奥克兰房市走向何方？这10件事不可不知！

后花园新闻部2019年12月13日报道：

距圣诞节还有一周，南半球的新西兰已经提前进入温暖的“假期时间”。

一年将近，让我们回头看这一年，盘点哪些事件深刻影响了新西兰房地产市场的走势！

1. 负扣税正式取消

从2019年4月1日起，房产投资负扣税（Negative Gearing）被正式废除。

所谓负扣税，其实并不是一个独立的税种，而是一种新西兰和澳大利亚独有的税收计算方法。对于购买投资房的业主来说，如果投资收益（比如租金）低于维护物业的现金支出（比如房贷利息和房屋维护成本），就会导致负应税收入。这笔负收入可以用来递减业主在其他领域的正应税收入（比如工资），这样一来业主的总应税收入就会减少。

长期以来，负扣税一直被很多人认为是造成房价不断上涨的重要助推因素。

在这样的背景下，联合政府决定推出“栅栏原则”的（Ring-Fencing Rules），将投资房的现金支出与业主的收入分隔开，这样一来，房东将不能再使用租金收入损失来抵扣其他收入。房产投资负扣税也就此成为历史。

虽然，目前还不能判断取消负扣税对房市的具体影响，但可以肯定，有一大批投资者因此而受到冲击。

2. 放弃引入资本利得税

自工党上台以来，陆续推出了很多遏制资本的政策，除了上文提到的资本利得税之外，今年2月，税务小组正式建议新西兰政府引入资本利得税。该税种最早将从2021年4月1日起正式征收。一时间人心惶惶，流言四起，投资者们不知道该如何应对可能即将到来的资本利得税。

不过，总理Jacinda Ardern于2019年4月17日正式宣布，联合政府将不会引入资本利得税。

记得从2015年10月1日开始，新西兰就开始对投资房交易征税，所有在两年内再出售的投资房都将缴纳房产增值税，这就是所谓的明线测试法。而在2018年3月，联合政府将明线测试的期限从之前的两年延长至五年。从此，投资房若交易未满5年便再次出售，就将被征收资本利得税。

尽管Jacinda承诺，在她领导下的工党政府将永远不会征收资本利得税，但明线测试法的提出，说明资本利得税其实早已通过其他形式存在。工党此次只是没有将资本利得税的征收范围扩大而已。

3. 央行两次下调OCR

自2016年11月以来，官方贴现率（OCR）一直维持在1.75%，直到今年5月份才迎来了第一次下调。

今年5月8日，出人意料，又在情理之中，OCR从1.75%下降至1.50%。

三个月后，今年8月7日，央行再次下调OCR——从1.50%直接降至1.0%，足足下调了50个基点。

这一数字已经创造了OCR的历史最低记录！

这样的降幅着实让很多人措手不及，也让业内人士对明年央行的议息决议拥有更多的期待——或许OCR在明年就将跌破1%。

从本质上讲，下调OCR是央行根据当前经济状况选择放松货币供应——以实现理想的通胀率和较低的失业率。因此，如果经济增长在放缓，通胀水平较低，失业率偏高，那么降息就会成为提振经济的有效手段。

对个人而言，OCR设定了人们为抵押贷款支付的利率，或者人们从存款账户中获得的利息。这也就意味着，当OCR下调，人们借贷的成本会更低，同时银行的存款利息也会相应地减少。

对房市来说，下调OCR无疑是个利好消息。虽然我们暂时还不能断定，房市会因此而回暖，但降息在很大程度上会刺激买家的购买欲。

4. 租房新规出炉！

根据《健康住房保障条例草案》（Healthy Homes Guarantee Act 2017）的规定，所有出租房的屋顶和地板从2019年7月1日起，都需要安装保温棉。违规者将面临最高$4000的罚款（这笔罚款通常都会赔偿给租客）。

我们不知道到底有多少房东按要求为出租房安装了保温层。但可以确定的是，并不是所有房东都有实力加装保温棉，不少人因为安装费高昂而放弃。对于这部分房东来说，为了避免房屋闲置，他们往往选择将房屋出售。

