NZ政府官宣！住房政策迎来大改，租客哭晕！近期买新房的人有惊喜；利率或在这时重回5字头！

后花园2024年5月27日报道：上周，一项法案通过了一读，该法案旨在重新引入90天无理由终止定期租约，有评论人士指责政府将住房市场的天平进一步向房东倾斜。

据一名自称Morgan的租客介绍，她厌倦了因为一些无法控制的问题而不得不在不同的租屋之间切换。

“这项法案的出台让我们觉得毫无安全感，我们感到非常的无能为力。”

她说，她之前签下了一套租屋，虽然房东告诉她房子已经卖了，但新业主会让她和她的室友继续住下去。然而，在入住当天，新业主突然表示他们想要翻新房子，所以给了她三个月的时间从这里搬走。

Morgan称：“在短短几个月的时间里，我们的生活真的被连根拔起。”

她对房东和租客之间的权力不平衡感到沮丧，上个月，新西兰住房部长Chris Bishop发表了这样的评论:“房东不会赶走好租客。”

Morgan说:“似乎所有房东都被当成好房东，而所有的房客都被当成坏房客。”

当被问及他是否支持租客的消极言论时，Bishop指出:“会有一些卑鄙的房东，我完全理解这一点，他们应该受到法律的制裁，但绝大多数房东不会赶走好房客。”

据悉，随着90天无理由终止定期租约条款的回归，对于房东而言，将租客“赶走”将变得更加容易。

Bishop称：“我认为这是一项支持房东和租客的政策。我认为这将导致更多的房东进入市场，最终这对租客来说是件好事。”

然而，官员们却并不那么肯定。

新西兰住房和城市发展部准备的一份文件称，“虽然房东的好处是显而易见的，但这一条款能在多大程度上改善租房供应还不确定”。

“这一政策的出台还将大大降低租客实际和感知到的租房保障感。”

绿党住房事务发言人Tamatha Paul强烈反对这项法案。

她说：“毫无疑问，这只会让租客比现在更加缺乏安全感。”

然而，新西兰房地产投资者联合会的主席Sue Harrison表示，好租户并不需要担心。

她说：“房东不会赶走好房客，这是不可能发生的，该条款只会对坏房客造成严重压力和问题。”

据悉，拟议的法案还缩短了房东和租客在结束定期租约时必须给出的通知期，并引入了宠物保证金计划（pet bond scheme）——该条款规定租客必须支付额外的保证金，才能在出租房里养宠物。

上周，该法案在国会通过了一读，并将提交给一个特别委员会，届时租客和房东将有更多的发言权。

新西兰还有哪些租房政策迎来大改？

除了重新引入90天无理由终止定期租约外，还有以下工党当政时期的政策被现政府推翻：

1）恢复租金利息抵扣，以及将明线测试的期限从10年缩短到2年；

2）30岁以下人群可以使用KiwiSaver支付租房押金；

3）废止定期租约自动转为不定期租约。

最新研究出炉！在NZ买新房更便宜了

当前，经济逆风正在为很多买家入市制造障碍。受到多重因素影响，新西兰的住宅市场正在发生一系列变化。有研究表明，当前新房和现房之间的溢价差距正在缩小，这可能给纠结的买家提供一些指引。

据房地产研究公司CoreLogic的分析发现，新房的价格中位数比现房要高出6%。

然而，最新分析显示，这一价格差距正在缩小。

CoreLogic的首席经济学家Kelvin
Davidson表示，利率上升、经济不确定性以及投资者规则的变化，都给新建住宅市场带来了挑战。

OneRoof的另一项分析则显示，开发商提供的购房折扣已大幅增加，Davidson表示，为确保交易达成，开发商提供了各种优惠措施，这一策略凸显了市场的不安。

他表示:“虽然新房价格仍比现房高，但还是有不少建筑商因利润问题而进入了破产清算程序。”

“在某种程度上，这表明新房和现房之间的价格差距并非关键。如果你是一名开发者，你的利润更多地取决于你的建造成本，而非你的住宅售价。”

“目前企业利润率正受到挤压，因为建筑成本上升，利率上升，融资成本也在上升。”

Davidson表示，新房通常比旧房更贵，因为买家得到的是更高档次的房子。

在过去的20年里，新房的溢价从最高的15%到最低的-2%不等(在全球金融危机之后，建筑业陷入困境，当时开发商大幅打折出售预售房和建好的新房)。

Davidson指出，恢复利息抵税政策，以及将明线测试期从10年缩短至2年，将消除新房相对于现房的税收优惠。

然而，LVR规则仍然支持新建房的事实可能会抵消需求的部分下降。Davidson表示:“长期以来，LVR政策一直青睐新建房，因此这可能是长期趋势的一部分。”

Davidson表示，对定价产生影响的另一个缓冲因素是预售房数量的下降，这意味着未来几年市场上出现的新房库存将减少。

他说:“供应在减少，所以目前对溢价的净影响可能没有那么大。”

