响进行调整。由于通胀所引起的价格普遍上扬与特定商品如房地产因为市场供求压力而引起的价格上扬有很大的不同。
利用新西兰储备银行网站所提供的通货膨胀计算器，对奥克兰分层房地产价格的月度数据进行通胀因素调整以后，得出下图。该图所展现出的过去6年中房地产价格走势显然有所不同。
以现价计算的52%的价格上升幅度，经过通胀因素调整以后，实际相当于37.8%的净上升幅度，当然5年内有如此的增长幅度依然相当眩目，但可以看到，价格上涨主要集中在过去2年内，在此之前（2008-2011年）经过通胀因素调整以后的房地产价格几乎没有上涨。
奥克兰房价上扬在过去2年内非常明显，起始于2011年10月（即26个月之前），经过通胀因素调整以后的奥克兰房产交易中位价上升幅度超过29%！
将此次房价上涨与我们曾经经历的上次房价上涨进行比较一定非常有趣。上次房价上涨发生在2002年，房价不停上升直至发生全球金融危机。5年内房地产价格经通胀因素调整以后，实际价格上升幅度接近70%。
上一轮房价开始急速上涨的时期是从2001年11月到2004年1月，在这26个月内，房价按实际价格计算，上涨了27.2%。可见，以此方法计算，此次的房价增值幅度显然超过了通常所认为房价上涨最疯狂的2002年-2008年。
现在要提出的问题是，在未来3年内奥克兰房价还有可能继续上扬吗？如以往一样，这个问题难以回答。
推动2003/2004年房价上涨的因素是全球经济在有针对性的低利率策略的支持下强劲增长，其时美联储旨在确保美国应对911事件的影响，规避经济衰退。
科技的进步使价格有所下降，并推动了中国以及金砖四国（BRIC）中其他国家的迅速崛起。2003/2004年，同2012/2013年一样，世界经济开始从全球金融危机中复苏，尽管依然缓慢。美国和英国经济正在加速增长，并预测新西兰的经济也将以自1970年以来从未有过的速度强劲增长。
加上似乎有越来越多的移民涌入奥克兰，这也将成为推动居民住宅需求不断增长的强劲因素。
当然，融资成本针对性的上扬，必定会在一定程度上遏制房价上涨，但何时发挥作用，以及作用有多大，还有待商榷。
相对于当前6%的利率，融资成本1%或2%的上涨已是相当大幅度的上涨。但以7.5%或8%的融资成本购置房产，从长远来看还是值得考虑的。
短期内，房价走势可能会放缓。如过去2年内那样疯涨达到15%或20%的增长速度，显然是不可持续的。房价上升的速度必定会放缓，10%或是更低是可能的，但房价依然会上涨。
下图跟踪计算了从2001年12月开始的36个月内的奥克兰房价逐年增长趋势，同时跟踪计算了从2011年至今的26个月内的奥克兰房价运行走势。两条曲线具有非常相似的价格走势，未来12个月内房价的增长速度很有可能回落。（作者：Alistair Helm）
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