2020年房价走向何方？一篇文章为您解析

后花园2020年1月24日报道：

新年伊始，有关房价的讨论一直没有停歇。

除了公布最新房价数据的中介机构和研究部门之外，作为新西兰最大的银行——ANZ也发布了多期研究报告，对房贷利率、贷款政策和房价走势做出了自己的预测。

根据ANZ在2020年1月发布的《New Zealand Property Focus》，到今年年中，新西兰的房价通胀率将达到8％。

而ANZ的首席经济学家Sharon Zollner和高级经济学家Liz Kendall更是表示，这一数字甚至存在上行风险！即，房价的通胀率可能会高于8%！

值得一提的是，ANZ在其上周发布的经济研究周报《Weekly Focus》中表示，今年房价有望上涨5%-6%！短短一周，该银行的经济学家就上调了对房价涨幅的预期，着实令人意外。

众所周知，奥克兰是全球房价可负担性最低的城市之一。

在1966年，奥克兰的平均房价为$9,900。当时奥克兰的家庭平均年收入为$3000多。

通常来说，当房价与家庭收入之比小于3的时候，房价被认为是可负担的。这意味着在1960年代，奥克兰的房价绝非高不可攀。

然而，2019年12月，奥克兰的房屋中位价上涨至$88.5万，这已经达到了家庭收入中位数的8倍多！！此时，奥克兰房价对很多普通人来说，早已难以承受！

造成这一现象的关键原因是住房金融化，即除了自住之外，买房已经成为了重要的投资手段。

2016年的一项调查显示，80%的投资房交易属于负杠杆投资，即投资者持有资产的成本要高于其本身所带来的收益。

而剩下20%的投资房交易虽然可以产生现金流，但其收益率要低于银行的定期存款。因此，投资者将购买投资房的主要回报锁定在了房产未来的资本升值。

由于投资者在奥克兰的购房者中占据相当大的比例，奥克兰的房地产市场早已陷入了投机怪圈，几乎变成了赌场。投资者完全押注于资本收益。

根据新西兰央行的统计，只有8%的新西兰家庭拥有投资房，但其债务总额占到了所有抵押贷款的40%。

需要注意的是，很多购买投资房的买家在申请贷款时都选择了“只还利息”。根据统计，“只还利息”的投资房占到了新增贷款额的一半以上。

通常来讲，上述这样的贷款类型存在着一定风险，并且与房地产投机有关。从某种角度来说，发放贷款的金融机构，也对房价畸高起到了推波助澜的作用。

因此，与政客和专家们的观点相反，有学者认为，造成房价无法负担的主要原因并不是住房供给与需求间的不平衡，而是住房金融化。

的确，在房价畸高的奥克兰，从某种角度上来说，商业银行才是最大的地主，也是房价不断攀升的重要驱动力来源。

在新西兰，能够影响商业银行的机构恐怕就是央行了。

ANZ在其今年发布的第2期研究报告——《Weekly Focus》中表示，OCR在今年将保持在1%不变。

众所周知，新西兰央行一直以通胀情况来作为其制定货币政策的主要参考因素。在过去几年，新西兰的通胀率一直低于央行制定的通膨目标，因此，OCR才在去年实现了两连跌。

不过，根据新西兰统计局在今天（1月24日）发布的最新数据，新西兰2019年第4季度的消费者价格指数（CPI）为1.9%，这一数字已经无限趋近于央行通膨目标的中位数（2%）。

所以，央行在今年进一步下调OCR的可能性大大减小。

虽然OCR只是影响房贷利率的因素之一，但作为经济风向标，OCR一旦改变对于各个银行的影响作用依然不容小觑。

如果OCR保持不变，那么房市所受到的刺激作用将会减少，这对房价保持稳定无疑将起到积极作用。

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（责编：Roy Liu）