“在某种程度上，大多数建筑商可能还在忙于完成已经批准的项目。在被批准的项目和实际完工的项目之间总是有滞后性。但目前住宅审批数据有疲软的趋势，这是另一个值得关注的因素。”

Davidson称，对开发商来说，前景是乐观的，高水平的净移民人数可能会推动新房市场的需求——尽管不会立即提振。“目前，我认为移民带来的影响更多地体现在租房市场方面，而不是房价方面。但随着移民在这个国家呆的时间越来越长，这种需求就会渗透到房屋买卖上。”

“我们正处在这个不幸的时刻，建筑业放缓，人口继续增长，我们需要更多的房子，却没有建造足够的房子，因此短缺问题出现了。”

CoreLogic还发现，新西兰的建筑成本上涨速度已降至长期平均水平以下。

CoreLogic最新的Cordell建筑成本指数在今年第一季度增长了0.5%，不到1.1%的长期季度平均水平的一半。

研究表明，当前建筑成本的年增长率为2.3%，远低于2022年第四季度10.4%的峰值，是近8年来的最低水平。

由于与新冠疫情相关的供应链问题挥之不去，以及受建筑业热潮的影响，2022年的建筑成本一度飙升。同年5月，建筑许可发放量达到了51,000份的峰值。

报告称:“目前供应链已恢复正常，房屋建设活动有所回落，这缓解了产能压力，从而降低了成本增长。”

建筑成本增长的下降对消费者和建筑商都有利。“更低的成本意味着建筑商可以更准确地为工程定价，而消费者也可以更加确信房子的最终价格不会在工程完成时飙升。”

利率可能很快重回5字头，当前如何锁定利率期限？

对于建筑商和买家而言，当前的高利率环境无疑是影响利润率和购房决定的重大因素。上周，新西兰央行已明确表示，OCR不会在短期内下调，预计这将为零售利率的进一步下降提供底线。

那么，如果你正打算申请一笔新的房贷或展期一笔现有的贷款，当前最好的利率期限方案是什么呢?

针对上述问题，新西兰一些贷款机构提供了以下建议：

Glen McLeod, Edge Mortgages

来自Edge Mortgages的Glen
McLeod表示，在本周央行宣布降息之前，他一直在选择6个月期和12个月期固定利率之间摇摆不定。

他说：“我现在坚定地倾向于选择12个月期的固定利率。鉴于央行的强硬言论，对我来说，6个月期的固定利率已不在考虑范围内了。”

McLeod表示，12个月期的固定利率目前在6.85% - 6.99%之间。“虽然它比18个月至24个月期的固定利率成本更高，但它确实带来了更大的灵活性。锁定长期利率可能会导致你的利率成本在更长的时间内保持在高位。”

Jeremy Andrews, Key Mortgages

来自Key Mortgages的Jeremy
Andrews表示，他可能会倾向于选择18个月期的固定利率。

他说：“我们最近发现，客户最常见的选择是6个月期、12个月期和18个月期的固定利率。”

Andrews指出，一些人选择了36个月期的固定利率，这比一年期的固定利率低了约20个基点。

他说：“根据个人情况而获得一些贷款建议总是最好的，因为客户未来的目标也会对这个决定产生重大影响。”

Karen Latimer, Mortgage Lab

来自Mortgage Lab的Karen
Latimer表示，她赞成将贷款分割，并锁定不同的利率期限，以分散风险。

“目前，我认为应该选择12个期到24个月期的固定利率，因为看起来我们最早要到2025年才会看到利率大幅下降。同样，最终的策略应该考虑到借款人的个人情况。”

Stuart Wills, Mortgage Managers

来自Mortgage Managers的Stuart Wills表示，如果是他本人要借款，他会选择短期利率，“并愿意承担风险”。

他说：“即使利率后来上升，也不是世界末日。”

Wills表示，当前大多数客户选择6个月期或12个月期的固定利率。但有新贷款的人可能会选择将贷款分割成几个部分。

“我们不知道未来会怎样。所有人都预测利率会下降，但也存在风险，即利率可能会上升。如果你愿意承担风险，而且你有更多的盈余收入，你可以将贷款分成两部分，其中一部分锁定6个月期，另一部分锁定12个月期。但如果你想获得保障，就不妨将部分贷款锁定更长的时间，比方说三年期或以上。”

David Cunningham, Squirrel

来自Squirrel的David
Cunningham表示，根据OCR可能的走势，选择短期固定利率(期限为18个月或更短)是合理的。

他说：“虽然利率高于两三年前，但现在大多数银行提供的一年期利率都低于7%。”

“在最新的货币政策声明中，央行将利率前景与通胀挂钩。我的观点是，一旦通胀得到遏制，房贷利率就可能会在2025/2026年期间降至5%。”

（责编：Gloria）