贷款利率预计本周上调——奥市房产热或就此停止？

　　 后花园新西兰房地产在线3月11日    据可靠消息，储备银行本周四将上调贷款利率，奥克兰房产市场的繁荣可能就此结束。

　　奥克兰的房价自2007年达到一个高峰之后，在过去七年中上涨了将近百分之三十。“战略风险分析”(SRA)总经理，储备银行前行长Rodney Dickens提醒说，房价不会无休无止地上涨，房产市场很快将会面临跌价的风险。

　　他说：“历史告诉我们，奥克兰的房价在大幅度增长之后，不仅会跌至低于全国平均水平，而且有时还会下降。”

　　最新可引用值(QV)数字显示，奥克兰地区房价在截止二月份的过去一年增长了百分之14.5，比2007年的峰值高出百分之27.2。

　　身为储备银行前行长的Dickens先生曾经准确地预测了2008至2009年的房价跌落。他认为，高利率加上政府的住房计划将结束本轮房产热。

　　过去两年，官方贴现率(OCR)一直维持在百分之2.5，属于历史最低水平。即将进行的本周上调也是两年来的第一次。

　　Dickens先生认为，奥克兰的房产市场比任何其它地方都更加容易出现过热和崩溃的现象。“奥克兰房价目前的高增长情况最终可能会像1990年代那样嘎然而止，然后降至全国水平以下。”

　　“投资者只有在价格走低的时候买入才能赚钱，价格高的时候买入当然赚不了钱。”

　　相对而言，奥克兰市过去的房价是有吸引力的，或者说是比较便宜的。2008年的时候，奥克兰市的房价比全国房价平均只高出1.5倍;老北岸市的房价也很便宜，比全国房价也刚过1.5倍。

　　他说：“奥克兰的房价目前比全国平均水平高出1.85倍，用历史标准来衡量，老奥克兰市的房价显得过于昂贵;老北岸市的房价比全国平均水平高出1.77倍，相对来说，也挺贵的了。”

　　加息之后，销售数量肯定将会减少。

　　今年房产会是何种走向?

　　房产公司BayleysRealEstate商业和物业总经理John Church认为，供应短缺情况的缓解以及销售活动的增加将是今年商用和物业房产市场的特色。

　　他在Bayleys房产公司主办的今年第一期“房产总览”(Total Property)介绍会上说，由于即将到来的加息，以及更多的业主希望从房产的增值中获得资本收益，今年上市的房产将会增多。

　　他说：“然而，鉴于我们离价值循环的顶点还有很长的距离，本土和海外买家的需求将非常强劲，并有可能继续呈现供不应求的局面。”

　　一般认为，由于贷款利率的增加，房产投资的收益很可能会减少，但Church先生认为房产投资收益率仍将保持坚挺。

　　他说：“由于卖家的竞争，收益很可能会保持目前的水平。我们不认为收益将会减少。温和和渐进的增长是利率的本质，这就预示着收益会增强。”

　　Church先生认为今年房产市场的发展趋势会有如下几个方面：

　　一、开发活动增加，“土地银行家”回归市场将增加空置土地的买卖和再开发。这种趋势至少还会持续一年。

　　二、租赁活动还会强劲增长，空置率会降低。这将使租房市场承受向上的压力，尤其是在奥克兰。根据“消费者价格指数”(CPI)，由于越来越多的人选择租房而不是买房，租房市场一直都在增长。

　　三、由于主动权从房客向房主的转移在持续发展，租赁环境不需要进一步的刺激。这是租赁市场今年的特色。这也将有助于净租金的收入。

　　四、经济好转将使人们再次注重可持续建筑理念和建筑标准。绿色(环保)建筑又回到了议事日程上。今年的绝大部分商业楼都将有绿色星号评级，因为租户要求这种评级作为整体租赁计划的一部分。

　　五、由于基督城的重建已经从基础设施建设和旧楼拆除转向新楼的开发，人们对基督城的投资兴趣将不仅来自奥克兰，还将来自全国其它地方以及海外。

　　Church先生说：“投资者喜欢将房子长期出租给固定的租客。由于奥克兰和惠灵顿中央商业区(CBD)在这方面的房产短缺，这为基督城提供了一个很大的机会。”

