降息时间表(预测版)出炉,房市神经动了,未来两周有大事发生
后花园5月12日综合报道:
5月大事不断,很可能对住宅交易市场产生重大影响。
事件一:2023年度预算
首先是5月18日,也就是下周四,财政部长Grant Robertson将公布2023年度预算。
在Infometrics首席执行官兼首席经济学家Brad Olsen看来,即将面世的预算案对业主和住宅地产的既得利益者可能无甚新意,尤其考虑到今年是大选年。
“可能没消息就是好消息,在经历过去几年的一系列变化后,例如取消利息抵税、健康住宅标准,今年预算案的重点可能更多围绕生活成本展开。”
在4月27日发表的预算前声明中,总理Chris Hipkins已明确排除在2023年度预算中征收财富税、资本利得税和气旋重建税。换句话说,至少在今年,资本利得税不会成为一记惊吓。
不过建筑行业倒是可能在预算中受到格外关注,政府也许想进一步加强或支持建筑发展,但私营部门显然不太积极。
统计局最新数据显示今年第一季度(Q1)仅发放9719份新宅审批,同比下滑21.2%,自2020年第二季度以来首次跌破1万大关。换句话说,一旦新项目完工,住宅建筑活动即将出现大幅下滑。
与此同时,行业的高通胀压力也在继续冲击预期建筑成本。
在过去一年中,新宅审批的平均面积几乎没有变化。2022年Q1为146平米,今年同期为143平米。每平米预估建筑成本的均值却上涨14.7%,从$2695增加到$3091,首次来到3字头。住宅的平均建筑成本(不含土地)因此走高,从$39.46万升至$44.07万,涨幅达11.7%。
更令人担忧的是,即便建筑成本以每年14.7%的速度急剧膨胀,获批新宅的预估建筑成本还是在今年Q1录得12%的降幅,较前季4.3%大幅扩张。建筑业似乎正在酝酿一场风暴,而这很可能就是政府特别关注的原因。
事件二:央行第三次OCR决策
也许预算案对房市的直接着墨不会太多,却可能以迂回前进的方式冲击房价,比如影响央行未来的OCR决策。
5月24日,新西兰央行即将宣布年内对OCR的第三次审查结果,外界普遍预期加息25个基点。如果应验,OCR将实现十二连涨,从2021年8月的0.25%一路飙升至5.5%,达到央行自己预测的峰值。
关于下一次OCR动向,ASB经济学家认为其关键影响因子在于3月净移民数据和央行的通胀预期调查。ASB相信两者同时指向激烈加息即将终结。
“净移民数据表现强劲将继续刺激劳动力供应增长,从而缓解涨薪压力。与此同时通胀预期也预计降温,与整体通胀下降和定价意向回落一致。综合以上因素,我们预计央行的加息周期已逼近尾声。”
ASB认为央行会在5月24日加息25个基点,此后OCR将一直维持在5.5%的水平,直到2024年第二季度。等到2025年中,OCR将逐渐回落至3%。
Kiwibank经济学家持相同看法,预测央行会在24日加息25个基点后停止紧缩。
该行称尽管就业市场依然值得担忧,但在5月发布的《金融稳定性报告》中,央行指出仅有一小部分借款人饱受涨息煎熬,总体而言,家庭有能力应对涨息压力,失业率处于历史低位同样有所帮助。
另一方面,Kiwibank也注意到家庭预算正在进一步遭到挤压,将接受失业率预期上涨的考验。
“劳动力市场预计会在未来逐渐宽松,通胀也必须消退。我们预测失业率会在年中开始攀升,并在2024年达到5%~5.5%的区间。”
Westpac首席经济学家Kelly Eckhold指出,随着央行抑制需求和通胀的成果不断显现,新西兰正在接近“期待已久的拐点”。
“当通胀压力消退,我们在2024年和2025年看到降息空间,但不会像市场定价那样反应敏捷。”
事件三:10月大选
除了5月即将发生的两件大事,10月的政府换届大选也与房市息息相关。不少投资者眼下正摩拳擦掌,誓要在10月助力国家党重掌政权,并期待国家党可以重新恢复利息抵税。
在一份昨日发布的Talbot Mills民调中,工党支持率下滑3%至33%,国家党依然保持在36%不变,两者再次拉开差距。
行动党和绿党的支持率原地踏步,前者停留在10%,后者为9%。毛利党上涨2.2%至4.1%,优先党下滑0.5%至3.4%,机遇党上涨1%至1.8%。
如将上述支持率转化为国会席位,国家党联合行动党可获60个席位,工绿联盟为55个。
国家党党魁Christopher Luxon昨日明确排除与毛利党联盟的可能性,他称双方鸿沟难以逾越。
“从2008年起,国家党曾经三度与毛利党签署信心支持协议,但2023年的毛利党与当年的毛利党截然不同。”
“我今天明确表态,投给毛利党就是投给工党、绿党和毛利党联盟,也是投给持续的经济管理不善。”
不过在Talbot Mills民调中,即便结成工绿毛利联盟,国会席位的总数也只有60席,与国家党和行动党持平。
有评论指出在去年9月和10月期间,新西兰总共进行了14次民意调查,其中仅有2次是国家党加行动党可成功掌权,其余要么是毛利党成胜选关键,要么是结果不明朗。
评论认为上述结果对中右翼更为有利。
与此同时,公众对政府的态度似乎也在转变之中。
个人支持率方面,工党党魁Chris Hipkins下跌4%至32%,Luxon上涨1%至25%。约40%受访者认为政府选择了正确的方向,52%持相反意见。
仅21%受访者相信新西兰经济状况良好,创近年来新低,77%对经济感到悲观。
2023年政府换届大选将在10月14日举行。
责任编辑:番茄捣蛋