中国房地产行业面临的困局

后花园新西兰房地产在线5月

国泰君安的《2012年房地产行业投资策略：平衡再生》研究报告也指出，2012年中国房地产市场资金有1.3万亿人民币的缺口，要弥补这个缺口，需要将现有商品房销售规模提高25%。而在严格的政府房地产调控政策之下，尤其是限购令不解除，中国房地产市场还不具备大幅度提高销售规模的基础。

国泰君安的分析师孙建平预计，就全中国平均水平来说，2012年商品房价格可能将下降2.9%，一二线城市则可能会出现15%左右的下跌幅度。

标普下调中国房地产企业评级

国际评级机构标准普尔在3月对以下房地产开发商采取了负面评级，反映出政策措施带来的日益加剧的市场风险：仁恒置地被评BB，展望为负面、沿海绿色家园被评CCC，展望为负面、禹州地产被评B，展望为负面，众安房产被评B，展望为负面。

而这次评级距离标准普尔2011年9月26日提供的中国地产开发商的首份压力测试报告公仅过去半年时间，当时标普预期，中国的房价在6个月到12个月内（即2011年6月到2012年6月）将下滑10%。标普当时将沿海绿色家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团等6家中国房地产企业列入了销售下降影响名单。

而据中国国家统计局预测，2011年下半年，中国房价平均下降3.5%。

如今标准普尔认为，如果中国房地产商的销售规模下降30%，有许多房地产公司将面临流动性紧缩的风险。因为流动性对合同销售下降反应非常敏感。

有资料显示中国最大房地产企业万科虽然账上有300亿到400亿元人民币的现金，但与其1400亿的年销售额比起来，就只相当于2个月到3个月的现金流。也即是说万科有2至3个月没有销售收入就会陷入现金流困局。

今年3月初，渣打银行的研究团队在中国二三线包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆的8座城市，对30家房地产商进行了问卷调查。参与调查的房地产开发商报告表示，房地产企业的贷款违约数量在上升，预期破产开发商的数量将会增加。

今年1月20日，标准普尔将绿城中国的长期企业信用评级由“B”调降至“B-”，展望为负面。同时，将绿城中国未到期优先无担保债券的债务评级由“B-”调降至“CCC+”。标普预计绿城中国在未来12个月内，将受大量短期债务、大笔建设成本及疲弱的房地产销售影响，流动性会继续疲软。标准普尔分析师表示，绿城中国在未来6个月到12个月的合同销售可能将继续疲软。公司项目都集中在执行限购令的城市中，同时公司更为关注高端住宅市场，但这个市场受政府紧缩政策和投资需求下降的影响则更大。”

标普预期，绿城中国将在今年继续出售它的项目以增加流动性。在去年，绿城中国已经出售了5个项目的股权，获得资金40亿元人民币。

标普认为，绿城中国存在流动性“疲软”。公司今年的流动性来源不足以覆盖它的用途。绿城中国今年将有120亿到140亿元人民币短期债务到期，这其中就包括信托融资。标普预计，绿城中国今年建设成本将在160亿到170亿元范围内。如果公司销售继续疲软的话，绿城中国有可能被迫削减建设费用，但标普认为，这对公司的流动性改善影响程度有限。

标普表示，绿城中国在产品质量方面有着良好的声誉和稳固的市场地位，以及在优势地段拥有大量的土地储备，这在一定程度上抵消了上述这些负面因素影响。

据资料显示，截止到2011年末，绿城中国的净资本负债率为148.7%，较2011年中期的163.2%有所下降。净利润则创下41.18亿元人民币的历史记录，净利润率增长18.7%。

年报显示，截止到2011年底，年报显示，绿城中国的银行结余及现金、抵押银行存款共计58.84亿元人民币，这个数额远无法覆盖158.77亿元人民币的一年内到期银行及其他借款。绿城中国的资金链状况显然不容乐观。

今年4月18日，绿城中国再以21亿元人民币向SOHO中国出售了上海天山路项目。绿城决心将净资本负债率降低到100%。

房地产商面临资金链风险

孙建平表示，一个毛利率为40%、净利率为15%的中国房地产公司，在房价下跌15%后，净利润下跌了40%；而房价下跌30%，项目将会由高盈利变为亏损。

而议民币2毛利率40%和净利率15%是中国房地产企业2011年的平均盈利水平。有数据显示，自去年下半年以来，中国房地产企业的毛利率和净利率都经历了下滑过程，20%以上的净利率已成为历史。其中上市地产公司的整体销售毛利率从去年中期的39.82%下至去年三季度的38.96%；整体销售净利率则由2011年中期的15.94%下降为三季度的14.86%。

孙建平表示，在过去的两年里，新开工的增长速度最高达70%，投资额增速则基本维持在30%左右，这种状况维持了大约两年的时间。而连续两年的高速扩张表现在开工和在建投资上，一定会出现融资问题。另外从整个房地产行业看，一元钱的投资并不能在销售上得到一元钱的保障。

孙建平预测，在信托和贷款等本金集中到期、销售回笼没有明显起色的背景下，今年二季度存在房地产开发商资金链危机暴发的风险。

银行风险难以预测

根据有关数据，2008年中国房地产行业的开发贷款的比重为6.36%，按揭贷款占银行贷款存量的比重为11.04%，2010年这两个比例为6.59%和13.07%，2011年则为6.37%和13.22%。就总体来说，房地产类贷款占整个中国银行贷款存量的10％至20%之间。

在严格的房地产调控政策下，尽管房地产商面临的压力巨大，但银行的压力似乎并不是很大。

原银监会主席刘明康指出，即使中国的房价下降50%，商业银行风险依然处于可控状态。刘明康指出，银行风险处于可控状态的一个重要的原因，是60%的房地产贷款是在2009年6月30日之前发放的，即是在上一轮房价大涨之前发放的。2009年北京四环内一平米房价为20000元，现在则涨到40000元，贷款是按照20000元发放。

瑞银证券董事总经理兼中资银行研究主管励雅敏认识，如果中国的房价下跌20%，银行的按揭贷款不存在问题，因为目前一套房的首付比例在20%至30%，二套房的首付比例达60%左右，所以银行有充分的抵押物。

励雅敏表示，这几年中国银行针对开发贷款一直持谨慎的态度，而且放贷的对象都是一些质量较好的客户。

但励雅敏也表示，如果房价下跌幅度达20%，中国房地产企业盈利回款将减少，会危及到房企的现金流，这样产生的影响还不好说，而对银行的影响也不好测算。