　　六、由于乳品业收益创历史最高纪录，农民对城市房产的投资增加。Church说：“目前为止，农民关注的主要问题是退休债务和扩大养殖业务。但在历史上，他们也一直是商业地产的重要投资者。”他说，随着农民分散自己的投资风险，城市中的房产市场，“如为农区服务和地方小城镇服务的基督城和哈密尔顿”，应该可以获得收益。

　　大奥克兰市的低价位住房点

　　据英文先驱报的“房产报告”(Property Report)，随着房价的持续上涨，奥克兰西区和南区的部分地方的房价已经涨高。但其它地区，如Silverdale和Weymouth对首次置业者来说仍然是最佳选择。

　　在奥克兰西区的Titirangi，平均房价目前已经涨到了656,850元，比2007年的最高价高出了百分之26。这也就意味着，要在那里购房，没有132,000的首期付款，想都别想了。再往南，如Manurewa的Hill Park和Goodwood Heights，房价同样涨了很多。Goodwood Heights的平均价格上涨了百分之24.4，达到619,000元。

　　目前，中央政府和奥克兰市政府正在加速规划程序和许可程序，为满足廉价房的需求提供便利。同时还启动了几个重大工程，计划每年至少增加5000套新住房。

　　报告采用可引用价值(QV)数字，集中展示了城区外围的几个主要开发项目。这些地区的房价低于所有其它地方。

　　报告称，北岸高速路边同时设有公交车道使得Silverdale这样一些地区成为更加现实的住房选择;而对郊区铁路和公交中心的改造也使得一些郊区的吸引力倍增，如Panmure区。电气化铁路的建设更是锦上添花。

　　Ray White房产公司所有人TedIngram说，奥克兰南部的房产发展快速。

　　在未来15到20年中，位于Paerata区的Wesley中学附近将成为一个住房开发区，那里至少会建造4500栋新房。在Weymouth区，市府目前正在规划兴建大约280户住房，其中一些房屋可以俯瞰马努考港，建造费用在325,000至475,000元之间。

　　Ingram先生表示，当他听说首次购房者买不起房的时候，他感到很惊讶。“我可以帮你买到一套35万到40万元的住房。”

　　“这个价格可以让你拥有一套1960年代建造的三居室住房，带一车库，但没有套间，没有第四间卧室。今天的年轻人必须认识到，他们得从我们当年起步的地方开始。”

　　hometopia.co.nz网站站主Stephen Hart说，今天的人们仍然希望住得离城镇近一些，他们会考虑选择公寓住房，但环绕市区的郊区也是考虑的选项。

　　“通向这些郊区的运输系统有可能得到改善，他们可以买到我们曾经只能梦想的房子和地皮。即使今天，这种事情在Mt Wellington或Panmure我们也做不到。”

　　但他认为，像P a p a k u r a和Whangaparaoa这样的地方对于大多数在市中心上班的人来说，还是太远，他们不会考虑。“虽然有些人在这些地方购房，但在我看来，还不是一种趋势。”

　　该报告的作者，Tony Verdon说，新开发区的住房不会对所有年轻买家产生吸引力，很多人还是愿意住得离奥克兰市中心近一点。

　　“不过，奥克兰房价上涨的压力将迫使许多人转向正在扩大的城区边缘寻找新的住房。”

　　适用房新城区概览

　　Siverdale区：新开发的一个公园和公交车站将驱动这个地区的住房发展，但最大的增长因素还是这个地区计划兴建的一个占地53公顷，680栋住房的新型住房区。

　　Oteha区：平均住房价格为563,700元。

　　Hobsonville区：开发商计划在今后三年在此建造700户住房。据悉，这些新住房中有百分之10的售价在40万或更低。另外百分之10不会高于48万5000元。

　　Glen Eden区：平均房价为471,560元。

　　New Lynn区：市府计划在该区建造780户新住房，平均售价为491,800元。

　　Tamaki区：市府计划在今后10内在GlenInns、Point England和Panmure各区建造2500户新住房。Point England区的平均售价为573,950元。

　　Weymouth区：市府计划在该区在未来4年中建造280户新住房，其中包括售价在325,000元到475,000元的住房。第一批这样的住房将在今年九月完成，整个开发项目将在2017年全部完工。

　　Pakuranga区：市府计划在Pakuranga西边的Hingaia半岛开发四个单独的住房区，建造4000户住房。

　　Pukekohe区：市府计划在今后10年中在Belmont开发72公顷的土地，建造720户新住房。其中包括售价在416,000元和436,000元的低价房。目前这个区的平均房价为451,800元。