奥克兰住房建设放缓，住宅竣工仍维持高位

后花园6月26日综合报道：

奥克兰市议会作为建筑许可管理机构，负责签发建筑许可并监督施工，以确保其符合《2004年建筑法》。市议会首席经济学家办公室持续追踪新建住宅从获批到竣工的全流程，以为地方税收收入预测提供依据。本文即是对近年住房建设进程的一次回顾分析。

在建与待建新房数量

建筑许可与施工检查活动揭示了奥克兰住房建设管线的两个阶段：

1）已获许可但尚未动工：即许可已下达，但尚未进行任何现场检查；

2）正在施工：已完成首次施工检查，但尚未通过最终验收。

图表1展示了从2021年至2024年各季度末的住宅项目数量。统计数据仅包含奥克兰市议会所发出的许可，占同期新建住宅总量的93%，其余为由政府部门单独审批的公共住房。

截至2024年12月，奥克兰共有20,200套住宅处于在建或待建状态，其中13,800套正在施工，6,400套已获许可但尚未开工。

市场条件的变化导致该数据自2022年12月的峰值32,300套以来持续下降。彼时，22,500套正在施工，9,800套尚未开工。该峰值主要源于2020年3月利率下调后强劲的住房需求，并得益于《奥克兰统一规划》的实施，该规划通过放宽土地使用限制，扩大了开发机会。

自2021年10月起，官方现金利率（Official Cash Rate）的上调开始抑制市场需求，2022年底起建筑许可数量也随之减少。虽然2022年中至2023年初施工中的住宅数量仍维持在22,000套以上，但随着项目陆续竣工、新开工项目减少，整体管线数量开始下降，即竣工数超过了新许可数。

开工率与竣工率

大多数住宅项目会在获得建筑许可后六个月内动工。表1显示，每年获批项目在不同时间段内完成首次检查的比例。开工率的逐年下降，初期可能是由于施工行业产能跟不上激增的许可数量，后期则受到利率上升对购房需求的抑制影响。

几乎所有获批的建筑项目最终都会竣工，因此建筑许可可以视为新房数量的良好指标。图表2显示，各年份获批项目在两年内的累计竣工率在66%至80%之间，四年后则提升至90%至92%。

2021年与2022年获批项目的竣工进度相比早年有所滞后，主要受批量增大、施工能力限制及利率上升的共同影响。不过，2023年项目的一年内竣工率较之前两年有所上升，显示出竣工节奏可能正在恢复至过去水平。

项目竣工周期

竣工所需时间也出现波动。2024年第四季度，住宅项目的中位竣工时间为400天（约13个月），较2023年的470天（约16个月）有所缩短，但仍高于2019年的280天（约9个月）。如图3所示，施工期是竣工总周期的主要组成部分，其变化趋势也与整体相符。受项目复杂性、利率变化、疫情限制和供应链中断等因素影响，部分项目完工时间被拉长。

竣工住宅数量

近年来，奥克兰每年新建成的住宅数量持续增长。奥克兰市议会签发的《合规证明书》（Code Compliance Certificates，简称CCC）确认建筑工程已符合最初建筑许可的要求。根据图表4显示，CCC的发放数量从2018年的10,200份增加至2023年的高点18,100份，2024年略微回落至17,200份。这一趋势反映了前期建筑许可数量的增加以及从许可到竣工之间的时间滞后效应。

在实际开发中，一些已有住宅会被拆除，以便更高效地利用土地资源。由于在部分情况下拆房并不需要申请许可，因此拆除数据并不完整。然而，研究估算，在2018年至2022年间，平均每九栋住宅中就有一栋被拆除（拆除率约为11%）。这意味着，约89%的新建住宅有效地增加了奥克兰的住房总量。

关键结论

本报告通过季度项目进度快照、项目开工率、竣工率和平均完工周期等数据，评估了2021年至2024年间市场条件与土地使用政策变化对奥克兰住房供应的影响。

1）建筑许可是衡量新增住宅的可靠指标，几乎所有获批项目最终都能竣工；

2）进度中的住宅数量对利率变化高度敏感，利率影响购房需求及项目可行性；

3）在《奥克兰统一规划》创造的开发机会与建筑业产能扩大支持下，住房供应已对近年的需求变化做出积极回应；

4）奥克兰市议会作为建筑许可管理机构表现积极，发放的建筑许可数量创下历史新高，并加强了现场检查频次。

对奥克兰住房建设进度的持续监测，将有助于未来政策制定，确保土地开发能力充足，使住房供应能有效应对市场需求的变化。

责任编辑：番茄捣蛋