而对于那些已经按时整改的房东来说，加装保温棉并不意味着万事大吉。因为安装保温棉只是个开始，一大波屋况新规已经在路上了。

出租房新标准的时间表：

2021年7月1日 - 私人房东必须确保，自己的出租房在任何新租约开始后的90天内符合健康住房标准，所有寄宿房屋必须符合健康住房标准。

2023年7月1日 - 所有新西兰公屋署（Housing New Zealand）的住房以及所有社区注册的住房都必须符合健康住房标准。

2024年7月1日 - 新西兰全国的所有出租房必须符合健康住房标准。

5. KiwiBuild涅槃重生

2017年底，刚上台的新西兰联合政府宣布在未来10年新建10万套KiwiBuild住宅。其中，要在2019年7月之前，修建1000套。

但是，2019年2月，该目标被下调至341套。

令人尴尬的是，这一目标依然没有达成。截至今年7月1日，KiwiBuild仅实际完工214套。

不过，联合政府并不打算放弃KiwiBuild。

今年9月4日，随着住房部长的更换，KiwiBuild也迎来了重置。

以下是更新后的KiwiBuild新政：

-首次置业者购买kiwibuild住宅，首付从10%降至5%

-取消首次置业补助金（First Home Grants）对收入的限制，这样几名买家可以合并补助金购买一套房子。

-小户型kiwibuild住宅的转手期限从3年降至1年

-部分4居室及更大户型的kiwibuild住宅，可以超出此前的价格上限

6. Decile评分将成历史

今年7月，教育部长Chris Hipkins宣布，新西兰政府将正式取消Decile评分系统。

部长表示，Decile评分系统非常糟糕，“替换它的时间已经到了”。

Decile是新西兰学校的评级制度。新西兰学校一共分为10分评级，每一个评级均对应10%的学校。

不少华人都把Decile评分作为衡量一所学校好坏的依据，但事实上，Decile评分设立的初衷并不是为了区分学校的优劣。

它只是教育部根据在校学生家庭条件的差异而制定的一项评级分数。它是在学区制度下，用于向各国学校划拨教育经费的一个重要依据。

尽管Decile评分与学业水平并没有任何直接联系，但Decile评分在这些年来对房价却产生了巨大的影响。

在奥克兰，Decile评分较高的“好学校”极大拉动了学区所在地的房价。

例如，根据房产研究机构的统计，想要购买Epsom女子文法学校学区房的家长，在买房时必须要支付超过同类房产90.5%的价钱。

不过，取消Decile评分并不会改变人们对学区房的追逐。因此奥克兰的教育资源和房产数量都非常有限，好学校必将依然抢手，只要校区的划分范围不出现大幅改动，学区房的价值就不会缩水。

