央行发话：房价需再降9%！全球三大报告唱衰NZ房市，专家一席话却让卖家安心

后花园2022年6月30日报道：今天，新西兰央行发布声明称，新西兰房价需再降大约9%才能达到“可持续水平”。

经济学家Paul Conway指出，即便如此，对大部分人来说，房价依然难以负担。

按照央行的说法，房价需从峰值期下降15%才能达到可持续水平。

CoreLogic公布的数据显示，截至上个月底，新西兰房价已经从峰值期下跌了6%。该机构指出，房价仍将以个位数的形式下降。

Conway指出，房价可持续，指的是价格需与市场的基本面相一致。需要注意的是，“房价可持续”和“房价可负担”是两个概念。

他说：“房价可持续性是由住房市场的基本面因素决定的，而房价可负担性则是买房成本相对于购房者收入的比例。

他说:“不幸的是，对于许多打算买房的新西兰人来说，目前由市场基本面决定的可持续房价水平依然难以负担。”

Conway表示，导致房价不可负担的因素是多方面的，而央行对利率的短期管理只是其中之一。

Conway认为，随着移民趋势和税收制度的改变，再加上规划规则和建筑供应市场的改革，房价可能会随着时间的推移而下降。

他说，考虑到住房对经济和“国民心理”的重要性，未来的住房市场不太可能与过去一样，一系列的变化正在悄然酝酿。

卖家心凉！全球3大报告唱衰新西兰房市

近日，全球三大权威报告出炉。令人傻眼的是，新西兰的各种经济前景和排名都在下降。考虑到目前房市已然退烧，这不禁让许多业主感到担忧。

据莱坊全球住宅指数（Global Residential Cities Index）显示，奥克兰的排名从此前的第24名暴跌至第105名。

莱坊在报告中特别点名奥克兰，称其房价涨幅从2021年第一季度的22.7%暴跌至今年第一季度的5.1%。

与此同时，经济学人智库发布的全球宜居城市排行榜中，奥克兰的排名从去年的第1位暴跌至第34位；惠灵顿的排名则从第4跌至第50位。

该报告的作者指出，随着全球多国放松了疫情限制，各项评估指数出现了重大波动。去年新西兰之所以得分最高，是因为当时新冠疫苗十分稀缺，而该国的封锁政策使得病例减少，因此宜居性很高。

然而，随着去年年底一波传染性更强的疫情浪潮来袭，这一情况发生了变化，边境封锁不再是最优防御手段。现在新西兰与疫苗接种率较高的欧洲和加拿大城市相比不再具有防疫方面的优势。

另外，经济研究机构Bloomberg Economics公布的报告显示,在19个经合组织(OECD)国家中,新西兰房市的“泡沫”风险高居第一。

该报告指出，新西兰曾经火热的房市如今已经退烧，有强烈信号显示，其经济正处于弱势地位。

该报告援引了新西兰央行的半年度金融稳定报告，称全球货币紧缩政策正在对买家形成挤压，并加剧了经济放缓的风险，可能会波及全球经济。而房价下跌不仅会侵蚀家庭财富，挫伤消费信心，更可能抑制未来经济发展。

Bayleys洞察力负责人Chris
Farhi表示，莱坊的报告显示，在房市降温方面，奥克兰和惠灵顿走在了世界前列。

他说：“新西兰房市面临着很多挑战，其中包括借贷条件的收紧、2021年年底CCCFA法案的横空出世，以及不断攀升的利率。这让新西兰房市的降温速度快于其他国家的城市，也是奥克兰和惠灵顿两个城市的排名急剧下滑的原因。”

与此同时，英国、澳大利亚和美国也面临相同的问题，这些国家的房价增长也在持续受到抑制。

面对惨淡的房市和经济前景，许多房产投资者都对自身状况感到担忧。

为此，Valocity的评估主管James
Wilson评论称，以上权威机构的报告其实波动性很大，而且主观倾向性也很高。

他说，一些城市和国家在季度和年度排名方面波动性很大，这只不过是一种衡量不同城市排名的方法，并不一定意味着一座城市比其他地方差，或者这一季度比其他城市好或坏。

另外，Wilson指出，这些全球排名其实与新西兰房主无关。比如去年奥克兰高居榜首，当时也对房主们没有任何影响。

他说，“各种各样”的经济学家和专业人士对后疫情时代的格局都有不同的预测，有些预测可能成真，但有些则可能不会。

Wilson敦促房主们回顾其房产在过去12到24个月里升值了多少。他表示：“如果你在上一波市场峰值期到来前就持有房产，那么你现在的处境可能已经相当不错了。”

CoreLogic的首席经济学家Kelvin
Davidson指出，以上报告的结果并不令人意外，因为所有人都看到房价下跌了。

Davidson表示，新西兰率先在通胀等问题上采取行动，在某种程度上也算是“先行者”，这极大地吸引了海外投资者的兴趣。

Davidson认为，这些报告的主要影响是心理上的。要是很多人看到这类报告，开始产生恐慌心理，并产生退市的想法，则可能加剧房价下跌。

他说，市场也存在着压力，比如抵押贷款利率的大幅上升，另外，房价相对于收入而言仍处于高位。但也有一些缓冲和让人放心的因素，比如低失业率，这是对房地产市场的“巨大”支撑。与此同时，银行正在推出的测试利率，意味着从理论上来说，借贷人有能力支付更高的抵押贷款利率。

Davidson表示，如果你家的房价跌了，那其他人的房价肯定也跌了。也就是说，对于换房的人来说，虽然其物业被便宜出售，但如果接着再买的话，价格也会相应便宜许多。

他说，房价在未来一段时间还会下跌，但只要失业率保持低位，房市就不至于崩盘。

Kiwibank的首席经济学家Jarrod
Kerr指出，所有国家的央行都在收紧政策，为了抑制通胀，各国的房市都出现了变化。

然而，这份报告值得关注的焦点在于，新西兰房市自身存在的问题——即相比其他国家，住房可负担性很差。这是过去几十年来的遗留问题，未来政府需要重点关注住房供应。

然而，Kerr并不认为房市会崩盘。

他说：“我认为我们肯定会看到房价进一步下跌。毫无疑问，房地产市场正在衰退，但全面崩盘意味着人们会违约，会发非常糟糕的事情，我认为我们不会看到这种情况。我们有如此强劲的劳动力市场，大家不会失业，也不会被迫出售名下的房产。”

（责编：Gloria）