后花园面对面第53期 - |房产| 关于DTI贷款模式，你一定要提前知道这些 ... ...
后花园面对面第53期 |房产| 关于DTI贷款模式，你一定要知道这些
本期嘉宾：瑞泽信贷资深贷款经纪 Flora
近期新西兰贷款市场主流银行将固定期利率利率又进行了一轮下调，房贷利率创历史新低。有消息称为了控制房地产市场的持续高人，政府正在讨论实施DTI（贷款收入比）贷款模式。DTI是一种怎样的贷款模式，申请人怎样做才可以得到更高的额度？瑞泽信贷资深贷款经纪 Flora Jin继续做客《后花园面对面》，为大家答疑解惑。
关于DTI贷款模式，你一定要提前知道这些
DIT贷款模式就是根据收入确定贷款金额
做过贷款的人对LVR（贷款估值）的比例非常熟悉。购买一套总价100万的房产，贷款贷了80万，LVR的比例就是80%。其实，DTI就是贷款和收入的一个比值。
举个更直观一点的例子：英国在2014年通过了一个政策，将DTI比率超过4.5倍的人数，控制在总贷款人数的15%以内。目前新西兰家庭收入的中位数大概在9万块，按照英国4.5倍的比例计算，9万乘以4.5大概是40.5万。
这个数字对首套购房者来讲，很难在奥克兰买到合适的房产。因为现在奥克兰房价的中位数已经达到81.2万元，首次购房者必须要付50%的首付，才能买到心仪的房产，而且还只是一套平均水平的房产。
如果以现在的限制政策来算，81.2万的房子可以有80%的贷款比例，贷款额度基本在65万上下。这对家庭收入是9万块钱中位数的家庭而言绰绰有余，绝对可以贷到这个数字。
政府推行DTI政策的几率不大
根据前面所讲，DTI贷款模式一旦推行，将会有很大一批的人买不起房子。如果只能贷40.5万，基本上只能选择买公寓、小排屋，或者是一些在城市边缘位置不是很好的房子。
因此，未来政府推行这个政策的机率不大。央行行长只是说不排除使用这种宏观金融调控手段，但并没有说真的要实施。
实行DTI政策对房地产市场会有很大冲击
如果推行DTI政策，对新西兰房地产市场会有很大的冲击。
相信储备银行一定会做一个周密的市场调研，会密切关注市场大概3至6个月以上。这就是为什么他们现在要求看的是11月份的金融稳定性报告，因为上一期的金融稳定性报告刚刚出台。要看下一期到底是什么状况，才考虑是否真正使用DTI这个宏观调控手段。
所以很有可能DTI不适合新西兰的现况，并不会在新西兰实施。
DTI会为首次购房者设置一个大门槛
政府实施DTI的目的是抑制过热的房产，然后是希望帮助首次购房者在市场上买到心仪的自住房。但以目前的情况来看，DTI并不能帮到首次购房者，反倒会是抑制他们买房的大门槛。因为在DTI政策下首次购房者贷到的金额会更少，买到房子的可能性更小。
关闭信用卡或者降低信用卡额度可以提升贷款额度
贷款申请人在贷款申请之前，关闭多余的信用卡，或者适当的降低信用卡额度。或者是在申请贷款的时候，跟银行或贷款经纪人说，未来在交柜之前可以将信用卡降到什么额度。
这样很有可能提升贷款额度。
DTI实施后对自住买家比对投资者的冲击更大
在目前的新西兰贷款市场当中，DTI超过5倍的自住房占了将近35%，其中投资人大概占60%。从数字上看，DTI实施之后，投资者受到的冲击仿佛是大于自住者的。但实际上，推行DTI对自住买家的冲击更大。
因为即使是在现在LVR政策下，投资人不仅仅用原有资产和增值的部分来做贷款。银行仍然会考核他们的收入状况，他们的收入是足够支撑贷款。
所以要看DTI实施之后，政府是否会把首次购房者和投资人区别对待。如果区别对待，不利于市场的稳定性；如果一视同仁，对首次购房者而言是难上加难。
最根本的解决之道，是政府要释放大量土地和建造更多经济适用房，否则DTI的宏观调控也只是杯水车薪。
后花园观点：新西兰新移民人数以周倍增，屡创新高，房源短缺房产市场严重供不应求，一份官方报告显示，奥克兰房屋短缺的状况将持续到2028年。房源短缺和人口持续净增长将房价推高，根据统计，2015年新西兰房价增速排名全球第2，劲涨14.2%。政府再怎么调控，也无法控制房价涨势，该买还得买，而且得尽快买。