7. 海外投资或将再次收紧！

长期以来，新西兰对海外投资都持欢迎态度。

但是，新西兰政府在近年来也制定了一些法规，旨在保护国家利益。

比如，《海外投资法》(Overseas Investment Act)。

第一版《海外投资法》于2005年8月25日正式生效。

《海外投资法》1.0对“敏感资产”进行了明确规定：“敏感资产”由“敏感土地”和“重大商业资产”两部分组成。

2018年10月22日，经过将近一年的酝酿，第二版《海外投资法》，也就是《2018年海外投资法修正案》正式生效。

从这一天起，除特殊情况外，绝大多数海外人士无法在新西兰买房置业。

今年，有媒体披露，《海外投资法》又要改了！

根据目前的规定，对“敏感资产“的海外投资，需要获得海外投资办公室（OIO）的审批。

对此，新西兰政府提议引入一种“国家利益”测试，旨在进一步管理筛查那些可能会威胁国家利益的海外投资。

如果大型海外投资项目未能通过“国家利益”测试，财政部将有权拒绝这些项目。

以下是该测试适用的海外投资类型：

1 外国政府或其合作伙伴在敏感资产中持有10%的股份；

2 会为国家安全带来风险的海外投资；

3 在具有战略重要性的行业和基础设施建设项目中的海外投资。

其中，主要包括港口、机场、媒体公司，为新西兰国防、安全和情报部门提供服务的机构，以及电力、电信和水利基础设施有关的投资等。

8. 房屋空置税引发讨论！

根据刚公布的2018年人口普查，奥克兰目前的闲置房屋数量较2013年人口普查时的33,330套增长至39,393套，足足上涨了18%，真可谓“有人没房住，有房没人住”。

值得一提的是，在2013年的人口普查中，当时的空置房屋数量（33,330套）仅比上一次统计（2006年人口普查）增长了0.1%。

这说明，在2013年至2018年间，奥克兰的闲置房屋数量明显增加。

需要注意的是，奥克兰房价也正是在2013至2018年间实现了“飞跃”。在此期间，住房被人们变成了一种“理财”致富的工具，而不是安居乐业的场所。

为追求资本增值，大批投资者涌进房市，买下一栋栋住宅。

在这样的背景下，新西兰税务工作组（Tax Working Group）就征收空置税进行了专项讨论。

所谓房屋空置税是指，政府为了充分利用资源，而对空置的住宅征税。

税务工作组认为，征收房屋空置税依然是控制房价的有效手段。在他们看来，与其增加房屋数量或者盲目限购限贷，不如提高房产的持有成本。

9. 央行发布预警：房贷风险提高

2019年11月27日，央行发布《金融稳定性报告》。

央行在报告中强调，目前新西兰的家庭负债水平很高，家庭债务占银行放贷总额的60%，并以每年6%的速度增长。

央行指出，最近几个月，房价的上涨势头有所加强，特别是在奥克兰地区，未来房价大幅下跌的可能性很小。

在这种情况下，各大商业银行正在放松发放贷款的标准，以应对低利率环境。

央行认为，在低利率的环境下，房贷风险可能会再次上升。

“长期的低利率，可能会鼓励人们承担过多的债务，如果他们的收入在未来有所缩水，或者利率突然上涨，他们就会面临较大的财务压力。”

新西兰央行表示，新西兰金融体系面临的风险依然很高，需要采取更多措施来增强新西兰金融系统的稳定性。

10. 央行提高资本储备要求！

今年12月5日，央行对新西兰银行业的资本储备金审查做出了最终决议——全面提高对商业银行储备资本的要求！

*什么是商业银行储备资本？

商业银行储备资本是指商业银行自身拥有的或能永久支配、使用的资金，是银行从事经营活动必须注入的资金。其中，包括银行所有者的初始注资和吸收的存款等资金。

此前，新西兰央行对各商业银行的储备金要求非常低。

各银行储备资本与“加权风险资产”的平均比例只有14.1%，部分银行最低可至10.5%。

但12月5日，央行宣布，从2020年7月1日起，这一比例将在7年内被全面提升。

其中，四大银行的“储备资本”与“加权风险资产”比不得低于18%，其他各小银行不得低于16%。

这意味着新西兰各大商业银行的运营成本将大幅上涨，各大银行上调利息的压力空前加大！

2019年已经渐行渐远，2020年正在向我们走来。在这个辞旧迎新之际，无论您是首次置业者、投资者还是地产界的从业者，恐怕在心里都有一个疑问——新西兰房市将会何去何从？

这个问题可能没有人三言两语能说清。

从目前的经济基本面来看，尽管利率和大选是两个不确定性因素，但总体来说，明年房价会较为平稳，不会暴涨也不会大跌。

在过去10年，新西兰房价上涨了很多，特别是2013年至2017年，房价的整体涨幅接近50%。

但房市不可能永远在上行通道，房价也不可能每几年就翻一番。

新西兰房屋中位价走势

所有，也许我们每个人都应该放平心态，更加客观的看待市场。

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（责编：Roy Liu）