重提 | 奥克兰房价过百万了,"贷款收入比"政策实施的可能性有多大？

后花园新西兰房地产在线9月6日报道：今天上午还在小编努力码字凑数儿（开个玩笑，其实是思如泉涌）的时候，突然听见同事那边不知是谁喊了一声：奥克兰房价破百万了！

小编虎躯一震，

神马？！

这么快就过百万了？！

不是要等到下个月吗？！

上面的感叹号虽然用得有点多，但还是不能完整表达小编听闻此消息时的震惊和惊讶（看，形容词的都用重复了，可见有多晕）。

可是，“破百万”这件事就这样实实在在地发生了，以下有图为证：

就像在我们后花园另一个微信公众号上面提到的一样，“QV之所以做出这样的预测，很大程度上是根据过去一年的数据进行的预判。”

与此同时，不知您留意到没有，就像在那篇微信中写道的那样：除了会为首次置业者蒙上一层阴影之外，高房价或许也会威胁到金融的稳定性。毕竟在当前的奥克兰，银行才是最大的金主+地主。

前面提到，尽管商业银行的主要收入来自贷款利息，但他们不得不规避自身的金融风险。要知道现在新西兰人的家庭负债总额今年4月就已经达来到了2329亿新西兰元，几乎占到了新西兰债务总额的半壁江山。而高额家庭债务中的主体—正是房屋的抵押贷款。

值得注意的是，毕竟按照目前奥克兰全市房屋均价$1,013,632计算，40%的首付就意味着投资房首付平均高达40万新西兰元！

对于投资者们来说，奥克兰几家大的商业银行的子公司—新西兰四大商业银行如果担心房价目前正处于顶峰并影响银行金融稳定性的话有可能会减少对新西兰借款人的放款。当然，银行方面表面上并没有那么风平浪静，前不久ANZ首席执行官David Hisco就警告说目前的房价已经“过热”了。

目前，各大银行都需要从海外借款才能满足本地房贷需求张开的“血盆大口”。David说道：“除非银行间借贷成本提高，这样的‘输血’过程就一直能够延续下去。”言下之意，如果银行间拆借利率提高，将会很快反映在千家万户的贷款利率之上；届时不知又有多少“房奴”心碎骂娘。

从目前的“局势”来看，新西兰四大商业银行也确实在一系列央行下调OCR的举措后，相应地“认真”下调的贷款利率，与此同时他们还很愿意用提升投资房首付款的行为来“挺”央行（从时间规定在下个月实施但上个月就全盘“贯彻”就能看出来）。

那么现在问题就来了：倘若LVR新政实施一段时间房价不降反升，本来就旨在释放更多土地而不是使房价下行的Unitary Plan届时只能维持房价增速放缓，

“贷款收入比”距离我们还有多远？

这里再来普及一下贷款收入比（DTI）：

小贴士

DTI是什么？

Debt to Income Ratio （DTI）。DTI是月债务和月收入的比例，即DTI＝Monthly Debt／Monthly Income和LIR（Lend to Income Ratio）是一个概念。

如果想计算能贷多少款，就要通过上面公式倒推出每个月最多能承担的Mortgage Payment是多少，然後再结合当前利率和贷款年限算出最多能贷款多少。DTI政策目前在英国和美国都已实施多年，英美都规定贷款收入比不能超过4.5倍。

今日，新西兰总理约翰基再一次表示（上一次是在今年5月），有必要的话不会排斥使用“贷款收入比”这种方法，“我们不希望看到房地产市场中有泡沫存在。”他表示自己预计房价的上涨将会需要一定的时间来放缓。

与此同时，政府过去并未考虑在需求方实施更多限制措施，例如去除对投资者的税务优惠、禁止海外买家，或将“明线测试”延长至超过两年。

对此，新西兰房地产理事会的会长Connal Townsend指出，“这项举措会拖慢奥克兰建造更多住宅的进程—而更多新房才是我们目前最需要的”，“政策应该着眼于解决这一方面，而不是让更多的人买不起房。”

后花园观点

当工资增长速度相对缓慢的时候，低房贷利率使得家庭负债能力提升，房贷越贷越多。然而一旦经济出现下滑，房市和房贷可能会出现较大的震荡。如果银行间拆借利率提高，将会很快反映在千家万户的贷款利率之上；届时不知又有多少高负债低收入“房奴”心碎骂娘。

另外，作为一个小国，新西兰抵御风险的能力非常有限，本国经济经总是受到外部环境的影响。因此，过高的负债，特别是以房贷为主的家庭负债，对于整个国民经济来说都是一种隐患。

至于是否会进一步出台调整房价的政策及央行是否会引入“房贷收入比”举措，我们拭目以待。