奥克兰屋主2年割肉$30万卖房，低价背后竟是巨大风险，这类小众房源值得冒险捡漏吗？
后花园9月5日综合报道
本周，奥克兰南区的一栋房屋四年来第五次转售，售价比业主两年前购买的价格低了近 30 万纽币。
不到$50万出售
这栋位于 Mangere East Buckland Road 的三居室独栋房昨天在 Ray White Remuera 的拍卖室中，，经过30次出价，最终以 49 万纽币成交。
根据 OneRoof 的数据，这套房最后一次易手是在 2022 年 3 月，售价为 75 万纽币，在上个月宣布法拍前，曾多次挂牌出售。
这套房的房源广告中，外部只有三张 HardiPlank 外墙照片，内部只有一张厨房照片。房源面向的买家群体是希望上车的首套房买家，或地产投资者。
Ray White拍卖师John Bowring在拍卖开始时提醒六位注册竞标者，房屋没有任何担保，屋内的任何动产（chattle）也都无法得到保证。
拍卖以 20 万纽币开拍，竞价稳步上升，幅度从 1 万升至 3 万，直到竞价停止，Bowring暂停拍卖进行谈判。拍卖重新开始，出价略有提高，为 48 万纽币，足够让该房在市场上出售，在最后一刻，竞标者接连以 1000 纽币的幅度快速提价竞拍，最终以 49 万纽币的价格落槌。
在六位注册竞标者中，只有四个人（包括两个电话竞标者和两个现场竞标者）出价，总计 30 次，据Bowring称，竞标者似乎都是投资者。
OneRoof 的记录显示，自 2020 年 3 月以 41.2 万的价格交易以来，该房产已四次易手。六个月后，即 2020 年 9 月，该房产以 65 万的价格再次售出，一年后，即 2021 年 9 月，又以 665,379 的价格售出。2022 年 3 月，该房产的成交价达到 75 万，这意味着从当时到现在，该房产的价值下降了 35%。
Valocity 高级研究分析师 Wayne Shum 表示，法拍出售往往是最后不得已的方式。所有其他选择贷方都曾考虑过，例如一年内只付利息或业主先于贷方出售。
“原样”出售，捡漏还是踩坑？
房地产网站OneRoof介绍，该房产以as is, where is（原样、原地）的方式售出。
根据新西兰政府的房地产资讯网站settled.govt.nz介绍，标注as is, where is的房源可能意味着：
遭受过重大损坏（通常是自然灾害或火灾），并被保险公司注销；
已获准维修，但未进行任何维修；
在自然事件发生时没有投保；
防风雨问题；
有未经许可的改动。
对买家意味着什么？ 对于有兴趣购买as is, where is房产的买家，需要格外小心，并确保在给出报价前联系保险公司，确定是否可以对房产投保。 在签署交易合同之前，务必咨询法律和保险建议。买家的银行或贷方通常会要求在交割前安排好财产保险。 自然灾害委员会（NHC)的网站（https://www.naturalhazards.govt.nz/）上可以查询房产是否有 NHC 索赔。 因自然灾害受损的的各类情况 遭受重大损失并被保险公司注销 这些房产的损坏非常严重，保险公司认为修复这些房产的成本过高。 原房主通常会收到一笔现金赔偿，用于支付拆除和建造新房的费用。 这种情况下，买家需要考虑是否准备购买无法投保的房产。买家最好获取一份岩土报告，以了解是否可以在该土地上重建新房。 如果长时间没有投保，在同一块土地上为替换房屋投保可能会很困难，买家需详细咨询保险公司。 已获准维修，但尚未进行维修 这意味着保险公司已认定该房产可以维修，也很可能已向业主支付现金以解决保险索赔，但业主尚未用这笔钱进行维修。 建筑成本往往会随着时间的推移而增加，因此在对as is, where is房产提出报价时，买家需要了解维修成本。 买家需要聘请专家，多花一点钱做建筑检查或工程报告。但需要注意的是，这是一次目视检查，检查员或工程师无法在墙上打孔或进行其他破坏性检查。 自然事件发生时没有保险 修复此类房产的费用将由业主承担，这可能会体现在销售价格中。 买家应当向房地产经纪人索要维修证明，了解已经完成的工作。 买家还应与保险经纪人联系，选择一份最佳的投保方案。 为as is, where is房产投保 买家应询问房地产经纪人以下两个问题： 1. 该房产由谁投保？ 2. 是否已向 NHC 和私人保险公司提出过损害索赔？ 作为买家，应确保 NHC 或私人保险索赔都转让到自己名下。 如果房产已通过法拍出售，抵押权人在结算前不太可能对该房产投保。买家需要与保险经纪人讨论在交割前为房产投保的选项。 购买as is, where is房产前需要考虑的一些事项 进行建筑检查或工程师报告 特别注意高风险区域 烟囱、地基和挡土墙 斜坡上的房屋 具有多种地基的房屋 具有不规则设计形状或错层的房屋 无钢筋混凝土砌块墙 漏水或开裂 按地质风险划分，房产位于哪个地块？（TC1、TC2、TC3…） 是否有其他潜在的自然灾害，例如沿海地区？ 确认是否可以在交割前为房屋投保 寻求法律建议 设法降低进一步损坏的风险 总而言之，虽然as is, where is房产购买价格通常较低，但买家必须考虑前期的调查成本，例如咨询和检查费用，以及所花的时间精力。另外，买家还需要为后期的维修留出额外资金。不做功课贸然入手，后果可能相当严重。 责编：charles