冬季房价仍超预期增长，央行涨息能否破除房市泡沫？新西兰人投资“信念”将迎最大考验！

后花园7月13日报道

和最早预期的行业冰河期不同，新冠疫情之后，全球房市普遍出现了蓬勃发展的景象。究其原因，就是各国央行为了稳定经济而推出的量化宽松政策，与投资者对房产投资的兴趣激烈碰撞。

根据房地产市场研究机构莱坊(Knight Frank)的数据，目前全球房价正以自2006年以来，最快的速度迅速上涨。例如美国房价最近实现了30年来最快上涨，涨幅达2005年最大，于是频频登上全球各大媒体头条。

然而尽管声势浩大，但美国13%的年增长率依旧远远落后于新西兰。在截至今年6月的12个月里，新西兰房价年平均增长率接近20%。

在最新的房产报告中，REINZ称全国房价仍在超预期增长。截至6月，过去一年涨幅已达28.7%，全国房价中位数达到$82万。奥克兰涨幅达25%，6月中位价来到史无前例的$115万。

REINZ首席执行官Jen Baird表示，即便从环比数据看，仍呈轻微上扬趋势（全国房价中位数环比上涨0.3%）。相较于5月，超半数地区实现上涨，说明市场仍在升温。

对于想趁淡季在住房市场捡漏的买家来说，今年恐怕要以失望告终。Baird认为，住房市场的发展走向再次强调解决供应短缺的重要性。

全国可售房源从去年6月的20,772套降至13,861套，降幅达33.3%，是REINZ录得的历史第二低库存水平。

销量方面，6月份全国共售出7,345套住宅，同比上涨6.2%，是近五年来6月的最高纪录。其中，奥克兰售出2,766套，同比上涨29%，是近十五年来同期最高纪录。

Baird认为，尽管央行在数月前重新引入LVR限贷政策，且政府3月出台住房新政，然市场表现仍超乎预期，充分说明其强大的潜在能量。而且虽然全国增长在很大程度上由奥克兰驱动，但市场并未出现我们所预期的冬季放缓。

REINZ预测，除非基本面发生重大变化，否则未来数月住房销量仍将实现稳步上涨。

彭博经济(Bloomberg Economics)对全球房市最可能出现泡沫的国家进行了排名，新西兰位居榜首，加拿大和瑞典紧随其后。

这项房市泡沫指数使用年度房价增长、房价租金比和房价收入比等指标进行计算，新西兰在这三个方面都遥遥领先。

虽然一直以来都有房市泡沫要破裂的预测，但现在再高呼这种论调的话，在新西兰人听起来仿佛都是在喊“狼来了”。在2008年金融危机之后，新西兰的房市其实也没有真正崩盘——本地房市出现了停滞，价格回落了约10%左右，但随后又恢复了稳定的上涨轨迹。

独立经济学家Tony Alexander认为，由于新西兰成功实现了“消除”新冠病毒的战略，新西兰房市实际上比国际市场领先了两到三个月。

Tony认为，相比其他国家，新西兰的房地产市场比较独特——这里的房市可能会受到移民流动急剧变化的影响，但与海外因素的相关性则较少。对于新西兰能否实现政府和储备银行预期的市场放缓，Tony表示存疑。

财政部和储备银行在5月发表预测，认为房价增长在未来一两年内大幅放缓。财政部预测，明年年中，房价增长率将跌至0.9%，而储备银行则预计，2023年新西兰平均房价增长率将从目前的21.5%跌至2.6%。

但在经济学家们的角度看，这种断崖式下跌完全不可能。Westpac的经济学家预测，2022年和2023年房价增长率将温和下跌三到四个百分点。

储备银行行长Adrian Orr表示，房价增长放缓的原因，是大多数房价上涨的驱动因素正在减弱、甚至消失：针对投资者的税收政策变动，LVR限制重启，使得建筑市场活跃起来，住房供应明显增加，让新西兰的住房更具可负担性。

如果撇除各种政策因素，单从供求关系上来说，房价增长放缓似乎是必然的。首先边境封锁和移民停滞，使得新西兰人口增长导致的需求问题不复存在。与此同时，建筑业蓬勃发展，供应量以历史最高水平增加。

所以关于房价涨不涨，涨多少的问题上，最后一个，也是最强大的一个关键因素，就是借贷成本了。

疫情初期，储备银行通过创新低的利率来刺激经济需求，从而推高了房价。但如果利率上升，那将会使市场失去部分刺激，带来下行压力。而随着经济继续强劲恢复，越来越多公司反映企业成本上升以及劳动力短缺，所有迹象都表明，通胀率将高于储备银行设定的1%~3%区间。

这使得经济学家和市场对加息的预测都作出了调整，目前业界更倾向于储备银行在今年11月，就会上调OCR。

那么对经济而言，这会带来什么样的影响？

ASB的经济学家Mike Jones仔细分析了这些数据。

他表示，如果房贷利率上升约一个百分点到4%，那么就相当于从房贷人士的口袋里每年多收取约$31亿——大概是新西兰人每年可支配总收入的1.6%，或者每年零售支出的3%。

Jones表示，低利率是过去18个月里房价上涨的主要驱动因素之一，但随着住房供应增加，信贷条件收紧，投资者对房产的热情减弱等因素共同作用于房市，上涨的幅度应该会受到影响。他说，房贷利率将在未来几年缓慢上升，并在一定程度上减缓房价上涨的速度。

ASB预计，2021年房价将上涨15%，2022年涨幅仅为2%。Jones表示，这只是保守估计——如果房贷利率上升速度高于预期，譬如在2022年底达到4%的话，那么房价就会出现小幅度的季度性下跌。

本周三，储备银行将会在发布最新货币政策报告时修正他们的观点，储备银行可能会在涨息的时间点问题上保持开放态度，但会越来越明确地指出未来发展的趋势和方向。早在五月份，Orr已经向购房者喊话说，大家买房时不要因为利率低而感到兴奋，他们必须准备着接受更高的利率，对自己偿还房贷的能力保持警惕。

但毫无疑问，对于经济学家，乃至财政部和央行的预测，很多人都是嗤之以鼻的。毕竟在全球金融危机爆发后的12年里，出现过无数次加息的错误预测，以及大量“房市即将崩盘”的警告。

而这使新西兰人产生一种观念——房市永远是一往无前的。

这种集体认知也体现在实际行动上，让经济基本面显示市场应该停滞不前的情况下，市场信心依然能保持不变。

而这种信念在明年将迎来有史以来最大的考验，如果房价真的下跌，那么公众态度和市场信心可能会迅速崩溃。投资者会希望在价格进一步下跌之前套现，所以我们可能会看到大规模抛售。

但如果市场信心持续坚挺，房价继续上涨，政府和那些希望买到可负担住房的人们，将不得不重新考虑一下。

而从这里我们可以发现，这或许是一种更根本的驱动因素——比传统的经济驱动因素更加全面，更加深层次地渗透到新西兰的社会结构，以及新西兰人的观念之中。

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