奥克兰人口将在未来30年翻倍，4年内仅新建1000栋住宅。专家说房价会跌，你信吗？

后花园新西兰房地产在线7月10日报道：

还记得特殊住宅区吗？

2013年9月，面对日渐增多的人口和日趋上涨的房价，新西兰政府与奥克兰市议会共同制定了一项特别的住房规划政策——特殊住宅区(Special Housing Areas)。

特殊住宅区是基于2013年通过的法案—— 《奥克兰房屋协议》（Auckland Housing Accord）制定的。该协议签署于2013，旨在解决奥克兰房源短缺和房价过高等问题。在这项政策中，政府打破了现有的规划方案，在奥克兰的很多地区允许修建密度更高的住宅。

自2013年首次提出以来，奥克兰市议会一共先后10次公布新增加的特殊住宅区（Special Housing Areas）。截止到2016年5月，奥克兰全市一共有154块特殊住宅区（Special Housing Areas）。

一言以蔽之，建立特殊住宅区的主要目的是增加住房供应，特别是增加可负担性住宅的数量。

特殊住宅区有用吗？

根据相关政策，全部分布在特殊住宅区的住宅项目将会享受快速审批的优待，而作为回报，开发商也要提供一定比例（10%左右）的“可负担住房”（房价不高于奥克兰房屋中位价的75%）。

但令人遗憾的是，特殊住宅区（SHA）这一规划方案在制定之初，就遭遇了重重阻力。

2016年8月5日，在154个特殊住宅区（SHA）中，只有57个地区的开发商正式申请了建房必备的建筑许可。

2016年8月15日，随着Unitary Plan的正式出台，特殊住宅区（SHA）在法理上已经失效了——开发商不需要再继续完成可负担住宅的修建指标。

2016年11月，因没有任何开发进展，奥克兰13个特殊住宅区（SHA）被宣布废除。

截止到今年年初，《奥克兰房屋协议》当时所规划的特殊住宅区（SHA）只颁发了4000个建筑许可，只建成了1000栋住房，与当年提出的三年新建3.9万栋住宅的目标相去甚远。而154个特殊住宅区（SHA）可以让奥克兰新增6万栋新房的愿景更是无从谈起。

在上周，奥克兰市议会的规划委员会主席Chris Darby表示，当初被市议会规划出来的154个特殊住宅区（SHA），截止到目前，有超过一半（86个）不仅没有如期施工，而且还已经被彻底废除了。

奥克兰市议会-规划委员会主席Chris Darby

这也意味着绝大多数奥克兰特殊住宅区（SHA）都已无法实现官方在打造可负担住房上的期许。考虑到Unitary Plan已经全面实施，特殊住宅区（SHA）已经彻底失去了意义。因此，尽管官方并没有正式废止该规划，但从事实上来说特殊住宅区（SHA）已经结束了。

作为新西兰政府曾经发布的一个最重要的住房政策，特殊住宅区曾经承载了无数奥克兰人的期待。但理想很丰满，现实却很骨感。特殊住宅区自颁布以来对房市的影响就十分有限，既没有真正解决房屋的供给，更没有降低房价。

为何特殊住宅区没有达到预期目标呢？

1开发商的逐利性

按照中央政府的想法，他们希望特殊住宅区（SHA）可以让奥克兰的房屋供给数量大幅增加，这样一来，房屋的供求不平衡和房价问题也将得到解决。但对于承建各项目的开发商来说，他们更关心的显然是如何在这场城市扩建的运动中攫取利益。因此，才会出现建房迟缓的现象。

2基础设施不配套

众所周知，改变土地规划是一项非常复杂的工程，需要大量的市政配套建设，而新西兰相对落后的基础设施、缓慢的办事效率以及较为匮乏的资金，注定使这一切无法快速见效。

新西兰总理怎么看？

新西兰总理Bill English认为，尽管特殊住宅区（SHA）在实施的这几年中没有取得人们期待的成就，但其依然为奥克兰未来的发展提供了一个很好的参考。

新西兰总理Bill English

比如，奥克兰统一规划（Unitary Plan）就是在特殊住宅区之后提出的，两者都是为解决奥克兰住房短缺和房价过高问题而设立的。目前，特殊住宅区（SHA）的很多目标和职能已经被奥克兰统一规划（Unitary Plan）所取代。

房价在今后的走势？

在房屋成交量和房价节节下滑的现状下，近日，ASB银行的首席经济学家Nick Tuffley表示，奥克兰房地产市场目前已经成为了买方市场。

ASB银行的首席经济学家Nick Tuffley

Nick Tuffley认为，目前拍卖场上居高不下的流拍率和无人竞价率就充分说明了问题，很多买家已经拥有足够的底气来跟卖家讨价还价。Nick Tuffley表示，现在奥克兰房市已成成为了买方市场，一些房主已经开始逐渐认清现实，他们要么选择降价出售房产，要么选择将住宅从市场中撤回，继续持有。

房价真的下跌了吗？

的确有所下降。但降幅有限——仅比之前几个月的水平相比有所下降，与去年同期相比，价格依旧居高不下。这说明房市并没有出现大幅下跌。

根据Barfoot＆Thompson的最新销售数据，奥克兰6月的房屋平均售价为913,606新西兰元，比去年同期高出0.6%。

根据QV的最新数据，奥克兰今年6月的平均房价为$104.5万，比去年同期上涨了7%。

小编认为，以近期市场的走势来判定奥克兰房市的未来未免有些过于武断。

首先，从长远来看，目前奥克兰的房屋数量以及房屋修建速度依然远远落后于人口的增长速度。据估计，奥克兰地区的人口在未来30年内将会翻一倍，也就是增加至200多万。这使得奥克兰本已供不应求的住房将面临更大的缺口。

其次，在特殊住宅区退出历史舞台之后，奥克兰可负担性住房的供给也被划上了一个问号，而政府屡屡没有达成预期的政策也让其颁布的其他措施的前景被蒙上了一层阴影。

今年5月，新西兰政府曾在今年提出了一个在未来十年新建3.4万栋住房的建房计划。但有了特殊住宅区（SHA）的前车之鉴，谁敢保证此次新西兰政府提出的建房计划就一定能按时完工。别忘了此次建房计划的执行周期长达10年，这无疑为计划的实施增添了更多变数。

综上所述，由于住房市场在供需上依然存在着严重的不平衡，我们有理由相信房价依然存在着继续上涨的动力。