“熊市”真的来了？专家称，这些因素正让奥克兰房价加速下行

后花园2022年9月20日报道：众所周知，当通胀处于低位区间，其对房价产生的影响也微乎其微。这种时候，影响房价的通常是供需方面的压力。

然而，一旦通胀高企，房价就会受到直观影响。因为房贷利率方面的影响只是名义上的，但资产价格确实与通胀水平存在一定关系。

通常来说，大家对房价波动的讨论，已经避免并排除了经通胀调整后的实际价格。也就是说，大家在谈论房价的时候，往往关注的是“名义”价格，即——未经季节性、通胀或利率等其他因素调整的价格。

专家认为，目前的高通胀环境正促使奥克兰房价加速下行，这是一个重要且直接的驱动因素。

回顾历史，1995年至2020年，在大约四分之一世纪的时间，新西兰的通胀率仅为 2.0%，即便处于峰值期，通胀率也不过才 5.3%。

然而，今年第二季度，新西兰的通胀率突然飙升到了7.3%。大约3周以后，新的CPI数据也将出炉，预计新一季度的通胀率还会升高。

在长达近25年的时间里，新西兰房价一直处于上行趋势，至少名义上是这样的。虽然房价也有过平稳期，甚至在2008年的时候短暂下滑过，但总体来说，房价并未有过任何重大的修正。在这一时期，通胀率也处于平稳区间。

然而，从今年年初开始，新西兰房市忽然转向——房价在跌，通胀的高烧不退，以上两个因素正加剧房市下行。

以下两张图表直观地显示了过去10年“名义房价”以及经通胀调整后的房价波动。

从全国范围来看，今年8月的“名义”房价同比下跌了5.9%，但经通胀因素调整后，这一跌幅高达 16.5%。

过去10年，经通胀因素调整后，全国房价中位数从 $355,000上涨到了$595,100，但如果忽略通胀因素，则上涨到了$800,000。

从图表中可知，最显著的变化是从2022年年初开始的，因为房价是从那个时候才开始下跌，另一边，通胀率却创下了历史新高。

奥克兰房市受到的影响最大。

今年8月，奥克兰的房价同比下跌了8.3%，这一跌幅在过去几代人眼中都是前所未见的。如果从去年11月峰值期计算，房价的跌幅则高达15%。

然而，如果将通胀因素考虑在内，实际的价格下跌则更为凶猛。

经通胀因素调整后，今年8月，奥克兰的房价同比下跌了18.6%；自2021年11月的峰值期则下滑了23.1%。

专家称，按照传统的定义，目前奥克兰房市正处于快速增长的“熊市”。

（责编：Gloria）