观点：买家强劲回归，但房价上涨仍受几大因素制约

后花园9月11日援引Oneroof报道

以下是房产专家Tony Alexander本周的房市追踪分析：

上周，我对房地产经纪人的月度调查结果显示，购房者正强劲地重返市场，但目前房价还没有上涨的动力。本周值得注意的是，我在mortgage .co.nz对抵押贷款经纪人进行的调查也显示出类似的强劲势头。

净51%的经纪人表示，他们看到越来越多的首次购房者前来咨询，而净33%的经纪人表示，市场上的投资者更多了。两个月前，这两个数据分别为-7%和+9%，这表明，随着利率前景的变化，年轻购房者更有动力考虑购房。

对于投资者来说，随着时间的推移，利率的降低显然会有所帮助。但必须记住，财富轻松增长、通过出租物业轻松获得良好收益的鼎盛时期早已一去不复返了。信贷收紧、利率和保险成本上升、租户立法更严格，房价也比原来更高。

当价格开始上涨时，肯定会有更多的投资者，因为这是所有资产价格周期的本质。但是，自1980年代中期信贷规则放松以来的狂热不太可能重演。投资者在房地产市场中的角色正在发生结构性转变，这有利有弊。

利，是因为将为自住业主提供额外的空间，而且房价/收入比这次不会攀升得那么高。

弊，是因为当租赁市场结束供过于求的状态时，租房者的处境将变得相当困难。但这种情况可能要等到几年后才会出现，因为目前很多开发商将未出售的房产投入租赁市场，待几年后这些房产陆续卖出，租赁房源才会出现紧张。

限制本轮房价上涨的另一个因素是，政府将改变规定，允许全国范围内的高密度化，并要求划出更多可供开发的住宅用地。这些都是好事。但考虑到建筑成本的上涨，我们不太可能看到房价/收入比大幅下降，回到上世纪90年代以前的3倍水平。

另一方面，我刚刚研究了在此之前的三个经济周期中，当经济陷入衰退时，纽币的变动趋势。

回到1991年，经济萎缩了1.3%，但在两年半的时间里，在纽币下跌11美分的帮助下，经济增长反弹至6.6%。1997/98年，经济在最低点增长了0.4%，然后在一年半的时间里在纽币下跌20美分的帮助下反弹到6%。

在2008/09年度全球金融危机收缩1.8%之后，直到2015年，经济增长才超过4%。尽管纽币从80美分跌至51美分以下，但很快又反弹至73美分，因此受汇率驱动的出口反弹被抑制。

这一次，新西兰的年平均增长率似乎达到了-0.5%左右，但纽币从的59美分涨到62美分。随着离岸利率即将下降，这个周期内纽币兑美元贬值的可能性可能非常低。自8月14日新西兰放松货币政策以来，纽币实际上又上涨了近2美分。

出口缺乏强劲的周期性增长，将限制未来几年收入驱动房价的上涨幅度。

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